Деловой квартал/Справочник/Бизнес-центры/Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске

Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске

Коммерческая недвижимость в Челябинске

Рынок коммерческой недвижимости условно можно разделить, главным образом, на два крупных сегмента: рынок офисной недвижимости, рынок торговой недвижимости, рынок складской недвижимости. Безусловно, рынок начал свое развитие в 90-е гг. XX века, пройдя пик в середине нулевых, когда в городе стали появляться объекты, соответствующие высоким международным стандартам. На сегодняшний день Челябинск по обеспеченности торговыми площадями на 1 тыс. населения входит в число лидеров - показатель составляет около 1500 кв.м на 1000 жителей, что в 1,8 раза выше нормы. По обеспеченности офисными площадями всех классов  показатель также достаточно высок - около 500 кв.м на 1 тыс. жителей.

Рынок офисной недвижимости

В  настоящее время в Челябинске насчитывается  98 офисных центра с общей площадью (GBA) около 540 тыс кв.м. Суммарная арендопригодная площадь (GLA) составляет 432 тыс кв.м (или 81% от GBA).  В количественном отношении около 2/3 офисных зданий относятся к классу С и D.  

 Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 1
На протяжении нескольких  лет девелоперы и арендаторы сталкивались с проблемой классификации челябинских офисных центров, особенно в сегменте качественной офисной недвижимости. В начале 2015г в рамках рейтинга бизнес-центров, подготовленного «Деловым кварталом», офисные центры А и В класса Челябинска были сгруппированы ГП «Компаньон», действующим членом Гильдии Управляющих Девелоперов (ГУД) на основе критериев классификации офисных центров ГУД.

 Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 2

Подробнее о классификации и крупнейших офисных центрах и  читайте  по ссылке и в рейтинге бизнес-центров Челябинска

Арендная ставка в ОЦ г. Челябинска по данным  АЦ  РК «Служба недвижимости» находится в диапазоне 200-1350 руб. Средняя арендная ставка составляет около 620 руб. В большинстве ОЦ (95% или 91 ОЦ) арендная ставка включает часть коммунальных платежей, в арендную ставку включается плата за отопление, водоснабжение и водоотведение, охрану и электроэнергию; клининговые услуги, телефон и Интернет оплачиваются арендатором отдельно. В начале 2015г.  в 88% ОЦ (84 ОЦ) имелись свободные площади. Средняя доля вакантных площадей составляла 6% (загрузка GLA составляла 94%), данный показатель для качественной офисной недвижимости  был равен 7,1%. Наибольшая доля вакантных площадей характерна для класса D, наименьшая – для классов В и С. Однако в каждом классе есть как успешные ОЦ, так и ОЦ с проблемным арендонаполнением. Доля вакантных площадей в конкретном ОЦ зависит от целого ряда факторов: количества непосредственных конкурентов, состояния офисов, уровня арендной ставки.

 Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 3

Игроки рынка, давая прогнозы развития ситуации на 2015 г были солидарны в том, что год будет очень сложным в плане удержания арендаторов на тех же условиях. В частности, Марк Болдов,  директор ООО «Браво» (Офисный комплекс GREENPLEX) отмечал, что "с одной стороны, в связи с колебаниями на рынках и повышением ключевой ставки компании задумались над оптимизацией расходов и стремятся снизить арендные платежи  как самый простой способ сокращения бюджетов. С другой стороны, за спокойные годы развития сформировалась привычка и потребность в комфортных достойных условиях функционирования офиса: хорошем ремонте, системах кондиционирования, обширной парковке, от которой компании уже не могут отказаться. Юлия Александрова, директор Управляющей компании «Челябинск-СИТИ» указывала на то, что «рост рынка офисной недвижимости начнет замедляться, на фоне ухудшения макроэкономических показателей в целом, которые в свою очередь окажут влияние на доступность кредитования, что, безусловно, отрицательно скажется на темпах строительства офисной недвижимости… Положительным моментом в существующей ситуации на рынке офисной недвижимости для существующих и потенциальных арендаторов является возможность в условиях переизбытка предложения улучшить условия аренды, заняв более качественные офисные помещения за те же деньги,  или получить лучшую локацию без увеличения бюджета на аренду.
В целом, по итогам 11 месяцев 2015г.  мы можем говорить о том, что  управляющим компаниям  качественной офисной недвижимости удалось справиться с негативными тенденциями в российской экономики и сохранить заполняемость бизнес-центров на уровне 90-95%.
 Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 4

