Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске

Коммерческая недвижимость в Челябинске

Рынок коммерческой недвижимости условно можно разделить, главным образом, на два крупных сегмента: рынок офисной недвижимости, рынок торговой недвижимости, рынок складской недвижимости. Безусловно, рынок начал свое развитие в 90-е гг. XX века, пройдя пик в середине нулевых, когда в городе стали появляться объекты, соответствующие высоким международным стандартам. На сегодняшний день Челябинск по обеспеченности торговыми площадями на 1 тыс. населения входит в число лидеров - показатель составляет около 1500 кв.м на 1000 жителей, что в 1,8 раза выше нормы. По обеспеченности офисными площадями всех классов показатель также достаточно высок - около 500 кв.м на 1 тыс. жителей.

В начало

Рынок офисной недвижимости

В настоящее время в Челябинске насчитывается 98 офисных центра с общей площадью (GBA) около 540 тыс кв.м. Суммарная арендопригодная площадь (GLA) составляет 432 тыс кв.м (или 81% от GBA). В количественном отношении около 2/3 офисных зданий относятся к классу С и D.

На протяжении нескольких лет девелоперы и арендаторы сталкивались с проблемой классификации челябинских офисных центров, особенно в сегменте качественной офисной недвижимости. В начале 2015г в рамках рейтинга бизнес-центров, подготовленного «Деловым кварталом», офисные центры А и В класса Челябинска были сгруппированы ГП «Компаньон», действующим членом Гильдии Управляющих Девелоперов (ГУД) на основе критериев классификации офисных центров ГУД.

Подробнее о классификации и крупнейших офисных центрах и читайте по ссылке и в рейтинге бизнес-центров Челябинска

Арендная ставка в ОЦ г. Челябинска по данным АЦ РК «Служба недвижимости» находится в диапазоне 200-1350 руб. Средняя арендная ставка составляет около 620 руб. В большинстве ОЦ (95% или 91 ОЦ) арендная ставка включает часть коммунальных платежей, в арендную ставку включается плата за отопление, водоснабжение и водоотведение, охрану и электроэнергию; клининговые услуги, телефон и Интернет оплачиваются арендатором отдельно. В начале 2015г. в 88% ОЦ (84 ОЦ) имелись свободные площади. Средняя доля вакантных площадей составляла 6% (загрузка GLA составляла 94%), данный показатель для качественной офисной недвижимости был равен 7,1%. Наибольшая доля вакантных площадей характерна для класса D, наименьшая – для классов В и С. Однако в каждом классе есть как успешные ОЦ, так и ОЦ с проблемным арендонаполнением. Доля вакантных площадей в конкретном ОЦ зависит от целого ряда факторов: количества непосредственных конкурентов, состояния офисов, уровня арендной ставки.

Игроки рынка, давая прогнозы развития ситуации на 2015 г были солидарны в том, что год будет очень сложным в плане удержания арендаторов на тех же условиях. В частности, Марк Болдов, директор ООО «Браво» (Офисный комплекс GREENPLEX) отмечал, что "с одной стороны, в связи с колебаниями на рынках и повышением ключевой ставки компании задумались над оптимизацией расходов и стремятся снизить арендные платежи как самый простой способ сокращения бюджетов. С другой стороны, за спокойные годы развития сформировалась привычка и потребность в комфортных достойных условиях функционирования офиса: хорошем ремонте, системах кондиционирования, обширной парковке, от которой компании уже не могут отказаться. Юлия Александрова, директор Управляющей компании «Челябинск-СИТИ» указывала на то, что «рост рынка офисной недвижимости начнет замедляться, на фоне ухудшения макроэкономических показателей в целом, которые в свою очередь окажут влияние на доступность кредитования, что, безусловно, отрицательно скажется на темпах строительства офисной недвижимости… Положительным моментом в существующей ситуации на рынке офисной недвижимости для существующих и потенциальных арендаторов является возможность в условиях переизбытка предложения улучшить условия аренды, заняв более качественные офисные помещения за те же деньги, или получить лучшую локацию без увеличения бюджета на аренду.

В целом, по итогам 11 месяцев 2015г. мы можем говорить о том, что управляющим компаниям качественной офисной недвижимости удалось справиться с негативными тенденциями в российской экономики и сохранить заполняемость бизнес-центров на уровне 90-95%.

В начало

Прогнозы рынка офиной недвижимости на 2016г.:

Игорь Чернядьев, директор ЦН «Форум»

Учитывая тот факт, что 2015г стал годом борьбы за арендатора со стороны девелоперских компаний и снижения арендных ставок в отдельных офисных центрах до 20%, на мой взгляд, 2016г можно будет охарактеризовать как год стагнации, т.е участники рынка не будут подвержены резким колебаниям, будут стремиться к сохранению оптимальной арендной ставки, массовой миграции арендаторов не ожидается.

