Гендиректор компании "Родник" Владислав Редькин: "Предложений от инвесторов хватает"

Компания «Родник» курирует строительство самых заметных объектов в Челябинске: строит ТРК «Алмаз», ТРК «Облако» и гостиницу Radisson. Гендиректор «Родника» Владислав Редькин рассказал «ДК» о сложностях в строительстве отеля и административном ресурсе, который помогает в работе.

Бренд отеля компания «Родник» выбрала не сразу. Переговоры велись с владельцами нескольких брендов «Кемпински», «Хилтон» и Radisson. Выбор пал на последний бренд: «Мы посчитали, что из международных операторов  это самый сильный», — пояснил Владислав Редькин.

Жесткий договор

Впрочем, со столь придирчивым контролем, который практикует оператор отеля  компания «Резидор», «Родник» столкнулся впервые. «Мы думали, что будет возможна хоть какая-то импровизация, — рассказал Владислав Редькин, — но параметры договора настолько жесткие… мы не ожидали такого».

В чем выражается жесткость?

— Radisson на сегодняшний момент — самая строгая управляющая компания с точки зрения технического контроля. Вплоть до того, какого цвета гвоздь должен быть вбит в крепление зеркала. Специалисты Radisson приезжают раз в две недели и полностью контролируют ход работ.

Какова бизнес-модель отношений?

— Непосредственное управление отелем будет осуществлять компания «Резидор» (она управляет сетью Radisson по всему миру). Челябинской гостиницей Radisson будет управлять директор, которого нам жестко рекомендует «Резидор». Со стороны собственника отеля будет только один генеральный директор, который будет осуществлять связи с внешним миром, так скажем.

Какой будет ценовая политика отеля?

— Здесь опять же не мы принимаем решения — это диктует Radisson на основании своих исследований. В целом гостиница среднего ценового сегмента, цены будут ниже, чем в отеле «Видгоф» (отель «Видгоф» оценивается в 5 звезд, Redisson — в 4+ — прим. ред.).

Ценовой бардак

Владислав Редькин считает, что на гостиничном рынке Челябинска «ценовой бардак». По его словам, менеджеры некоторых пятизвездных отелей даже занижают цены, но это мало помогает в бизнесе и даже отпугивает клиентов. Ценовая политика Radisson в этом смысле будет иной.

Как будут формироваться цены в Radisson?

— Наш ценовой сегмент основывается не на мнении и желании менеджмента, а на исследованиях челябинского рынка, которые мы проводим ежегодно. Мы работаем с консалтинговой компанией Jones Lang LaSalle Hotels (крупнейший в мире консультант в сфере коммерческой недвижимости — прим. ред.), раз в год они выдают подробнейшие отчеты. Параллельно мы получаем отчеты от Radisson. Они совпадают процентов на 85. Мы этим отчетам верим и знаем, куда двигаться.

На чем строится бизнес-план Radisson?

— Ежегодный рост количества проданных ночевок в Челябинске — около 100 тыс. Так было в 2012 г. по сравнению с 2011 г., а также в 2011 г. по сравнению с 2010 г. Было падение в 2009 г. из-за кризиса. Но на сегодняшний день идет рост. Во-вторых, в городе сейчас 23 гостиницы с общим номерным фондом 1536 номеров. Наши консультанты говорят, что гостиниц под управлением мировых операторов в городе катастрофически не хватает. У «Резидора» — договорные отношения с разными корпорациями, которые и обеспечат 70% корпоративных клиентов. Плюс мы проводим переговоры с различными спортивными федерациями. Надеемся на крупные спортивные мероприятия, которые будут проводиться в городе. А их будет все больше и больше. Соответственно, это и потенциальные клиенты нашего отеля.

В Екатеринбурге построили отель Hayatt и не смогли заполнить номера. Менеджменту даже пришлось сдавать часть площадей, чтобы обеспечить загрузку. Вы такого не опасаетесь?

— Процент заполняемости пятизведного и четырехзвездного отелей совершенно разный. Для пяти звезд нормальным считается уровень в 40-45%. В Hayatt он на сегодняшний момент, я знаю, точно есть. Они достигли этого немного позже, видимо, потому что прошли через кризис.

В гостиницу за пивом

«Родник» планирует достроить гостиницу уже в III квартале 2013 г. Владислав Редькин уверен, что номера (их будет более 200) пустовать не будут. Гостиничный бизнес поддержат так называемые объекты соцкульт-
быта, посещать которые смогут не только гости отеля, но и обычные горожане.

Что еще будет в отеле?

— Мы решили открыть пивной ресторан Paulaner на 400 мест. По расчетам наших консультантов, он даст очень большой доход. Правда, немного задерживается оборудование, но думаю, что к октябрю откроемся. Это будет немецкая пивоварня, будет работать немецкий пивовар. Поэтому у нас в гостинице будет полный спектр — фитнес, сауна, ресторан. В первую очередь ресторан рассчитан на местных жителей.

Дорого ли обойдется Radisson и когда окупится?

