Исследование рынка недвижимости в Челябинске

За последние пять лет на рынке строительства многоквартирного жилья произошло ряд ключевых событий, которые повлияли на формирование как картины рынка, так и облика города в целом. Если по итогам 2009г. падение рынка за год составило 40%, а в 2010 -  еще 9%(было введено всего 530 и 487 тыс кв.м соответственно), то   после утверждения Правительством РФ программы  жилищного строительства на 2011—2015 годы,  в Челябинской области при губернаторе Михаиле Юревиче темпы строительства жилья резко увеличились.

Так уже с начала 2010 г. на рынок Челябинска вышел новый игрок — Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ), до этого времени реализовавшая проекты в области. Компания начала активное строительство в областном центре. По проекту компании комплекс «Парковый» предполагался возвестись на Северо-Западе за Лыжной базой в виде нескольких новых микрорайонов с панельными и монолитно-каркасными домами. Всего в 2011—2013 гг. корпорация планировала сдать в этом районе около 400 тыс. кв. м жилья средней стоимостью от 30 тыс. руб. за кв. м.

В итоге объем жилищного строительства в Челябинске в 2011г. общее количество введенного в эксплуатацию жилья в 2011г. составило 750 тыс. кв. м., что на 54% больше, чем в 2010г.  Отметим, что с 2011г застройка Северо-Западных и Северо-Восточных районов является основным вектором движения многоквартирного строительства в Челябинске, а  также в соответствии с распоряжениями Губернатора, действуют  ограничения по строительству панельного жилья.

В 2012г. началась застройка нового микрорайона, «нового центра города»  «Академ RiverSide», который находится на участке, ограниченном улицами Молодогвардейцев, Чичерина, Братьев Кашириных и рекой Миасс, вдоль Университетской набережной по соседству с сосновым бором и  ЦПКиО им. Гагарина. В мкр-не возводиться 7 типов домов, максимальная высота которых достигает 25 этажей. Общая площадь мкр-на составит более 1 млн кв.м. Застройщиком мкр-на выступает ГК «Гринфлайт».

В 2012 году был установлен рекорд по вводу жилья г. Челябинска – застройщики сдали в эксплуатацию 1256 тыс. кв.м жилья, самый высокий показатель  до этого отмечался в докризисном 2008 году - 880 тыс. кв.м.  Безусловно, рост объяснялся низкой базой, повышенным спросом на малометражные квартиры и квартиры-студии (до 30 кв.м), которые стали еще одним трендом развития жилья.

C 2013г. начинается постепенный спад ввода многоквартирного жилья. По итогам 2013 г застройщики сдали 758 тыс кв.м, а по итогам 2014г- 680 тыс кв.м.

В аспекте стоимости за 1 кв.м - цена на квартиры стала расти с начала 2011г. За 2011 год цена 1 кв.м новостройках увеличилась на 8%.  Стоимость квадратного метра в новостройках в сегменте эконом-класс составляла 33-36 тысяч за кв.м., в среднем сегменте - 34-40 тысяч кв.м., в элитном - 38-55 тысяч рублей.

В 2014г. средняя рыночная стоимость 1 кв. м  нового жильяпланомерно росла, увеличившись за год на 7% и составила на конец года 48,2 руб/кв.м. Игроки рынка, отмечают снижение цен с начала 2015 г  на 3-4% и прогнозируют дальнейшие падение стоимости за 1 кв.м, в большей степени,  в сегменте массового жилья на 4-5%.

Таким образом, за 2011-2014 г. ввод многоквартирной жилой недвижимости в Челябинске составил около 3,5 млн кв.м. Расширение рынка первичного жилья произошло, прежде всего, за счет массового строительства высоколиквидных квартир малой площади на площадках комплексной жилой застройки,  перераспределением рынка между застройщиками в сторону крупных компаний, комплексной застройки больших микрорайонов с более широким выбором квартир, повышением качественных характеристик жилых проектов.  Отметим, что с 2011г. координирует взаимоотношения предприятий строительного комплекса между собой, с органами законодательной и исполнительной власти, общественными структурами «Челябинский межрегиональный союз строителей».

Подробнее о рынке многоквартирного строительства читайте в рейтинге застройщиков Челябинска

В отличие от застройки многоквартирного жилья - рынок загородной недвижимости только начинает обретать свои характерные особенности и границы в регионе. На сегодняшний день сформировано более четкое предложение: девелоперы и застройщики предлагают потребителям загородные проекты как с готовым жильем, так и земельные владения с подведенными коммуникациями.

Основная доля ИЖС (около 70 %) -  места для загородного строительства, проекты поселков  с нарезкой участков  под застройку жилья покупателями,  и лишь 25 % из них можно назвать успешными проектами, которые предоставляют комплексные коммуникации и   организованную инфраструктуру.  30 % приходится на рынок организованных поселков  с застройкой коттеджей, малоэтажного жилья, таунхаусов и апартаментов.

Что касается территорий застройки - здесь наиболее привлекательным для строительства является Сосновский район и в целом Северо-западное направление  в силу близости к областному центру и наиболее благоприятной экологической ситуации.

На протяжении 5 лет доля ИЖС в общем объеме введенного жилья находилась на уровне 30-40%. Так по итогам 2014 г – доля ИЖС в области составила 40%  и 13% в Челябинске. А уже в 1кв 2015г. рынок увеличился почти в два раза по сравнению с 1 кв.2014г: индивидуальными застройщиками построено более 322,5 тыс. кв.м.