Денис Стукалов, директор по развитию РК «Служба недвижимости»

Несмотря на то, что затраты управляющих компаний на содержание недвижимости растут, арендные ставки в 2016г. повышаться не будут. В качественных офисных центрах сохранится объем вакантных площадей на уровне конца 2015 г., управляющие компании будут более лояльны к существующим арендаторам, в остальных офисных центрах может увеличится объем вакантных площадей. В сегменте street retail - увеличится объем предложения в аренде и в продаже. Стоимости будут корректироваться на понижение. На фоне сокращения продаж, переноса сроков ввода в эксплуатацию и "заморозок" в жилых новостройках, офисная недвижимость новых микрорайонов в сегменте street retail будет поставлена на "паузу". При условии положительной динамики в экономике, в третьем и четвертом кварталах 2016 года, можно ожидать некоторое возобновление спроса на рынке офисной недвижимости как в аренде и так и в покупке. Сохранится тенденция спроса на небольшие офисные площади до 100 кв.м. (точнее 40-70 кв.м). Возможно появятся очень выгодные предложения по уровню арендной ставки и стоимости продажи в офисных центрах введенных в эксплуатацию в 2014- 2015 г.г., а также в будущем могут появится новые проекты офисных площадей приуроченные к Саммиту ШОС.

В начало

Крупнейшие управляющие компании офисной недвижимости

Авангард Инвест

Бовид

Истар

Управляющая компания "Плаза - ДевелопментСервис"

УК Браво

УК Континент, Челябинск

В начало

Крупнейшие бизнес-центры

Бизнес Дом Спиридонов

БЦ Капитал, Челябинск

В начало

Рынок торговой недвижимости

По состоянию на 01.01.2015 на территории города Челябинска функционировало 4794 предприятия торговли, из них: 3114 магазинов, 883 павильона, 797 киосков, 10 рынков и 20 ярмарок. За 9 мес. 2015 года отмечен спад доходов населения Челябинской области (3,2% по данным Челстата). Снизился и оборот розничной торговли: за 10 мес. 2015 – оборот розничной торговли составил 42,1 млрд руб, падение к соответствующему периоду прошлого года-15%.

К качественным торговым площадям принято относить специализированные торговые комплексы, универсальные торговые и торгово-развлекательные центры. На 16.11 .2015 в Челябинске функционирует 75 ТРК и ТК общей площадью более 1200 тыс кв.м и арендопригодной около 750тыс кв.м, более половины из которых являются универсальными.

В ноябре 2015 г открылся ТРК Алмаз, который стал крупнейшим в Челябинской области. ТРК «Алмаз» строился с 2013 года, общая площадь комплекса составила 222 тыс. кв. м, арендопригодная – 90 тыс. кв. м. Данный ТРК стал третьим для УК «Родник», увеличив общую площадь управления почти до 400тыс кв.м. ТРК «Алмаз» стал вторым после ТРК «Родник» комплексом суперрегионального типа.

Также отметим, что в октябре 2015г. был закончен первый этап реконструкции ТК «КС», который стал крупнейшим в металлургическом районе Челябинска. Реконцепцию «КС» начала в декабре 2014г., екатеринбургская компания Mallino Development Group, приобретя здание ТК «КС» за 1,15 млрд руб. у «Стройсвязьурал-1», которая ранее принадлежала бизнесмену Артуру Никитину. Арендопригодная площадь ТК «КС» составляет более 41 тыс кв.м.

Подробнее о распределении торговых центров и управляющих компаний читайте в актуальном рейтинге

С начала 2015г. растет доля вакантной площади. На 16.11.2015 доля свободных площадей в арендопригодной в ТРК и ТЦ Челябинска увеличилась на 5%, составив около 60 тыс кв.м. Основная доля арендуемых площадей, помимо якорных арендаторов из числа продуктовых и строительных гипермаркетов, приходится на операторов одежды, аксессуаров, обуви и супермаркетов бытовой техники.

Падение посещаемости ТЦ, снижение оборотов и миграция части арендаторов, повлекло за собой снижение арендных ставок в отдельных ТК на 20-40% по отношению к 2014г. На 01.11.2015 г. по данным РК «Служба Недвижимости» размер средней арендной ставки в ТК Челябинска составлял 1400 руб/кв.м, от 850 руб/кв.м в ТК микрорайонного типа до 1850руб и 2500 руб в суперокружном и супертерриториальном типах соответственно. Ставка для якорных арендаторов в крупных ТК варьируется от 300 до 700 руб/кв.м

В начало

Прогнозы рынка ТРК и ТЦ Челябинска на 2016г.:

Валерий Чуватин, генеральный директор УК «Моллино менеджмент»

В условиях ограниченности платежеспособного спроса потеря трафика критична как для арендаторов, так и для собственников объектов. За снижением покупательского потока неизбежно последует снижение финансовых результатов обеих сторон. В 2016г. может последовать еще один виток снижения ставок аренды для удержания арендаторов, либо еще одна волна миграции. Такая ситуация может возникнуть в случае, если будут появляться новые торговые центры сопоставимые по площади с ТРЦ "Алмаз".

Алла Слав, зам. директора по арендным отношениям ООО ПК «Южуралмебель» (ТК «Кольцо»)

В 2016г. рынок продолжит сжиматься, невостребованные и непопулярные объекты будут закрываться, актуальными останутся более дешевые товары, различные акции, скидки. Арендодатели и арендаторы будут приходить к компромиссу, чтобы совместно, сплотившись, пережить нелегкие в экономическом плане времена.

Александр Дадерко, директор ООО ТК «Стрела»

В краткосрочном периоде мы не ожидаем улучшения ситуации на рынке торговой недвижимости Челябинска. На рынок продолжат существенно воздействовать такие факторы как сокращение реального дохода населения, снижение платежеспособности, падение посещаемости ТЦ, оборотов арендаторов, приостановка развития в регионах со стороны федеральных сетей.

В начало