«Высказывались сомнения, что люди будут приобретать жилье в чистом поле», — Андрей Аликин

Компания «ЭкоСити» вошла в первую десятку рейтинга крупнейших застройщиков Челябинска: в 2017 г. в микрорайоне «Вишневая горка» в Сосновском районе было введено 36,5 тыс. кв. м жилья. Cтроительным компаниям, которые работают в эконом-сегменте, приходится проявлять изобретательность и продавать уже не «бетон», а нечто большее — комфортную среду, которая складывается из мелочей: удобной парковки у дома, красивого двора, спортивной и игровой площадки, чистого и красивого подъезда. О том, как создать комфортную среду в новом микрорайоне и ждать ли роста цен на жилье в Челябинске, управляющий компании-застройщика «ЭкоСити» Андрей Аликин рассказал в интервью DK.RU.

Не секрет, в последние годы сфера жилищного строительства Челябинска, как и в целом по стране, переживает глубокий кризис. Застройщики жилья эконом-класса испытывают его в той же степени, что и элитной недвижимости?

– Строительство микрорайона «Вишневая горка» началось в 2014 году, в самую острую фазу кризиса, когда строительная отрасль испытывала наибольший шок из-за падения спроса и цен на жилье. В то время, когда многие компании замораживали незавершенные проекты, мы запланировали возведение нового большого микрорайона. Многие говорили о том, что это в принципе невозможно. Особенно с учетом того, что участок, отведенный под строительство, расположен за пределами Челябинска. Высказывались различные опасения и сомнения в том, что люди будут готовы приобретать квартиры в домах, которые строятся, как говорится, в чистом поле, причем на уровне котлована. Но, как видите, проект успешно реализуется. Сейчас мы выходим на красивую цифру по введенным квадратным метрам жилой и коммерческой недвижимости – 100 тыс. кв. м, в микрорайоне уже проживают около 4 тысяч человек.

Действительно ли есть планы со временем увеличить эту цифру на порядок?

– Да, поселок Западный удачно расположен с точки зрения экологии, розы ветров. Развитие города в сторону северо-запада, которое исторически сложилось с 80-х годов, привело к тому, что жилые кварталы фактически уперлись в границы населенного пункта и постепенно начали выходить за их пределы. И в этом плане территория Сосновского района, непосредственно прилегающая к Челябинску, обладает большим потенциалом для развития жилищного строительства. Проблема экологической безопасности для Челябинска стоит крайне остро.

Заводы с территории города никто никогда не перенесет, это тупиковый путь. Если кто-то и может позволить себе подобную роскошь, то разве что Москва. Понятно, что все крупнейшие промышленные предприятия обязаны по закону проводить различные мероприятия по снижению негативного влияния на окружающую среду и объема вредных выбросов, но это не сделает воздух в Челябинске чистым. И глобально намного проще перенести жилые кварталы подальше от промзон.

При этом, конечно, важно, чтобы развитие территории было сбалансированным: должны строиться не только жилые массивы, но и создаваться соответствующая инфраструктура. И мы находимся в конструктивном диалоге с властями – и с местным самоуправлением, и с правительством Челябинской области: прокладываются дороги, в поселке уже открылись три муниципальных детских сада, сейчас активно обсуждается возможность строительства школы. Так что мы видим, что запрос жителей, которые бы хотели жить именно здесь, здесь растить детей и проводить досуг, органами власти услышан и находит поддержку.

Так что мы спокойно смотрим вперед, планируя развитие территории на 15-20 лет. Сегодня нередко приходится слышать высказывания, что пора уезжать из Челябинска: экология, мол, плохая и город депрессивный. Я совершенно не разделяю этого мнения. Каждый создает свое окружение, среду обитания, комфортную для проживания.

Этот подход нашел воплощение и в «Вишневой горке»?

– Да, безусловно. Это стало краеугольным камнем концепции проекта, который изначально задумывался как  место комфортного проживания семей с детьми. И для этого пришлось коренным образом изменить традиционный подход, который до сих пор принят в подавляющем большинстве строительных компаний: строить квадратные метры, не задумываясь о том, кто будет жить в этих домах, об их ценностях и жизненных приоритетах. Мы сфокусировались на потребителе, стремясь оттолкнуться от его ожиданий и предпочтений, чтобы создать продукт, который бы максимально полно удовлетворял его потребности. Казалось бы, совершенно простая, прописная истина, которая есть в любом учебнике по маркетингу, но почему-то это крайне редко находит воплощение в реальной жизни. С самого начала застройки мы начали активно вовлекать дольщиков и жителей в судьбу микрорайона. Сгенерировали поток предложений, потому что на этапе проектирования учесть все до мельчайших нюансов просто невозможно. И продолжаем уделять этому огромное внимание, постоянно общаясь с жителями в социальных сетях, на мероприятиях. Убрали незримый барьер, который всегда существует между застройщиком и жителями – всегда открыты для диалога, готовы в случае необходимости признать и исправить ошибки.

