Карта новостроек Челябинска: ушла ли эпоха домов–панелек

При этом в Челябинске по итогам 2023 г. отметили некоторое снижение объемов ввода в эксплуатацию новых квадратных метров к уровню 2022 г. — до 546 тыс. кв. м, то есть на 96,7%. В нише индивидуального жилищного строительства было сдано 1,1 млн кв. м. Лидер по объемам застройки — Сосновский район.

Карта новостроек Челябинска

Методика

В рейтинге 2023 г. представлены застройщики, которые ввели свыше 2 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах в пределах административных границ Челябинска и в Сосновском районе.

На первом этапе были запрошены данные по вводу жилья в 2023 г. в администрации г. Челябинска. На втором – для сбора дополнительных данных изучены профильные источники информации (НАШДОМ.РФ, ЕРЗ, официальные сайты застройщиков и жилых комплексов). На третьем этапе ведущим застройщикам были разосланы анкеты для сбора информации.

Основной ранжирующий показатель — объем введенных в эксплуатацию кв.м. — общая площадь жилых помещений без учета лоджий, балконов, террас. В рассматриваемый сегмент многоквартирных домов (МКД) не входят общежития и таунхаусы. В итоговом рейтинге данные компаний представлены суммарно по юридическим лицам, которые осуществляли застройку объектов.

Принятые сокращения:

н\д — нет данных, компания не предоставила данные по некоторым параметрам

Стимулом для роста рынка стал ряд факторов:

1. Господдержка ипотеки: семейной, сельской и для IT-специалистов.

2. Льготные догазификация и техприсоединение к электрическим сетям, которое проводилось до 2022 г.

3. Изменение модели финансового поведения жителей. В пандемию люди пересмотрели свои ценности и стали вкладываться в недвижимость.

4. В строительной сфере стало работать больше профессиональных застройщиков, кроме того, действует проектное финансирование через эскроу-счета, проводятся госэкспертиза, льготное присоединение к коммунальным сетям и другие меры.

4. Развитие механизма КРТ.

На данный момент в 13 городах и районах Челябинской области заявлено о 90 проектах. Решения о КРТ приняты в 6 муниципалитетах. Это 26 проектов на возведение почти 2 млн кв. м жилья на территории около 200 га. Часть проектов уже реализуется, в первую очередь в Челябинске. Один дом на проспекте Ленина застройщик сдал в прошлом году.

В 2024 г. ожидается решение о заключении договоров еще в четырех-пяти территориях на 500 тыс. кв. м. Также в этом году планируется выделение строительным компаниям субсидий через Фонд развития территорий на расселение аварийного жилого фонда в рамках КРТ.

Комментарии экспертов и участников рынка

Алексей Салтыков, директор по развитию ПАО «АПРИ»:

«Ярким событием прошедшего года как для нашей компании, так и для всего региона, стало активное строительство всесезонного мультикурорта «Фанпарк». Это действительно значимый социальный объект, который откроет новые перспективы для досуга и отдыха жителей не только Челябинска и области, но и для населения соседних регионов. Вообще, весь 2023 г. прошел у нас под эгидой социально значимых событий: в жилом комплексе «ТвояПривилегия» мы открыли спортивные сооружения: современный фитнес-центр с бассейном, Академию спорта, Академию танца, в жилом комплексе «Парковый Премиум» — коммерческие площади, куда зашли большие торговые сети. Мы сдали первые дома в новом жилом комплексе «Притяжение» и начали строительство ЖК бизнес-класса «Грани». Мы верим в то, что нужно строить не просто недвижимость, а дома со средой, наполненной различными сценариями, где будет комфортно и удобно жить, гулять, наслаждаться досугом и отдыхом».

Константин Козлов, руководитель агентства недвижимости «Константа 74»:

«В 2023 г. главным трендом в недвижимости была реализация возможности получения ипотеки с господдержкой, а также «Семейной ипотеки». Благодаря этим программам жилье на первичном рынке можно было приобрести по ставке 6–8%. Увеличение спроса на новостройки произошло за счет широкого круга потенциальных клиентов, под которых подходят данные программы. Высокий спрос на новое жилье спровоцировал рост цен в этом сегменте, и застройщики систематически повышали стоимость квадратного метра. Вслед за ценами на первичном рынке вверх устремились и цены на вторичную недвижимость. Сложившаяся ситуация существенно разогнала инфляцию. Такую динамику можно было наблюдать в течение всего года, что привело к логичному повышению ключевой ставки с 7,5% в начале 2023-го до 16% к декабрю.