Прогнозы рынка офиной недвижимости на 2016г.:

 Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 5Игорь Чернядьев, директор ЦН «Форум»

Учитывая тот факт, что 2015г стал годом борьбы за арендатора  со  стороны девелоперских компаний и снижения арендных ставок в отдельных офисных центрах до 20%, на мой взгляд,  2016г можно будет охарактеризовать как год стагнации, т.е участники рынка не будут подвержены резким колебаниям, будут стремиться  к сохранению  оптимальной арендной ставки, массовой миграции  арендаторов не ожидается.

 

 Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 6Денис Стукалов, директор по развитию РК «Служба недвижимости»

Несмотря на то, что затраты управляющих компаний на содержание недвижимости растут, арендные ставки в 2016г. повышаться  не будут. В качественных офисных центрах сохранится объем вакантных площадей на уровне конца 2015 г., управляющие компании будут более лояльны к существующим арендаторам, в остальных офисных центрах может увеличится объем вакантных площадей. В сегменте street retail - увеличится объем предложения в аренде и в продаже. Стоимости будут корректироваться на понижение. На фоне сокращения продаж, переноса сроков ввода в эксплуатацию и "заморозок" в жилых новостройках, офисная недвижимость новых микрорайонов в сегменте street retail будет поставлена на "паузу". При условии положительной динамики в экономике, в третьем и четвертом кварталах 2016 года, можно ожидать некоторое возобновление спроса на рынке офисной недвижимости как в аренде и так и в покупке. Сохранится тенденция спроса на небольшие офисные площади до 100 кв.м. (точнее 40-70 кв.м). Возможно появятся очень выгодные предложения по уровню арендной ставки и стоимости продажи в офисных центрах введенных в эксплуатацию в 2014- 2015 г.г., а также в будущем могут появится новые проекты офисных площадей приуроченные к Саммиту ШОС.

Крупнейшие управляющие компании офисной недвижимости

Авангард Инвест

Бовид

Истар

Управляющая компания "Плаза - ДевелопментСервис"

УК Браво

УК Континент, Челябинск

УК Ньютон

УК Офис-центр

УК Павловский

УК Петровский

УК Свобода

УК Славянский

УК Спиридонов

УК СтройКапитал

УК Челябинск-Сити

Крупнейшие бизнес-центры

Grand Vera

Greenplex

Rekkom Palace

Аврора

Аркаим Плаза

Бизнес Дом Спиридонов

Бизнес-Урал

Бизнес-центр 74

Бизнес-центр Эталон

Бовид, бизнес-холл

Бовид, бизнес-центр

БЦ Капитал, Челябинск

БЦ Полет

БЦ Скиф

БЦ Фортуна

ВИПР

Гранд Отель Видгоф

Деловой центр Ньютон

Дом контор

Звезда-Юг-Север

Истар

Капитал

Каскад

Оптимум

Офис XXI века

Офис Центр Свобода

ОЦ Феникс

Павловский

Петровский

Робин-Бобин

Славянский

Челябинск-Сити

Рынок торговой недвижимости

По состоянию на 01.01.2015 на территории города Челябинска функционировало 4794 предприятия торговли, из них: 3114 магазинов, 883 павильона, 797 киосков, 10 рынков и 20 ярмарок. За 9 мес. 2015 года отмечен спад доходов населения Челябинской области (3,2% по данным Челстата). Снизился и оборот розничной торговли: за 10 мес. 2015 – оборот розничной торговли составил 42,1 млрд руб,  падение к соответствующему периоду прошлого года-15%.
 Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 7К качественным торговым площадям принято относить специализированные торговые комплексы, универсальные торговые и торгово-развлекательные центры. На 16.11 .2015 в Челябинске функционирует 75 ТРК и ТК общей площадью более 1200 тыс кв.м и арендопригодной около 750тыс кв.м, более половины из которых являются универсальными.
В ноябре 2015 г открылся ТРК Алмаз, который стал крупнейшим  в Челябинской области.  ТРК «Алмаз» строился с 2013 года,  общая площадь комплекса составила 222 тыс. кв. м, арендопригодная  –  90 тыс. кв. м. Данный ТРК стал третьим для УК «Родник», увеличив общую площадь управления почти до 400тыс кв.м.  ТРК «Алмаз» стал вторым после  ТРК «Родник» комплексом суперрегионального типа. Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 8
Также отметим, что в октябре 2015г. был закончен первый этап реконструкции ТК «КС», который стал крупнейшим в металлургическом районе Челябинска. Реконцепцию «КС» начала в декабре 2014г., екатеринбургская компания Mallino Development Group, приобретя здание ТК «КС» за 1,15 млрд руб. у «Стройсвязьурал-1», которая ранее принадлежала бизнесмену Артуру Никитину.  Арендопригодная площадь ТК «КС» составляет более 41 тыс кв.м.

 Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 9

Подробнее о распределении торговых центров и управляющих компаний читайте в актуальном рейтинге

С начала 2015г. растет доля вакантной площади. На 16.11.2015 доля свободных площадей в арендопригодной  в ТРК  и ТЦ Челябинска  увеличилась на 5%, составив около 60 тыс кв.м. Основная доля арендуемых площадей, помимо якорных арендаторов из числа  продуктовых и строительных гипермаркетов, приходится на операторов одежды, аксессуаров, обуви и супермаркетов бытовой техники.

 Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 10

Падение  посещаемости ТЦ, снижение оборотов и миграция части  арендаторов, повлекло за собой снижение арендных ставок в отдельных ТК на 20-40% по отношению к 2014г.  На 01.11.2015 г. по данным РК «Служба Недвижимости» размер средней арендной ставки в ТК Челябинска составлял 1400 руб/кв.м, от 850 руб/кв.м в ТК микрорайонного  типа до 1850руб и 2500 руб в суперокружном и супертерриториальном типах соответственно. Ставка для якорных арендаторов в крупных ТК варьируется от 300 до 700 руб/кв.м
 Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 11

Прогнозы рынка  ТРК и ТЦ  Челябинска на 2016г.:

 Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 12Валерий Чуватин, генеральный директор УК «Моллино менеджмент»

В условиях ограниченности платежеспособного спроса потеря трафика критична как для арендаторов, так и для собственников объектов. За снижением покупательского потока неизбежно последует снижение финансовых результатов обеих сторон.  В 2016г. может последовать еще один виток снижения ставок аренды для удержания арендаторов, либо еще одна волна миграции. Такая ситуация может возникнуть в случае, если будут появляться новые торговые центры сопоставимые по площади с ТРЦ "Алмаз".
 

 Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 13Алла Слав, зам. директора по арендным отношениям ООО ПК «Южуралмебель» (ТК «Кольцо»)

В 2016г. рынок  продолжит сжиматься, невостребованные и непопулярные объекты будут закрываться, актуальными останутся более дешевые товары, различные акции, скидки. Арендодатели и арендаторы будут приходить к компромиссу, чтобы совместно, сплотившись, пережить нелегкие в экономическом плане времена.

  Исследование рынка коммерческой недвижимости в Челябинске 14Александр Дадерко, директор ООО ТК «Стрела»

В краткосрочном периоде мы не ожидаем улучшения ситуации на рынке торговой недвижимости Челябинска. На рынок продолжат существенно воздействовать такие факторы как сокращение реального дохода населения, снижение платежеспособности, падение  посещаемости ТЦ, оборотов арендаторов, приостановка развития в регионах со стороны федеральных сетей.

Крупнейшие управляющие компании торговой недвижимости

Молл

МОЛЛИНО Менеджмент

Молния-Инвест

Родник, девелоперская компания

Стрела, ООО ТК

УК Адреналин

УК Рент-Лайн

УК Технология-НН

УК Южуралмебель

УК Челябинский торговый центр

Крупнейшие ТРК и ТЦ

Ленинградский

ТК Диско

ТК Кольцо

ТК КС

ТК Никитинский

ТК Радуга

ТК Северо-Западный

ТК Синегорье

ТК Фиеста

Торгово-развлекательный центр Алмаз

ТРК ГагаринПарк

ТРК Горки

ТРК Куба

ТРК Родник

ТРК Урал

ТРЦ Фокус

Челябинский торговый центр

Новости

ООО «Перспектива» — о последствиях санкций для теплоэнергетики и платежной дисциплинеООО «Перспектива» — о последствиях санкций для теплоэнергетики и платежной дисциплине
Запорожская ВГА объявила о независимости: итоги референдума о присоединении к России
Apple не будет наращивать производство iPhone 14 из-за невысокого спроса
США призывает своих граждан как можно скорее покинуть Россию
Проекта кампуса в Челябинске пока не существует. Когда начнётся строительство?
Россия будет поставлять в Афганистан газ, пшеницу и бензин
В Челябинске нашли способ очистить воду от промышленного фенола

