Жилье за границей: цена владения

В конце июля 2011 г. аналитики агентства Gordon Rock обнародовали ТОП‑10 стран, вызывающих наибольшее доверие у российских инвесторов. Первые строчки рейтинга достались Германии, Великобритании и Франции.
Подешевевшая в кризис недвижимость «старой» Европы привлекла россиян приятными прогнозами будущей доходности. По словам аналитиков, в обозримой перспективе дома и квартиры в этих странах будут стабильно дорожать, как минимум, на 2–3% каждый год. Сдавая такие объекты в аренду, собственник может рассчитывать на ежегодный доход в 10–15% от вложенной суммы, утверждает президент Gordon Rock СТАНИСЛАВ ЗИНГЕЛЬ.
Помимо Европы стабильным спросом в России пользуется американская недвижимость. Уровень дохода от сдачи в аренду квадратных метров в Штатах НАТАЛЬЯ ЗАМЫШЛЯЕВА, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ‑недвижимость», оценивает в 8–10% годовых.

 

200?
средний ежемесячный платеж
по ко­ммунальным счетам в «старой» Европе 

 

Дополнительный фактор, подталкивающий россиян к покупке зарубежных квадратных метров, — доступная ипотека, ставки по которой фиксированы и начинаются с 3% годовых.
Но, принимая решение о покупке, стоит заранее рассчитать суммы расходов, связанных с содержанием такой недвижимости.

 

Скрытые налоги на недвижимость
Одна из главных статей расходов новоявленного собственника иностранного жилья — это налоги: на недвижимость и на сдачу в аренду. Но далеко не везде эти взносы похожи на те, к которым мы привыкли в России.
Например, в Великобритании нет единого ежегодного налога на недвижимость. Для собственников и арендаторов жилья он заменен муниципальным налогом — Council Tax. Его можно уплачивать поквартально или раз в год. Причем ставка зависит от региона и даже от района города: от 230 до 2,8 тыс. евро в год.
В Израиле аналогичный ежегодный взнос, заменяющий налог на недвижимость, — арнона. Его ставка зависит от местоположения и размера жилья (в среднем 35 евро в месяц для апартаментов площадью 100 кв. м).
В Арабских эмиратах собственник платит годовой взнос за содержание здания, в котором он купил квартиру. Сумма зависит от площади жилья и цен застройщика — именно он устанавливает размер платы. Например, за квартиру 130 кв. м в популярном комплексе Shoreline Apartments (Palm Jumeirah) придется платить $8200 в год. За это собственник получает право пользоваться пляжем, бассейном, спортивным центром, детскими площадками, услугами секьюрити и т. п.

 

Национальные особенности коммунальных платежей
Вторая расходная статья — плата за содержание квартиры или дома. Одна из самых дорогих в этом смысле стран — Великобритания. Здесь из‑за высокой стоимости энергоресурсов, счет за воду, отопление, газ и т.п. плата может достигать 350 евро ежемесячно (за трехкомнатную квартиру). Дополнительно оплачивается обязательная для всех телевизионная лицензия — 150 евро в год. В Израиле расходы на «коммуналку» в среднем составляют 70 евро с квартиры в месяц. Но если установлен кондиционер — платить придется больше.
А в Арабских эмиратах размер коммунальных платежей зависит не только от потребления, но и от количества жильцов и площади жилья (порядка 50–60 евро за небольшую квартиру). Кондиционеры здесь тоже оплачивают отдельно, причем не только те, что установлены в квартирах, но и размещенные в местах общего пользования.
В Германии средние ежемесячные расходы на «коммуналку» составят порядка 2 евро за квадратный метр. «Дополнительно нужно отдавать деньги домоуправлению, следящему за чистотой и порядком. Это еще 10–20 евро с квартиры каждый месяц. Кроме того, обязательно следует делать взносы в коммунальную кассу — на проведение текущего ремонта здания и мест общественного пользования. Размер взноса зависит от принятого на собрании владельцев решения. Как правило, это порядка 1 евро за квадратный метр в месяц», — поясняет ЛЮБОВЬ БАУМГЕРТНЕР, исполнительный директор компании L&B.

 

Инвесторам обещают льготы
Однако во многих странах цену содержания жилья можно уменьшить. Для привлечения инвесторов на рынок недвижимости государства готовы идти на уступки.
Так, в Греции объекты недвижимости не облагаются налогом до 230 тыс. евро от стоимости жилья, если в семье собственника трое или более несовершеннолетних детей. А в Испании с августа и до конца 2011 г. действует существенный дисконт на НДС — 4% (вместо 8%).
В Германии ставка подоходного налога (в случае, если недвижимость сдается в аренду) рассчитывается по прогрессивной шкале: чем выше доход, тем больше налог. Однако арендодатель может списывать расходы на амортизацию недвижимости, затраты на ремонт и т.д. При получении небольшого дохода (примерно до 13 тыс. евро в год) размер подоходного налога составит около 14–24%. Если доход составляет порядка 50 тыс. евро — 25–40%, с дохода от 50 тыс. до 250 тыс. евро — 42%.

 

Мнения экспертов

Олеся Ринг, директор агентства недвижимости «Интраст»
За недвижимость в Чехии придется отдавать 7–10 тыс. руб. в месяц
Купить недвижимость в Чехии довольно просто, даже условия оформления ипотеки схожи с российскими. Конечно, для получения кредита нужно собрать большое количество документов, приблизительно таких же, как и для российских банков. Однако многое будет зависеть от того, какое положение вы занимаете в стране: какая у вас виза, работаете ли вы, есть ли у вас собственный бизнес, имеете ли вы вид на жительство. Все это может существенно сократить ставку по кредиту — с 7% (если вы берете ипотеку впервые) до 3,5% при положительной кредитной истории. А при наличии судимости — хоть в России, хоть в Чешской республике — в кредите вам могут отказать.
Расходы на содержание жилья в Чехии большие — примерно 7—10 тыс. руб. в месяц. Кроме того, размер коммунальных платежей зависит от того, как вы пользуетесь газом, электричеством, водой. Не стоит забывать, что все эти ресурсы, особенно вода, в Европе достаточно дорогие. Стоимость квартир зависит от престижности районов: в курортных зонах и в столице государства цены значительно выше, чем в глубинке, но содержание квартир обходится примерно одинаково.

Игорь Чернядьев, директор агентства недвижимости «Форум»
От 400 до 10 тыс. евро в год — расходы на содержание жилья за границей
Если вы приобретаете недвижимость на Кипре, в Черногории, Чехии, Турции, Египте, Великобритании, будьте готовы к значительным тратам. Приблизительная стоимость обслуживания жилья в год составляет примерно от 400 до 10 тыс. евро. В первую очередь это зависит от стоимости самого помещения (как правило, чем оно дороже, тем лучше развита инфраструктура — бассейн, тренажерный зал, детские игровые площадки общего пользования и т. д.). Именно оплата инфраструктуры составляет 70% платы за жилье, остальные 30% — это плата по счетчикам: вода, электроэнергия и т. д.
При желании вы можете минимизировать ваши расходы двумя способами: заморозить использование инфраструктуры или договориться о пропорциональной оплате. Но это достаточно сложно, так как необходимо договариваться, например, с соседом Джоном Смитом и просить его согласия закрыть бассейн в межсезонье или попытаться уговорить каждого платить за пользование бассейном только за те месяцы, в которые он там проживает.