Подписаться
Курс ЦБ на 28.03
77,73
85,73
Деловой квартал / Новости / Земельный передел в регионе: достроят ли "Парковый", "Парковый-2", "АКАДЕМ Rive...

Земельный передел в регионе: достроят ли "Парковый", "Парковый-2", "АКАДЕМ Riverside"?

17:28   03.02.2014

После смены губернатора строительный рынок Южного Урала залихорадило. Под вопросом оказались главные жилищные стройки в современной истории Челябинска, а также судьба компаний-застройщиков.

Дешевая недвижимость была чуть ли не главной гордостью Челябинска последние несколько лет. В 2013 г. в городе было введено в эксплуатацию свыше 900 тыс. кв. м (около 116 многоквартирных высоток). В конце года замглавы администрации города по вопросам градостроительства ДМИТРИЙ ГРАДОБОЕВ сообщил, что по этому показателю мы перегнали даже Екатеринбург (строго говоря, опередили мы его всего на 30 тыс. «квадратов»).

Жилищное строительство было приоритетом правления губернатора Михаила Юревича во многом еще и потому, что обслуживали этот строительный бум не чужие для него компании — ЮУ КЖСИ и «Гринфлайт». Теперь, по словам экспертов, все строительные рекорды позади. Со сменой губернатора в регионе начинается настоящий земельный передел.

Строительный рынок Южного Урала меняется, по традиции, одновременно с властью. Последние метаморфозы в этом секторе произошли с назначением Михаила Юревича на должность челябинского мэра: застройщики, дружные с предыдущим градоначальником, существенно снизили свои объемы, а некоторые и вовсе покинули рынок. Так, один из старейших игроков рынка — «Монолит» — покинул Челябинск после громких скандалов и множественных судов за право получить разрешения на строительство нескольких объектов. Перестал существовать «Массив». «РиэлтСтройком» — лидер отрасли в 2007-2008 гг. — уже через два года растерял свои позиции. К 2012 г. главными застройщиками региона стали ЮУ КЖСИ (принадлежит правительству области) и «Гринфлайт». Последняя компания официально сдала в 2012 г. 221 тыс. кв. м. К примеру, у другого крупнейшего игрока — СК «Легион» — 57 тыс. за этот же период.

Главным проектом компаний стал «Парковый» и его знаменитые квартиры-студии стоимостью от 870 тыс. руб., которые создали на рынке небывалый ранее ажиотаж. В итоге про этот проект узнала вся страна. В Челябинск стали приезжать делегации из других регионов, чтобы перенять опыт строительства дешевых малогабаритных квартир. А жители города с тех пор выслушивают отчеты администрации о строительных рекордах с большим благоговением, чем гимн страны.

Сам приход г-на Юревича во власть был ознаменован строительными решениями. Проект «Макфы» (официально принадлежит пенсионеру — отцу Михаила Юревича) — крупный ТРК «Родник» на улице Труда — шел с большими пробуксовками в мэрии Вячеслава Тарасова. Михаил Юревич стал мэром — проект запустился. Разрешение на строительство «Родника» тогда выдал начальник

КУИЗО Сергей Мануйлов (тот самый, который сейчас руководит «Гринфлайтом»), за что чуть позднее на него завели уголовное дело. Ведомство того же г-на Мануйлова в январе 2011 г. в суде оспорило картофельные земли ЮУНИИПОК и сотни гектаров земли на северо-западе ушли администрации города под строительство новых микрорайонов. Всего же за первый год мэрства г-на Юревича в Челябинске под застройку было оформлено порядка 5 млн кв. м земель.

Назад в подвалы

Сегодня в жилищном строительстве царит плохо скрываемая паника. Дольщики проектов «Гринфлайта» обрывают телефоны аналитиков и риелторов: они опасаются, что масштабные проекты не будут завершены. У этой паники есть небольшая предыстория. Проблемы у компании начались еще до того, как под Михаилом Юревичем закачалось кресло. В 2013 г. «Гринфлайт» внес изменения в проектные декларации строящихся в Курчатовском районе Челябинска домов №№ 11, 28, 22, 16, 13, 9 и 6 (все это — «Парковый»). Компания перенесла сроки сдачи объектов с 2013 г. на 2014 г., объяснив это «сложными геологическими условиями» и проблемами с поставкой панельных плит от завода ЖБИ.