Мы стремимся создать микрорайон, в котором самим хотелось бы жить, который мы смело могли бы рекомендовать друзьям и  знакомым. Жители «Вишневой горки» могут гулять в лесу: мы проложили дорожку, по которой летом можно кататься на велосипедах, роликах, а зимой прокладывается лыжная трасса. Зимой построили горку, которая оказалась даже выше горки на главной площади города, и люди приезжали покататься с тюбингами из других районов города. Сделали мангальную зону – видим, что люди знакомятся, общаются, всех соседей знают если не по имени, то в лицо. Это обычно характерно для элитного жилья, когда в доме всего тридцать-сорок квартир. Но и в большом микрорайоне это, как оказалось, возможно: дети возятся в одной песочнице, катаются с горки, играют дворовой командой в хоккей. Кстати, при таком подходе люди начинают больше ценить порядок и комфорт окружающей среды, который постарался создать застройщик: уже лишний раз не выбросят фантик мимо урны, не станут парковать машину на газоне. Понимаете, ощущение дома начинается не только за порогом собственной квартиры, а еще во дворе, в красивом и чистом подъезде.

То есть комфорт проживания в микрорайоне зависит не столько от материалов, из которых изготовлены стены домов, сколько от среды?

– Понятно, что при строительстве жилья эконом-класса есть некоторые ограничения. Многие говорят о том, что панельное жилье – это прошлый век, пора переходить на монолитно-каркасное домостроение. Да, вопросов нет, монолитно-каркасные дома, наверное, в чем-то лучше, хотя и там есть свои плюсы и минусы. Но в сегодняшней непростой ситуации востребовано максимально доступное жилье.

Реальные доходы снизились, но при этом стоимость квадратного метра упала еще сильнее, поэтому соотношение уровня доходов и цен на жилье даже более благоприятное, чем до кризиса. Вместе с тем сложилось четкое впечатление, что ожидания людей в целом негативные, нет уверенности в завтрашнем дне, и это, конечно, тоже накладывает отпечаток на планы, касающиеся крупных покупок.

Как изменились за прошедшие несколько лет предпочтения челябинцев в отношении жилья?

– Заметно изменилась квартирная матрица. В первые годы наибольшей популярностью пользовались малометражные студии. Конечно, и рынок в то время был несколько иной. Постепенно появился запрос и на квартиры большей площади. Так, в новых домах появились четырехкомнатные квартиры – сначала не слишком большие, 68 кв. м, но так как они были распроданы буквально в первые месяцы продаж, мы, откликаясь на запрос покупателей, нашли планировочные решения для квартир площадью 89 кв. м.

Решена ли проблема с общественным транспортом?

– Да, сейчас маршрутные такси ходят регулярно, причем по двум маршрутам: через центр города и через северо-запад, и, к примеру, добраться до Алого поля можно за 15 минут. По сути, поселок Западный начал развиваться всего шесть-семь лет назад, по меркам градостроительства это ничтожно малый отрезок времени, но уже сделано немало. И если инвестиции будут осуществляться теми же темпами, это будет очень крутой и престижный район.

Насколько, на ваш взгляд, велика вероятность того, что эта территория будет включена в городскую черту Челябинска?

– Этот вопрос обсуждается на разных уровнях, но как мне кажется, это не имеет какого-то принципиального значения. Каких-то бонусов от челябинской прописки нет. Детские сады есть, школа и фельдшерско-акушерский пункт будут построены в обозримом будущем. В поселке открылись не только магазины у дома, но и зашли крупные федеральные сети: «Пятерочка», «Красное и Белое», ведем переговоры с «Магнитом» — ретейлеры видят, что микрорайон уже хорошо заселен и продолжает динамично строиться.

Я заметила, что дома в микрорайоне разные, не похожи один на другой. С чем это связано?

– Конечно, всегда есть соблазн придумать некое стандартное решение и тиражировать его с минимальными вложениями времени, сил и финансов. Но конъюнктура рынка такова, что остановка на определенном этапе уже равносильна движению назад. Поэтому в каждый новый дом мы привносим какие-то улучшения, меняем планировки, входные группы, фасады. Строители и проектировщики, конечно, стреляются: и так же все отлично продается, зачем что-то менять? На что я отвечаю: да, продается, потому что проект хороший, но чтобы не терять динамики развития, надо работать изо дня в день. С учетом того что объем строительство серьезно упал, застройщики вынуждены все жестче конкурировать за покупателей, которые сейчас уже не покупают квартиру «не глядя», по совету риелтора. Они ходят на стройплощадки, сравнивают не только стоимость квадратного метра, но и транспортную доступность, игровые зоны и еще множество важных компонентов. Мы удачно вписались в этот тренд, придерживаясь политики открытой строительной площадки: люди могут прийти на экскурсию, чтобы своими глазами увидеть, как возводится их дом, пройтись по будущей квартире. Мы постоянно перенимаем лучшие практики – как в нашем регионе, так и в других и, думаю, можем смело гордиться многими моментами. Например, озеленением. Как правило, когда люди заезжают в новый микрорайон, на газонах торчат сухие вички, которые станут деревьями только через 20-30 лет. Мы нашли организацию, которая с помощью специальной техники может пересаживать взрослые деревья прямо с территории площадки, которая планируется под застройку. И таким образом убили сразу двух зайцев – и лес не вырубается, и микрорайон приобретает совершенно другой вид – обжитой, зеленый.