Бизнес

«План мобилизации должен быть выполнен. Но не должна пострадать промышленность»«План мобилизации должен быть выполнен. Но не должна пострадать промышленность»
«Трудоспособных станет еще меньше»: пять прогнозов, как мобилизация изменит рынок труда
Бизнес вступился за свои кадры: новые предложения по отсрочкам от мобилизации
«Говорят, опыт не купишь, а мы его купили»: директор «Норма Комплект» Вячеслав Шарапов
«300 рублей для нового качества жизни — это хорошая инвестиция»
Как повысить производительность в 35 раз? Кейс «Мясного региона»
«Если не общаться с миром, не видеть, что делают другие, деградируешь»

Свое дело

Бизнес на удовольствии. История стартапа, выпускающего бассейны из материала для кораблейБизнес на удовольствии. История стартапа, выпускающего бассейны из материала для кораблей
«Ты же химик — сделай». Как бросившая вуз челябинка стала основательницей бьюти-бренда
Кавер-группа «Знакомые»: «Мы не магнитофон, и в этом весь кайф»
Малоимущий челябинец стал хозяином осетровой фермы. Фото
Ведущая Карина Хазова: «Ты сам решаешь, как высоко подняться!»
Владелец DoZaCoffee Company Сергей Куребеда: «На кофе люди экономить не могут»
«Марвел ушел, Бажов пришел». Как графроман из Екатеринбурга стал открытием лета в России

Качество жизни

Как и зачем запрещать онлайн-операции по картам? ИнфографикаКак и зачем запрещать онлайн-операции по картам? Инфографика
IT-ипотеку в Челябинской области за полгода оформили лишь 28 человек. В чем проблема?
Кто и в каком порядке подлежит мобилизации? Отвечает юрист
«К концу года россияне могут окончательно утратить культуру хождения в кинотеатр»
Отель на Айских притёсах, термы на вершинах гор: новые проекты властей Южного Урала
Популярная челябинская шашлычная открыла клон «Гастропарка». Фото
В Челябинске подготовили проект благоустройства нового сквера. Фото

Мнения

«Казус Виталия Рыльских» как повод вернуть прямые выборы в Челябинске? Мнения«Казус Виталия Рыльских» как повод вернуть прямые выборы в Челябинске? Мнения
Как научить ребенка мыслить критически и почему школа этому вредит, а не помогает
Депутат Госдумы Владимир Павлов: «Если повестку до сих пор не вручили, то уже и не вручат»
«Расти темпами 5-6% в год»: Алексей Текслер о развитии предпринимательства в регионе
«Этот выстрел был не «по Воронежу», а по главнейшим для страны территориям, кующим деньги»
«Надо идти в военкомат. Без отмаз»: челябинские депутаты Госдумы и сенаторы о мобилизации
Евгений Коган: «Такое ощущение, что мир пошел вразнос, и это очень серьезно»

Лайфхаки

«Сейчас особенно важно «фильтровать базар» и сначала думать, а потом говорить»«Сейчас особенно важно «фильтровать базар» и сначала думать, а потом говорить»
Новый штамм коронавируса дельтакрон: что о нем известно и чем он грозит всем нам
Повышение цен на проезд в Челябинске: как пользоваться общественным транспортом выгодно?
Деньги без риска, Prada и ноутбук за копейки: зачем челябинцы приходят в ломбарды?
Nordwind запускает супердешёвые рейсы из Челябинска в Пермь
«Снежный ком» или «лавина»: как правильно гасить неподъемные кредиты?
Колледжи и вузы Челябинска начали принимать заявки на поступление через Госуслуги
Смотрите также в рубрике «Бизнес-центры»
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.