Сейчас дольщики пишут заявления в администрацию Челябинска с жалобами. Кроме того, инициативная группа намеревалась устроить публичную акцию протеста в начале февраля.

Не закончив «Парковый», компания принялась за другой, еще больший по масштабам проект — «Академ Риверсайд» (в «Парковом» — 397 тыс. кв. м жилой недвижимости, в «Академе» — свыше 1 млн кв. м), а в самом конце 2013 г. объявила о начальном бронировании «Паркового-2» (180 тыс. «квадратов»). Все это повышает градус беспокойства дольщиков как «Паркового», так и «Академа». Особенно сейчас — после того, как главный гарант стройки Михаил Юревич потерял должность и влияние. Объемы стройки и количество вовлеченных дольщиков настолько огромны, что, если эти микрорайоны не будут достроены, это будет самая масштабная жилищная катастрофа в истории Челябинска.

Успеть в срок

Несмотря на панику, застройщики уверены, что сдадут все дома. Более того, сделают это в срок. Как рассказали «ДК» в Южноуральской корпорации жилищного строительства и ипотеки, в «Парковом» компания застраивает 2 микрорайона: 52-й и 53-й. На сегодня в 52-м микрорайоне все дома возведены, передача квартир дольщикам запланирована на конец 1-го квартала 2014 г. В 53-м микрорайоне КЖСИ активно ведет строительство последних 3 домов. Срок их сдачи, как и анонсировалось ранее, — 4-й квартал 2014 г. Передача дольщикам — 1-й квартал 2015 г. В этих микрорайонах также построены детские сады на 260 и 190 мест. Кроме того, корпорация выиграла аукцион на застройку 50-го микрорайона. Сейчас формируется проектная документация. В 50-м микрорайоне планируется построить около 100 тыс. «квадратов». Сроки будут определяться проектной документацией.Генеральный директор «Гринфлайт» Сергей Мануйлов сообщил, что дома первой части «Академ Риверсайда» — от улицы Братьев Кашириных до Университетской набережной — компания планирует закончить к концу 2015 г.

«По второй части «Академа», вдоль реки Миасс, которая еще не поступила в продажу, о сроках говорить пока рано. Этот участок еще в стадии проектирования», — отметил г-н Мануйлов.По его словам, «Парковый» будет застроен летом. «Парковый-2» — в 2016 г.

Президент Региональной Гильдии Риэлторов ВАЛЕНТИН КОРЫТНЫЙ считает, что дома все-таки будут сданы:

«Эти проекты реализуются в соответствии с ФЗ №214 «О долевом участии…». Все договоры оформляются в Регпалате, которая выполняет функцию некоего гаранта легитимности сделки. Нереально отменить массовую застройку тех домов, где «долевка» оформлялась по закону, где есть проектная документация и разрешение на строительство».

Эксперт отмечает, что в проектах ЮУ КЖСИ и «Гринфлайта» задействовано немало средств получателей субсидий, материнского капитала и т. д... Не достроить столь крупные проекты — значит получить социальный взрыв.

С ним соглашается и директор корпорации «Стратум» ОЛЕГ ПЕРМЯКОВ:

«Вне зависимости от того, был ли Юревич покровителем «Гринфлайта» или не был, это юридическое лицо, у которого есть свои владельцы, руководство — по крайней мере, номинально. Никто не пойдет на то, чтобы получить такое количество обманутых дольщиков. Со стороны госорганов не будет попыток прикрыть проект».

К ним присоединяется генеральный директор Центра недвижимости «Форум» Игорь Чернядьев:

«Все планы по масштабному вводу нового жилья в Челябинске являются частью общероссийской программы строительства доступного жилья и будут продолжаться и при новом губернаторе», — уверен он.