— У гостиниц достаточно большой срок окупаемости. Если бы мы были где-нибудь в районе Майами, то окупилось бы все быстро, у нас же по бизнес-плану на это предусмотрено 10 лет. Но все зависит от экономики Челябинской области. Если она будет расти так, как сейчас, то думаю, что быстрее окупим. А стоимость реализации проекта — около 2 млрд руб.

Экспансии в другие регионы пока не будет.

«Родник» входит в тридцатку крупнейших девелоперов России. В 2012 г. одноименный с компанией торгово-развлекательный комплекс «Родник» (первый проект девелопера) был признан лучшим в России в категории «Средняя площадь».

Эта награда как-то отразилась на бизнесе?

— Поступило огромное количество предложений выступить девелопером в ряде проектов. Из Казахстана приезжали с большим желанием построить ТРК в Астане. Есть предложение из Новосибирска — тоже ТРК и из Иркутска — по гостинице. Но на сегодняшний день у нас в работе гостиница, торговый комплекс «Алмаз», не за горами ТРК «Облако», плюс компания OKAY хочет построить здесь два супермаркета — отдельно стоящие. Нам бы справиться со всем этим.

Слышал, что на ул. Труда рядом с Краеведческим музеем планируется построить еще один отель. Это ваш проект?

— Представители группы Accor (Accor Sofitel) изучали город и сказали, что в том месте хотели бы построить гостиницу, и они готовы ее строить с нами. Но мы решили для себя: надо посмотреть, как пойдет гостиничный бизнес по Radisson, посмотрим, как отработаем бизнес-план, который имеем сегодня, и тогда будем принимать решение о строительстве. Могу сказать, что есть и другие инвесторы, которые хотят на той же площадке построить объект — это может быть и офисная башня «Федерация». Но все эти желания изначально надо согласовывать с нашей администрацией, архитектурой, потому что это исторический центр.

Существует мнение, что вашим проектам оказывается административная поддержка и что вторую очередь отеля Holiday Inn Chelyabinsk-Riverside не дали строить как раз из-за того, что началось строительство Radisson. Насколько справедливы такие утверждения?

— Я далек от политики, но на месте главы Челябинска был бы категорически против, чтобы на детской площадке, где планировалась вторая очередь Holiday Inn, строить 100-номерной корпус — большую башню в жилом районе. На мой взгляд, решение мэрии о том, что нельзя строить там гостиницу, абсолютно правильное. Я даже был немного удивлен тем, что сама компания Holiday Inn выбрала эту площадку.

Про административный ресурс меня часто спрашивают. Мой административный ресурс — моя команда. Я считаю, что она одна из сильнейших в Челябинске. Мои люди, так же как все застройщики, переделывают фасады по 20 раз, когда делает замечание управление архитектуры. Мы так же ждем присоединения по электричеству или водоводам годами. Здесь в первую очередь надо отметить, что у нас команда профессионалов, а «Родник» входит в тридцатку крупнейших девелоперских компаний России. Есть административный ресурс или его нет — компания всегда построит то, что она хочет.

Ни шагу без западных консультантов

Любую коммерческую стройку «Родник» начинает с оценки земли. Решить, какой проект на том или ином участке лучше построить, помогают консалтинговые компании уровня LaSalle.

Каковы схемы взаимодействия с этими консультантами?

— Приходит к нам заказчик и говорит: у меня есть земля. На основании информации об участке консультанты делают подробнейший бизнес-план. Оценивают, что можно будет построить: гостиницу, торговый комплекс, выставочный зал. Они продумывают все, вплоть до предварительного бюджета. И заказчик видит, какие средства нужно вложить, и, самое главное, понимает, каков срок окупаемости объекта.

Какие иностранные компании вы привлекаете на свои объекты и почему?

— Это турецкие фирмы: АТЕК-ИНЖ строит нам отель. Они зарекомендовали себя, когда строили ТРК «Урал» (торгово-развлекательный комплекс в Челябинске). Мы были очень довольны их работой, поэтому пригласили на гостиницу. Другая турецкая компания, Yenigun, строила ТРК «Родник», с ними тоже приятно работать.

Достойных в родном отечестве нет?

— Для нас самое главное — качество и время. Если торгово-развлекательный комплекс большой, то он в день зарабатывает огромные деньги. И когда задержка идет на 3-6 месяцев, рушится бизнес-план. Иностранцы такого не допускают. Но могу сказать, что 80% субподрядчиков, которые работают на строительстве челябинской гостиницы, — это челябинские компании, но под управлением турецких инженеров. То же самое на строительстве ТРК «Алмаз» в Ленинском районе.

Какие сложности возникают при реализации крупных инвестпроектов?

— С первым проектом (ТРК «Родник») было сложно. Нам и денег не давали, в кризис попали еще. На сегодняшний день честно скажу, что мы не испытываем проблем ни в банковских предложениях, ни в предложениях инвесторов.

Назовите главные проблемы, которые сегодня испытывают девелоперы в России и в регионах?

— Проблема в регионах только одна — долгосрочные согласования, от которых зависят сроки строительства на разных этапах, — от получения земли до сдачи объекта в эксплуатацию.