В аспекте стоимости можно выделить следующие особенности: стоимость кв. м. в сегменте готового жилья бизнес-класса составляет от 50 тыс. руб. В эконом сегменте 28-35 тыс. руб за 1кв.м. Однако самым дорогим вложением остается земельное владенье, по итогам  2014г средняя цена за сотку в Челябинской области  составила  96 тыс руб. В премиум сегменте средняя стоимость сотки находилась в районе 185 тыс. руб, а самая дорогая земля в целом продается в Западном направлении -  135 тыс руб. за сотку.

Всего же в период с 2011-2014 г. индивидуальными застройщиками в области было введено 2160 тыс кв.м.  В дальнейшем эксперты прогнозируют рост спроса на  ИЖС  в связи с увеличившейся инвестиционной активностью потребителей в условиях кризисных тенденций в экономике, большим доверием к загородной недвижимости  как  объекту вложений.

Подробнее о трендах рынка загородной жилой недвижимости читайте в рейтинге коттеджных поселков Челябинской области

Коттеджные поселки и девелоперы загородной жилой недвижимости

Продажи недвижимости являются неотъемлемой частью и условием существования рынка недвижимости в целом и представлены, прежде всего, агентствами недвижимости и риэлторскими компаниями. Челябинск в этом плане не является исключением. Возникнув с зарождением рыночных отношений в России в начале 90-х годов сфера продаж недвижимости является одной из важнейших  экономических составляющих. К агентствам-старожилам рынка можно отнести компании  «Служба недвижимости» (с1992г) и «Информационные системы" (с 1995г)

На сегодняшний день риэлторской деятельностью в городе занимается около 500 организаций, в которых трудится около 2 тыс. человек. 41 компания входит в НП «Региональная гильдия риэлторов  «Южный Урал», которая является коллективным членом  федеральной  РГР и работает над регулированием и развитием цивилизованного рынка недвижимости Челябинской области. Особенностью рынка, безусловно, является то, что в Челябинске почти не присутствуют  федеральные компании.

Традиционно рынок продаж недвижимости делится на два сегмента: продажи объектов в новостройках и рынок вторичной недвижимости.

В аспекте реализации первичной недвижимости в Челябинске можно выделить такую особенность: объекты недвижимости на ряду с независимыми агентствами продают аффилированные застройщиком агентства. К крупнейшим аффилированным агентствам можно отнести -  «Ключевые люди», «РиэлтСтройком, «Сити-недвижимость», АН КЖСИ, доля продаж первичной недвижимости, предоставляемых застройщиком у них составляет порядка 90%.

В целом,  независимые агентства не отличаются  четкой специализацией  продаж  объектов первичной и вторичной недвижимости – соотношение продаж  диктует сама ситуация на рынке. Так, за последнее  время в городе за счет ввода большого количества первичного жилья возникла необходимость в его реализации. В этом ключе крупнейшие агентства недвижимости («Дан-Инвест» «Компаньон», IBC-недвижимость) занимались инвестиционной деятельностью: выкупали квартиры у застройщиков на ранних стадиях строительства.

Одним из трендов развития риэлторской деятельности можно обозначить стремление агентств предлагать комплексные и дополнительные услуги: учебные центры, юридическая помощь, консалтинго-аналитические услуги, информационно-аналитическая деятельность.

На сегодняшний день агентства недвижимости в условиях усеченной программы субсидирования ипотеки, направленной исключительно на новостройки (ставка 11-12%) сталкиваются с проблемой реализации вторичного жилья - ежемесячно на вторичном рынке находится около 18 тыс предложений, сделок, по которым проходит лишь около 10-15%.

На реализацию первичного жилья, безусловно, оказали влияние различные ипотечные федеральные программы и предложения банков (льготная ставка от 11%). Рост ипотечного кредитования наблюдался на протяжении всех 4 лет активного строительства. Так рынок ипотеки в Челябинской области  за 2014 г, составил 37,1 млрд руб.,  для сравнения  в 2010г. этот показатель находился на уровне 11 млрд руб.

Всего по данным АЦ РК «Служба недвижимости за 2014г в Челябинске реализовано около 14,5 тыс. квартир, около 80% которых представляют эконом-сегмент  и на 75% являются 1 и 2-х комнатными. В 2015-16г. перед риэлторами стоит задача  реализации порядка 19. тыс первичного жилья.

Подробнее о рынке читайте в рейтинге агентств недвижимости Челябинска

Агентства недвижимости Челябинска

 Ситуация на рынке  в 2015г. будет зависеть от платежеспособного спроса, который напрямую завязан на геополитическую и макроэкономическую  ситуацию и соотношение валют. Радужных перспектив пока не видно, стагнация на рынке может быть затяжной.В  данной ситуации рынок станет рынком потребителя, который сможет выбирать предложения, оценивая широкий спектр критериев, и главным преимуществом в конкуренции станет доверие к застройщику и качество строительства, количество предлагаемых опций и услуг, которые определяют комфорт будущего проживания. Что касается цен, то какое то время они могут снижаться, напрямую или завуалировано, но рано или поздно при возникновении дефицита в том или ином сегменте цены пойдут вверх.

 

Исследование от 30.06.2015 подготовил Кирилл Баннов