В целом, все эксперты сходятся во мнении, что региону необходимы эти проекты и власть не то что не будет пытаться их закрыть, но, скорее, даже будет помогать в их реализации. По крайней мере, те объекты, которые уже строятся, будут достроены, успокаивают аналитики. Не настолько очевидна ситуация с «Парковым-2»: сейчас он находится на стадии котлована, заключаются договоры раннего бронирования, на стройке, по словам знакомых с проектом застройщиков и риелторов, «рабочая обстановка». Дмитрий Градобоев:

«На границе Челябинска в частной собственности находятся 19 га земли. Проект планировки микрорайона разработан, утвержден. Готовится проектно-сметная документация с целью получить разрешение на строительство». Впрочем, в личных разговорах с «ДК» другие эксперты заявили, что для себя ничего не стали бы там покупать. Существует вероятность, что история «Гринфлайта» в Челябинске закончится неполной версией «Академ Риверсайда».

Академический отпуск

Строящиеся микрорайоны будут достроены, но, вполне вероятно, не в те сроки и не в тех объемах. Скорость строительства и «Паркового», и «Академа» определялась скоростью прохождения бюрократических процедур: разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию компании получали моментально, а на аукционах, где выигрывали земли, были чуть ли не единственными участниками.

Сейчас земли уже зафиксированы за компаниями, а вот приемка зданий может растянуться (то есть будет проходить в обычном режиме). «Бояться нужно срыва сроков, изменения качества жилья и переформатирования структуры микрорайона», — считает инвестор МАКСИМ КЛИМЕНТЬЕВ. «Академ» может «съежиться» и переформатироваться — появится больше «панелек», исчезнут каркасно-монолитные кирпичные дома. Способствует этому покупательная способность граждан, которая, по прогнозам аналитиков, в этом году будет только снижаться.

Помимо этого, микрорайоны рискуют остаться без инфраструктуры, потому что все инфраструктурные проекты финансируются за счет бюджетных источников. На все запланированные в городе садики, школы и больницы бюджета, что очевидно, не хватит. И если раньше проектам «Гринфлайта» «везло» и деньги выделялись практически вне очереди, то теперь распределение будет равномерным.

Продажи объектов упадут в любом случае, считают эксперты. Колоссальное число сделок ЮУ КЖСИ и «Гринфлайта» было возможно только благодаря риелторам, которые бесконечно разогревали рынок. Большую часть квартир «скупали» на стадии котлована посредники. Благодаря «Парковому» на рынке даже существовал уникальный для региона механизм инвестирования с доходностью 50-70% за полгода. Суть его довольно проста: инвестор бронировал квартиру в строящемся доме. После публикации проектной декларации оплачивал 25% взноса и через риелторов выставлял квартиру на продажу в тот момент, когда стройка доходила до четвертого этажа (практически гарантия того, что дом закончат). При начальной стоимости квартиры в 1,2 млн руб. ее можно было продать за 1,4 млн. Вложив всего 300–350 тыс. руб. (бронь, «первоначалка» и комиссия риелторам) за полгода можно было получить 200 тыс. «Сейчас инвесторы уже потеряли интерес к недвижимости, — рассказывает Олег Пермяков, — а если риелторы почувствуют, что статус «губернаторских» объектов меняется и быстро заработать уже не получится, продажи наверняка пойдут вниз».

Приказ №600

Конкуренция на строительном рынке региона последние несколько лет была искусственно сдержана, но теперь все изменится. Большие шансы вновь стать лидером рынка у компании «РиэлтСтройком», появятся новые игроки. Но произойдет это не за один год. Рынок будет перестраиваться медленно, темпы жилья, скорее всего, снизятся, но дешевые студии не исчезнут. В начале 2014 г. для этого появились дополнительные причины — тоже политические. Президент Владимир Путин, до этого уже критиковавший губернаторов и членов правительства за игнорирование его «майских указов», готовится подписать законопроект об уголовной ответственности чиновников за неисполнение указов и поручений. Очевидно, что и без того внимательно следивший за каждым словом президента новый губернатор ЧО Борис Дубровский попытается их исполнить.

Напомним, один из главных «майских указов» под №600 называется «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Согласно положению этого указа, региональные власти должны разработать порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья эконом-класса, одновременно ограничив цену на продажу. И хотя документ подписан в 2012 г., в регионе до сих пор ничего подобного сделано не было. Застройщики ждут, когда команда Дубровского вернется к этому документу. Появятся эти дома, конечно, даже при самых благоприятных условиях — в 2015-2016 гг. И вполне вероятно, что цены там будут ниже, чем на студии в «Парковом».

 

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.