ЦБ старался ограничить аномальный спрос на рынке недвижимости, и как итог — корректировка ипотечных программ с господдержкой: до точечной помощи конкретным слоям населения в случае «Семейной ипотеки» и полная отмена в случае ипотеки с господдержкой. Такие меры привели к торможению роста цен на вторичном рынке, а в дальнейшем (со второго квартала 2024 г.) — и к снижению».

Вахтанг Чикаберидзе, девелопер, управляющий партнер ГК «Внимание»:

«В Челябинске принят новый генеральный план города, который мог существенно поменять локацию новых объектов, так как предполагал более активное освоение центра мегаполиса. Однако мы не видим новых прорывных проектов, особенно в Ленинском районе, где всего один застройщик. Ничего не строится в Металлургическом районе. Мы видим, что участники рынка стараются работать там, где уже есть опыт. Они предпочитают локации, которые люди выбирают по причине лучшей экологии.

Качество застройки оставляет желать лучшего: маловато монолита и много панелек. Сейчас мы наблюдаем активный рост цены квадратного метра в новостройках (в некоторых это уже выше 120 тыс. руб.), но это те объекты, которые девелоперы строили много лет, укладываясь в низкую себестоимость. Соответственно, многие были ориентированы не на создание чего-то уникального, а работали в основном над тем, чтобы уложиться в низкую стоимость: это оптимизация трат на материалы, на окна, этажи, общественные пространства.

Большинство проектов, которые представлены в Карте новостроек, я полагаю, не соответствуют заявленному повышению цены. Это старая финансовая модель, поэтому сам продукт не изменился. В результате человек думает: «Зачем мне покупать устаревший продукт по более высокой цене, если я могу купить или построить новый собственный дом». Поэтому мы видим рост количества объектов индивидуального строительства и снижение в сегменте многоквартирного жилья. Строительным компаниям нужно задуматься об этом и начать предлагать более качественный продукт.

Что касается комплексного развития территорий, пока мы не видим существенных изменений, потому что это небыстрый процесс. Нужны огромные финансовые вливания в проектирование, в работу с застройщиками и бывшими владельцами территорий. На это обычно уходит не менее полутора-двух лет. Плюс снос старых объектов, перенос сетей и т. д. Это сложно. При этом рядом с Челябинском есть свободные территории, на которых проще начать строительство».

Сергей Якобюк, председатель комиссии Общественной палаты области по градостроительству, член правления Челябинского межрегионального Союза строителей:

«Жилищное строительство в челябинской агломерации опережает развитие социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры. Особенно от этого страдает западное направление. Домов в этой части города сдают много, а детских садов, школ, дорог, коммунальных мощностей не хватает. В итоге люди возят детей на занятия на большие расстояния, в результате чего создаются транспортные заторы. В Челябинске сложная ситуация с аварийным жилищным фондом и сносом таких домов. Даже механизм КРТ пока не решает этой проблемы.

Также мы видим наличие точечной уплотнительной застройки, что не очень хорошо. Кроме того, выбираются такие территории, которые раньше не относились к зонам жилищного строительства, а имели значение общественных пространств. Взять, например, дом на Алом Поле, есть и другие примеры в центре города. Да, эти квартиры продаются. Но тут важно, чтобы и остальное население не испытывало неудобств. Вообще, наблюдается тенденция к высокой плотности застройки.

Нормативы опускаются, но городская дума принимает их по верхнему пределу. Это жилье пользуется спросом, как правило, на начальном этапе строительства, но жить в нём потом некомфортно: низкие потолки, тесные дворы и т. п. Еще отмечу, что у нас слишком много панельного жилья. Да, застройщики говорят, что оно качественное, но это всё равно панель. Поэтому и стоимость квадратного метра намного ниже, чем в Екатеринбурге. Я считаю, что при принятии решения о застройке важны профессиональные архитектурные советы».