«Квартирные инвесторы больше не рассматривают Челябинск» — Елена Недоспасова

Елена Недоспасова, руководитель агентства недвижимости «Инженер»:

— Еще несколько лет назад челябинские новостройки пользовались большой популярностью у инвесторов. Причем как у тех, кто брал одну-две квартиры «про запас, чтоб деньги не пропали», так и у бизнесменов, скупавших у строителей целые подъезды. К моменту сдачи дома жилье, купленное на этапе котлована, ощутимо дорожало. Банковские проценты по вкладам приносили прибыли значительно меньше.

Что происходит сейчас? К сожалению, цены на недвижимость начали падать несколько лет назад по всей стране, и для многих это оказалось полной неожиданностью.

Важно отметить, что рынок недвижимости в России не везде одинаковый. Например, в Челябинске цены на недвижимость продолжали падать вплоть до 2018 года включительно. Только в августе нынешнего года это падение остановилось.

В то же время в Санкт-Петербурге цены недвижимость стабильно растут последние два года, причем даже заметнее, чем в Москве. Свое влияние на ценообразование оказали прошедший Чемпионат мира по футболу и другие крупные межрегиональные проекты, воплощенные в Северной столице. Начался бешеный спрос на жилье, причем и в эконом-сегменте, и в комфорт-классе.

Многие застройщики не упустили шанс воспользоваться моментом. Обычно они поднимали цены в плановом порядке: риелторы знали, например, что прайсы «Группы ЛСР» изменяются строго первого числа каждого месяца. Раньше рост цен мог составить тысячу рублей на «квадрат», а теперь — и все пять. И сама цена может измениться несколько раз в месяц. Представляете, о чем думает челябинский инвестор, который видит эту ситуацию? Он больше не рассматривает местную недвижимость в качестве перспективного вложения.

Тот, кто хочет вложить средства в квадратные метры, будет сравнивать и другие города с растущими ценами на недвижимость: Екатеринбург, Калининград, Москву. По нашему опыту, в соседний Екатеринбург челябинцы обычно перебираются, чтобы жить. Москва — инвестиционно привлекательный город, но многим землякам столичные цены просто не по зубам. Кажется, что 3-4 миллиона рублей — это вполне себе приличные деньги, чтобы вложить их в квадратные метры, но только не в Москве. Там за эти деньги почти ничего и не купишь. А в Санкт-Петербурге даже с бюджетом 1,5 миллиона рублей можно выбирать варианты. Причем в новостройках с хорошей инфраструктурой в черте города, и с достойной отделкой в квартирах. Школы и детские сады сдаются в жилых комплексах даже раньше, чем сами дома.

Теперь немного чистой арифметики, которая объясняет популярность санкт-петербургской недвижимости у региональных инвесторов. Во-первых, зайти на этот рынок можно с небольшим бюджетом: даже за полтора миллиона можно взять маленькую квартиру-студию, которая однозначно вырастет в цене. Во-вторых, не обязательно ждать сдачи дома, чтобы получить прибыль. Однокомнатные квартиры в жилых комплексах комфорт-класса по цене от 2,1 до 4 миллионов рублей дорожают за полтора года еще на миллион-полтора.  Некоторые берут квартиры, чтобы их потом сдавать в аренду. Но при арендной плате 20-25 тысяч рублей за «однушку» прибыль получается заметно ниже, чем при перепродаже квартиры.

Коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге тоже пользуется спросом. Аренда не очень дорогая и сопоставима с регионами. Можно взять офис в хорошем месте в бизнес-центре по цене до 1000 рублей за «квадрат». Купить приличный объект площадью 80 кв.м на Обводном канале вполне реально за 12 миллионов рублей.

Не нужно думать, что каждая новостройка в Санкт-Петербурге — это золотая жила. Любой объект и любого девелопера нужно выбирать с пристрастием. Тем не менее, спрос на питерские метры от регионов идет такой, что риелторам приходится перелавливать брони на новостройки. Приходит клиент и говорит: «Хочу квартиру со сдачей в этом году». А такого жилья — в хорошем месте и прочими положительными характеристиками — почти нет, причем в том числе и на 2019 год. В отделах продаж предлагают уже 2020, 2021 и 2022 годы.

Как долго продлится этот ажиотаж? Безусловно, такая ситуация не может продолжаться бесконечно. На фоне спроса стоимость объектов будет только расти, и хватит ли в будущем у челябинских инвесторов средств на квадратные метры в Северной столице, большой вопрос.

Колонка написана специально для DK.RU