«Челябинск не сможет бесконечно прирастать окраинами»
Меньше площади и больше личного пространства, всё необходимое в шаговой доступности — тренды, которые эксперты называют ключевыми для рынка недвижимости-2023.
2022 год во многом стал знаковым для челябинского рынка недвижимости: были анонсированы десятки новых строительных проектов, власти региона заявили о поддержке и одновременно — о новых требованиях к отрасли жилищного строительства. Кроме того, цены на жильё в Челябинске — долгое время одни из самых низких по стране — за минувший год, по данным Росстата, выросли в среднем на треть.
Как всё это сказалось и ещё скажется на строительной индустрии, будут ли дальше расти цены, что люди ждут от жилья теперь и что готовы предложить застройщики? Специально для CHEL.DK.RU руководители девелоперских компаний и агентств недвижимости подвели итоги минувшего года и поделились своим видением ближайшего будущего.
«Возможность быть наедине с собой сейчас важнее, чем площадь квартиры»
Многие проекты девелоперы будут развивать совместно с партнёрами, отчасти из-за недостатка свободных земель. Наш комплекс «4 Ленина» появился на бывших заводских площадях благодаря коллаборации с промышленной группой «КОНАР», и это не единственный пример.
Ещё один тренд, который заметен и в масштабах страны — интерес к малоэтажному, индивидуальному жилищному строительству. Мы тоже начали задумываться об ИЖС, хотя раньше в таком формате не работали.
Если говорить о ценах на недвижимость, то они в этом году вряд ли будут расти быстрее инфляции. Для этого нет предпосылок: покупательская способность не растёт, как и не улучшаются настроения людей. При этом снижение цен тоже кажется маловероятным.
Ожидаем снижения продаж на рынке, но мы готовы к этому. Планируем запустить много новых проектов, разных по наполнению и по расположению, чтобы найти своего покупателя в разных сегментах и удержать спрос на том уровне, который будет для нас комфортным.
Один из таких, новых для нас проектов, мы начнём в 2023 году в «Солнечной долине». Планируем создать небольшое поселение для постоянного проживания специалистов из Миасса и Златоуста или тех, кто не привязан к месту работы.
Кроме того, начнём реновацию на месте бывшего Каширинского рынка — строительство ЖК комфорт-класса с пешеходными зонами и общественными пространствами. Вместе с «ФишерГрупп» зайдём в проект «1736» на улице Карла Маркса, того самого, концепцию которого прорабатывал Артемий Лебедев. Интересная локация. Сам проект пока небольшой, но с перспективой расширения.
Среди того, что уже в работе — апартаменты бизнес-класса на Алом поле, «Ньютон», который готов уже более чем на 90%. В конце февраля сдаём первые дома квартала «ХЮGGE» в Городе L-Town, а к концу года рассчитываем передать жителям первый дом в «4 Ленина».
Продолжаем развивать сервисное направление компании: по данным опроса Calltouch, управляющая компания входит в топ-5 критериев, по которым россияне выбирают недвижимость. У нас сервисная компания выделена в отдельный бизнес. Мы видим, что люди готовы платить за её услуги чуть больше среднего, чтобы получить другой уровень жизни, другое ощущение.
Нам кажется, что Челябинск точно дорос до жилых проектов, интересных с точки зрения архитектуры. Сейчас в большинстве жилых комплексов уже есть нестандартные планировки, красивые подъезды, комфортные дворы. Застройщики начинают задумываться об общественных пространствах: внутренних площадях, пешеходных улицах. Архитектура домов — это следующий шаг.
Запросы людей на жилье сегодня меняются, особенно это касается комфорт-класса. Наши партнёры и конкуренты начали говорить о смыслах, серьезно вкладываться в благоустройство, потому что у людей растут требования к комфортности окружающей среды.
При этом часто бывает, что люди переезжают из квартир с отличным ремонтом в новых домах, потому что вокруг этих домов нет ничего: за покупками, за досугом, за всем нужно куда-то ехать на машине. Суть популярной сегодня концепции «пятнадцатиминутного города» в том, чтобы у тебя в пешей доступности находилось большинство сервисов, необходимых для комфортной современной жизни.
Другой пример: несколько лет назад был тренд на маленькие квартиры, все строили компактное жильё. Сейчас маятник качнулся в другую сторону — и все квартиры с тремя-четырьмя спальнями, которые обычно продавались в последнюю очередь, у нас разошлись первыми.
Я уверен, что сегодня важен не метраж квартиры в целом. Главное, чтобы у каждого члена семьи было свое пространство, неважно, какого оно размера — хоть спальня, хоть тёплый благоустроенный балкон. Плюс место, где вся семья собирается вместе, итого на семью с двумя детьми — пять локаций. Сегодня возможность побыть наедине с собой важнее, чем общая площадь квартиры.
