«Ремстрой» открыл офисный центр экономкласса

15 октября компания «Ремстрой» начинает заселение нового офисного комплекса класса D на ул. Горького. Инвесторы объясняют выбранное позиционирование насыщенностью рынка офисами более высокой классности. Эксперты считают, что появление недорогих офисных центров на границах промзон может стать тенденцией.

Офисный комплекс «Дом Контор на Горького», расположенный на стыке Тракторозаводского и Металлургического районов, — это три пятиэтажных здания: бывшие жилые дома, рекон­струированные в 2007-2008 гг. Общая площадь центра, позиционирующегося в классе D1 — 10 тыс. кв. м.

Основным инвестором проекта выступил Уралпромбанк, а заниматься эксплуатацией комплекса будет специально созданная УК «Ремстрой». По словам исполнительного директора комплекса ЮЛИИ НЕВЗОРОВОЙ, объем инвестиций в покупку зданий и их капремонт составил 190 млн руб. Окупить проект планируется в течение четырех лет за счет сдачи площадей в аренду.

Всего в «Доме Контор на Горького» расположено 220 офисов по 30, 42 и 57 кв. м с телефонными линиями и Интернетом. В центре есть охрана, видеонаблюдение, служба эксплуатации, парковка на 450 машин (из расчета два машино-места на один офис). В ближайшее время планируется построить еще один паркинг на 100 машин.

«Ремстрой» планирует начать подписание договоров с арендаторами 15 октября. По расчетам, уже к концу года показатель занятости составит 50-60%. К этому времени «Ремстрой» намерен вложить в продвижение 1,5-1,8 млн руб. (информационная кампания стартовала 1 октября, в ней будут задействованы печатные и интернет-издания, а также наружная реклама). На плановую наполняемость (85%) в компании намерены выйти уже к весне 2009 г., заняв тем самым 10% рынка в своем ценовом сегменте.

До последнего времени в Челябинске открывались преимущественно офисные центры классов А и В. Позиционирование в классе А дает возможность установить максимально высокие арендные ставки (до 2 тыс. руб. за кв. м) и тем самым сократить сроки окупаемости. Однако сегодня офисный премиум-сегмент близок к перенасыщению, а класс В активно осваивают крупные застройщики. «Строящаяся недвижимость классов А и В превышает потребности города раза в два, зато ощущается явная нехватка новых офисов класса D, — считает Юлия Невзорова. — Главный критерий для нас — это размер арендной ставки. Если в офисах класса С цена составляет 700-800 руб. за кв. м, то у нас — 450-550 руб.». По словам г-жи Невзоровой, на челябинском рынке коммерческой недвижимо­сти это наиболее востребованный ценовой сегмент, однако до настоящего времени он был представлен лишь разбросанными, не сконцентрированными в одном месте и недостаточно оборудованными помещениями: «Мы предполагаем, что первые арендаторы будут переезжать к нам из маленьких частных офисов, переделанных из квартир на первых этажах жилых домов, потому что цена за квадратный метр там немаленькая. Переезжать будут также из промзоны, из заводоуправлений, в которых вести бизнес просто неудобно». Также не исключено, что комплекс заинтересует крупные компании, которые могут разместить в нем свои бэк-офисы.

Эксперты находят планы «Ремстроя» по быстрому заполнению комплекса чересчур оптимистичными. «Общемировой опыт показывает, что стандартный период заселения бизнес-центров (до 90-95%) составляет не менее года, — предупреждает ДМИТРИЙ АГАПКИН, директор УК «Плаза-ДевелопментСервис». — Чтобы реализовать заявленные к весне планы, на момент открытия комплекса у компании должно быть 50% предварительно подписанных договоров. Можно предположить, что игрок просчитал бешеный спрос на подобные услуги, но я в этом сильно сомневаюсь: сейчас на рынке офисной недвижимости идет спад спроса в связи с финансовым кризисом».

По мнению других участников рынка, ценовой фактор станет безусловным плюсом нового комплекса, но его удаленность от центра деловой активности может свести плюсы на нет. «Чтобы до­браться до банков, мэрии, партнеров, работающих в центре города, нужно преодолеть приличное расстояние», — хмурится Дмитрий Агапкин. С другой стороны, отмечает эксперт, сейчас в Москве прослеживается тенденция вывода офисных центров классов В+ и В– за границы МКАДа, что объясняется транспортными пробками в центре Москвы: «В Челябинске мы наблюдаем одну из первых ласточек наряду с уже открытыми офисными центрами «Металлком» на Троицком тр. и «Эталон» на пр. Победы». По мнению эксперта, новый комплекс будут заселять компании, чей бизнес связан с работой промышленных предприятий, находящихся неподалеку (такими, как «Мечел», ЖБИ-1, завод «Проф­настил», ЧЭМК).

СЕРГЕЙ ЕРЕМЕЕВ, директор агентства коммерческой недвижимости E.R.A., полагает, что именно недостаточная транспортная доступность может стать сдерживающим фактором для потенциальных арендаторов: «Офисным сотрудникам, которые пользуются общест­венным транспортом, будет достаточно тяжело добираться до места работы, тем более что теми же маршрутами пользуются рабочие крупных предприятий. Для автовладельцев подъезд также не очень удобен: на перекрестке улиц Героев Танкограда и Механической днем вечные пробки, а прямая дорога по Горького заканчивается на пр. Победы». Настораживает г-на Еремеева и факт близости офисного центра к меткомбинату: «На мой взгляд, не очень хорошая зона в плане экологии». Юлия Невзорова возражает: «Размещение офисного комплекса соответствует всем санитарным нормам. Кроме того, совсем рядом, на пр. Победы, находятся жилые дома».