В новых районах достаточно высокий процент уличной преступности. Какие меры предприняты для обеспечения безопасности жителей?

– Темные дворы и подъезды – беда не только новых районов, но и многих домов в центре. Мы радикально подошли к решению проблемы, потратили немалые деньги на энергоэффективное светодиодное освещение. На каждом доме стоит мощный прожектор, и когда поздним вечером едешь по дороге, примыкающей к микрорайону, это просто луч света в темном царстве. Родители уже не боятся отпустить детей на прогулку. Тем более что видеонаблюдение – и во дворах, и на детских площадках, и в подъездах, так что все находится под контролем.

Какие планы по вводу жилья строит компания в ближайшие пару лет?

– Планируем постепенно выйти на показатели 55-60 тыс. кв. м за год. В докризисные времена планировали возводить по 80-100 тыс. кв. м, но на сегодняшний день это недостижимый показатель. Конечно, если ситуация в экономике изменится в благоприятную сторону, есть готовые проекты, все разрешения получены – так что готовы быстро выстрелить. В свое время ЮУ КЖСИ начала активно застраивать микрорайон «Парковый», когда рынок воспрянул от кризиса, и в считанные годы вышла на объем строительства 100-150- тыс. кв. м в год. Сегодня объем строительства жилья находится на исторически минимальном уровне, долго это продолжаться в любом случае не может: все равно у людей есть потребность в приобретении жилья.

Большая стратегическая ветка развития компании – планомерное снижение себестоимости строительства, причем, что важно, не за счет снижения потребительских качеств жилья, а за счет оптимизационных решений в проектной документации. То есть, условно говоря, мы должны удерживать низкие цены на жилье не за счет экономии на использовании более дешевых строительных или отделочных материалов, а предложить другой вариант фундамента или отказаться от блокировки домов. Три года мы планомерно движемся в этом направлении, и если сравнить проектную документацию, которая была на входе, и ту, что есть сейчас, различия кардинальные.

Каких изменений, связанных с принятием закона об отмене долевого строительства, ожидаете? Вообще, много квартир сегодня продается по долевой схеме?

– В «Вишневой горке» 95% квартир расходится еще до сдачи дома. И это, как мне кажется, хороший показатель. Конечно, мы видим принимаемые в последние годы изменения по 214-ФЗ, которые планомерно повышают требования к застройщикам. Но мы в какой-то степени с этим согласны, потому что негатив, вызванный проблемами отдельных компаний и в Челябинске, и в стране, сильно бьет по строительной отрасли в целом. Так что мы готовы мириться с ужесточением контроля, лишь бы не возникало ситуаций, которые угрожают стабильности отрасли.

Лично я убежден, что полный запрет долевки – крайне преждевременен, да и, наверное, невозможен. Потому что нет альтернативной финансовой инфраструктуры, которая бы позволила обслуживать строительство жилья в необходимом объеме. Впрочем, «ЭкоСити» эти изменения пока коснутся в малой степени: мы зарегистрировали договоры о долевом участии в строительстве еще в конце 2017 года, так что сейчас, имея определенный запас, спокойно строим. Как правило, основные сложности возникают именно в переходный период, когда механизм еще не отлажен и все процессы тормозятся. Уверен, со временем появится альтернатива долевому строительству, и все войдет в привычное русло.

Есть ли предпосылки, которые свидетельствуют об оживлении в сфере жилищного строительства?

– По крайней мере, очевидно, что остановилось падение стоимости квадратного метра. Причем произошло это еще в середине прошлого года, и с начала этого года строительные компании предпринимают пока еще робкие попытки прощупывания возможностей по повышению цен. Пока это не слишком заметно, порядка 3-5%, но это лишь первые ласточки. Второй момент: возобновились стройки, которые были заморожены два-три года назад. И третье: стабилизация ситуации в экономики страны, цены на нефть подросли, это уже не 30 долларов за баррель, а порядка 80, и с учетом рыночной конъюнктуры прогнозируется если не дальнейший рост, то как минимум фиксация на этой отметке. Это опережающий индикатор, но со временем это также скажется на ситуации в сфере жилищного строительства — по ожиданиям, уже в следующем году. Те из застройщиков, которые доживут до этого счастливого будущего, окажутся на коне. Многие компании оказались не способны справиться с оптимизацией себестоимости, сбалансировать финансовые потоки, создать красивые проекты, которые были бы востребованы даже в условиях катастрофического сжатия спроса и покупательской способности. Выживут сильнейшие. И получат дивиденды, отыграв все кризисное падение рынка.