Стоимость жилья в Челябинске сильно поднята снизу себестоимостью, которая за последний год выросла примерно на 20%. Инфляция налицо и в стройматериалах, и в цене рабочей силы, поэтому цены росли и будут расти из года в год. В 2023 я жду рост стоимости квадратного метра на уровне инфляции, а в 2024 году может быть новый рывок.
Пока ставка по ипотеке ниже инфляции, недвижимость будет популярным и выгодным вложением средств, тем более что программ достаточно — не только льготная под 8%, но и семейная под 6%, а также нишевые варианты, такие как IT-ипотека.
Прошлый год для нас был интересным, напряжённым, но свои планы и обязательства мы выполнили: ввели в эксплуатацию два новых дома на улице Лесопарковой, скоро жители начнут в них заселяться. Сейчас в работе у нас сразу несколько площадок в разных городских локациях. Новый проект на северо-западе анонсируем уже в ближайшее время.
В 2022 году мы активно использовали субсидирование ипотечной ставки как инструмент стимулирования спроса, многие сделки рассматривали в индивидуальном порядке, стараясь провести сделки на максимально комфортных условиях для клиента.
Этот год показал, что нужно уметь быстро подстраиваться под условия рынка, быть гибкими и быть в диалоге с клиентом. Нам важно иметь хороший банк новых земельных участков, чтобы разрабатывать проект «с нуля» под имеющуюся локацию и потенциальных жителей.
Я могу сказать, что в 2022 году рынок недвижимости стал «рынком покупателя», застройщики меняют свои продукты под его потребности и запросы. Благодаря здоровой конкуренции на рынке появляется огромный выбор жилых комплексов, локаций, планировок.
При росте стоимости квадратного метра логичен тренд на компактные, эргономичные планировки: почти половина всего жилья, строящегося в России, не превышает по площади 55 кв.м.
Клиенты уделяют внимание не только «внутренностям» дома и своей квартиры: дом начинается со двора. Важны разные «фишки» для максимального удобства жителей – колясочные, кладовые, лапомойки, лобби, общие зоны. Мы стараемся просчитывать возможные сценарии жизни в наших домах, в том числе формирование соседских комьюнити.
В 2023 году планируем запустить новую стройку на набережной реки Миасс и продолжить строительство второй очереди нашего флагманского проекта «Белый хутор». В перспективе — строительство уникального жилого дома в центре города, на улице Пушкина.
Что касается стоимости жилья, нет никаких предпосылок для её снижения: по данным Дом.рф, в строящихся домах себестоимость 1 кв.м. почти на 6% больше, чем в только что сданных. Вся строительная индустрия продолжает ощущать последствия санкционного кризиса, поэтому рост цена на уровне 7-10% в 2023 году неизбежен.
Для нас, строителей, комфорт-класс — это набор конкретных проектных, архитектурных, инфраструктурных и инженерных решений, повышающих качество жизни человека.
Важно, что речь идет не просто о маркетинговой уловке, а о качественном изменении подхода к строительству. Подхода, при котором застройщики не просто строят квартиры с разными планировками для разных сценариев жизни, а создают уютную, удобную и безопасную среду.
И это не абстрактное понятие, а реализация, и, во многом, возрождение понятных ценностей наших жителей: эстетически привлекательная и разнообразная архитектура домов, зеленые дворы без машин и при этом — достаточное количество специально отведенных парковочных мест, возможность дойти пешком до школы или детского сада, спорт, медицина, досуг — все в шаговой доступности.
Ещё один тренд, которого мы стараемся придерживаться — органичная интеграция архитектуры с природой.
«Застройщик должен смотреть на пять лет вперёд»
С другой стороны, с конца 2022 года постепенно снижается спрос на «первичку» и повышается интерес к вторичной недвижимости. Почему? «Вторичка», как правило, дешевле, недвижимость в новостройках продолжает дорожать, а льготные программы для новостроек предлагают уже не такие выгодные условия, как раньше.
Рост цен на недвижимость, как мы увидели в прошлом году, очень сильно может зависеть от глобальных явлений, которые, конечно, нельзя предсказать. Но если ситуация будет в целом стабильной, такой же, как последние несколько месяцев, я думаю, вторичная недвижимость подорожает незначительно, на 1-3% за кв.м. Первичная будет расти в цене сильнее, но взрывного роста я не жду. В элитном сегменте, где мы видим замедление продаж, возможно даже снижение цен, но этот сегмент у нас в принципе невелик.
В целом динамика продаж в прошлом году была сопоставимой с 2021-м, если не считать абсолютно рекордного по количеству сделок марта; аналогично стабильный спрос ждём и в наступившем году.
Требования к жилью сильно зависят от сегмента, но большинство челябинских покупателей всё же смотрит прежде всего на цену. Спрос на компактные квартиры и жильё эконом-класса стабильно растёт, по адекватной рынку цене люди готовы покупать квартиры даже без отделки — хотя с ремонтом, конечно, берут охотнее. Для покупателей загородной недвижимости, понятно, важнее всего экология. Если покупают в новостройках — как правило, молодые семьи — здесь на первый план выходят садики и другая социальная инфраструктура.
Интересно, что у нас больше половины сделок сейчас происходит внутри районов, то есть люди не хотят менять привычное окружение — просто улучшают жилищные условия, разъезжаются с выросшими детьми и тому подобное.
Что касается цены на недвижимость в Челябинске, думаю, она продолжит расти. В отличие от столиц, мы не так чувствуем экономическую турбулентность, поэтому там цены падают, а у нас, я полагаю, за год вырастут примерно на уровне инфляции: на 10-15%. При этом новостройки дорожают сильнее и быстрее, чем вторичка; одна из причин этого — хороший маркетинг, притягивающий внимание покупателей.
Спрос в 2022 году не снизился, напротив. В кризисные времена люди несут деньги в недвижимость, благо в Челябинске сейчас — не знаю, как долго это продлится — есть действительно большой выбор. Немного меньше стали, пожалуй, покупать дорогую, элитную недвижимость, с такими сделками люди не торопятся.
Раньше у нас был значительный сегмент интересующихся покупкой недвижимости в Краснодарском крае; теперь, по понятным причинам, спрос на эту локацию сильно упал, инвестиционных сделок нет. Зато теперь примерно та же доля покупателей переключилась на зарубежную недвижимость: в топе по спросу и количеству сделок — Турция, Грузия и ОАЭ. В этих странах очень прозрачно организованы сделки, можно спокойно купить хоть вторичную, хоть первичную недвижимость дистанционно.
Я замечаю, что люди стали больше обращать внимание на инвестиционную привлекательность недвижимости, то есть, например, какой доход можно получить от её сдачи в аренду. В сравнении со ставками на депозитах, например, доходность может быть очень даже неплохой.
Второе — покупатели однозначно предпочитают новостройки с отделкой, как минимум, предчистовой. Третье — многие обращают внимание на школы.
Это интересный момент, который раньше был очень заметен в Москве: чем лучше школа, тем дороже недвижимость вокруг неё. Теперь эта тенденция видна и у нас, и новые районы повышают свою привлекательность, свою цену тем, что строят хорошие школы. Люди получают возможность по минимуму выезжать из своего района, потому что там есть всё необходимое.
И ещё один интересный тренд на рынке в целом — люди отходят от старого восприятия метража и планировок квартир. Советские «двушки», «полуторки» и т.п. сейчас воспринимаются как архаизм, непонятное разъединённое пространство, а в большинстве новостроек мы видим студии со спальнями.
Если речь идёт о недвижимости в пределах Челябинска, то люди стали ориентироваться на меньшие площади квартир: вместо, скажем, 120-140 кв.м — 90-100. При этом застройщикам имеет смысл уменьшать не количество, а объём комнат.
В современных квартирах важна площадь лишь общего пространства, студии: в основном её хотят видеть хотя бы 30-метровой, а спальни могут быть совсем небольшими.
Кроме того, в новых проектах очень сильно возрастает роль концепции: раньше главным для покупателей было расположение, но теперь роль локации постепенно снижается. Люди покупают образ жизни. Сложность для девелоперов в том, что на самом старте нужно придумать концепцию, которая будет нацелена примерно на пять лет вперёд, а на рынок выйдет не раньше, чем через полтора два-года.
Однозначно есть запрос на жильё с готовым ремонтом, не требующее дополнительных вложений: это касается и вторичной недвижимости, и первичной. При этом, если речь о новостройках, людям важно иметь возможность заранее выбрать отделку из нескольких вариантов: если такая опция доступна, это серьёзный плюс.
Если рассматривать период с 24 февраля по конец прошлого года, то спрос в целом серьёзно снизился: на новостройки — примерно на 40%, на вторичку — примерно на 30% по сравнению с показателями 2021 г. Ещё сильнее был «откат» по сделкам с недвижимостью в других регионах, например, Москве и Санкт-Петербурге — 70%.
Понятно, что для покупателей имеют значение цены, челябинцам до сих пор психологически сложно воспринимать цены порядка 100 тыс. руб./кв.м. Но стоимость жилья растёт по всей стране, и в Челябинской области нет никаких предпосылок, что она начнёт снижаться.
Мой прогноз — новостройки за год подорожают на 3-7% в зависимости от различных факторов, в среднем — не меньше чем на 4-5%. Загородная недвижимость, если речь о проектах с полноценной инфраструктурой и интересной концепцией развития территории, легко может вырасти в цене и на 10%. На вторичном рынке вероятна стагнация вплоть до сентября, осенью возможны небольшие корректировки цен вверх.
Авиаперевозчик Red Wings уходит. Компания проведет ребрендинг и сменит название 
Крупная сеть бытовой техники закрывает магазины в России и ликвидирует бизнес 
Строительство развязки у концерна «Калина» может встать из-за долгов 
Крупнейший бизнес выплатит в мае–июле дивидендов на 2,2 трлн руб. Кому повезет?