«Однажды девелоперы схватятся за голову: почему никто ничего не покупает?»

Павел Крутолапов, архитектор, управляющий партнер компаний ESCHER:

— История «где родился, там и пригодился» сегодня потеряла актуальность. В середине прошлого века в крупных городах проживало только 30% от населения земли, а подавляющее большинство было сконцентрировано в сельских поселениях. Переломный момент наступил в 2007 году, когда эти показатели сравнились. Сегодня происходит рост исключительно в сторону урбанизации.

По оценке аналитиков из ООН к 2050 году в крупных городах будет сконцентрировано две трети населения. Что происходит, почему люди выбирают города? Как правило, это молодое активное население, которое ищет среду, где комфортно растить детей, получать образование и реализовывать свои амбиции в профессиональном плане. Сегодня, когда границы государств становятся условными, растет конкуренция именно между городами.

Человек никак не ассоциирует себя с местом, предприятием, он не привязан. В 2014 году в формате фриланса работали 2,5 млн человек, за три года их количество увеличилось до 5 млн человек, по прогнозам к 2020 году 20% рынка труда будут на «удаленке». Очевидно, что сегодня города конкурируют за человеческий капитал, это единственная возможность для роста. Как не проиграть в этой гонке? Здесь масса аспектов, и жилье — одна из важнейших конкурентных составляющих в городах.

«Современное строительство – конвейер. Город это убивает». ПРАВИЛА Василия Важенина

Одно из последних достижений челябинского градостроительства, «Академ Риверсайд» — микрорайон, в который, как нам обещали, переедет центр города. Микрорайон как градостроительная единица — это застройка площадью примерно 30-60 гектаров и протяженностью от 600 м до 1 км, то есть артерии города, пешеходные улицы и транспортные связи располагаются друг от друга на расстоянии в среднем 1 км. Это приводит к тому, что мы вынуждены создавать улицы широкими. В Челябинске они достигают 100 м, тогда как человек воспринимает только 27 м, дальше он перестает ориентироваться, наступает ощущение дискомфорта и опасности. 

К чему приводят широкие улицы? Мы не можем мигрировать между микрорайонами, мы не можем вести речь о пешеходной доступности, мы вынуждены передвигаться на автотранспорте и в лучшем для города случае — на общественном транспорте.

Микрорайонная застройка — это большая коробка, внутри которой сосредоточено какое-то общественное здание, например, школа, детский сад или поликлиника. Этим детсадом пользуются жители не одного микрорайона, а еще и соседних. Но так как мы не можем предоставить им возможность дойти пешком, с коляской, происходит хаотичное движение автомобилей, что приводит к проблемам. У человека, проживающего внутри микрорайона, нет ощущения безопасности — не сформировано комьюнити, соседи не знакомы друг с другом, разорваны социальные связи.

Градостроительная ошибка заключается в том, что такой тип застройки подразумевает единственную функцию — жилую. Нежилые помещения могут занимать не более 10%, что заставляет нас выходить, садиться в автомобиль и ехать в условный торговый центр и парикмахерскую.

Застройщики продают определенное количество квадратных метров, это такое социальное соревнование. Мы предлагаем воспринимать жилье как сценарий для жизни: 60 условных квадратов для студентов, пенсионеров, семьи с несколькими детьми абсолютно по-разному могут функционировать. Насколько легко вы можете эту квартиру переформатировать, не переезжая в другой район или  квартал?

«Ставки аренды в спальных районах выше, чем в центре», — Валентин Корытный, «ДАН-Инвест»

Застройка должна быть квартальной. Квартал — это 2-3 гектара с максимальной протяженностью 200 м. Такая застройка позволяет сузить улицы, успокоить трафик и легко переходить дорогу. Доказанный факт — для человека пересечение магистрали воспринимается точно так же, как переправа через реку.

Второй аспект — неоправданное главенство метрической системы. Но на самом деле человеческий глаз не воспринимает пространство в метрах, на подсознательном уровне мы оцениваем свой комфорт и безопасность только пропорциями — соотношением длины, высоты, широты, количеством окон, удачной мебелью. Подоконники — самая неведомая для меня история. По стандарту они располагаются на высоте одного метра над полом. Зачем? Они же постоянно пылятся, а живет там максимум цветок, и тот скоро засохнет. Сделав подоконники высотой в полметра, мы можем легко отапливать квартиру стандартными приборами, с другой стороны, это дает подоконнику новую жизнь — можно на нем сидеть.

Есть такой анекдот в архитектуре: все, что не параллельно и не перпендикулярно, то валяется. Пусть валяется. Разворот любого жилья на 10 градусов позволяет инсолировать помещение абсолютно во всех регионах страны.  Почему этажей должно быть не больше 5-7? Это опять-таки те самые 25 метров, которые мы воспринимаем, будучи внизу или на верхнем этаже. Можно крикнуть ребенку: «Коля домой, пора обедать».

Как убедить застройщика строить здания не выше пяти этажей? Это нужно просто доказывать заказчику своим рублем — покупкой или отказом от покупки квадартных метров. Абсолютный миф, что за счет высоких зданий мы сможем расселить больше людей. Повышение высотности застройки влечет к увеличению расстояний между зданиями. Челябинск сегодня деградирует в смысле совершаемых сделок с недвижимостью. В то же время комплекс на Лесопарковой, где ребята переделали существующий цех под жилье, — это та история, где ни на день не замораживались продажи.

Коллективное пространство — важнейшая составляющая успеха будущих городов.  Хороший двор создает и укрепляет социальные связи, которые ведут к развитию каждого из нас. Крупные ИТ-компании и проектировщики практикуют такую штуку: за человеком не закреплено его рабочее место, и с какой-то периодичностью все мигрируют внутри офиса. Для чего? У сотрудника есть сосед — и хочешь, не хочешь, он будет с ним разговаривать. Если у меня сосед — водопроводчик, и что-то про водопровод я узнаю. И это позволяет немножечко расширить свой кругозор. В обществе это работает точно также. Мы знаем соседей в лицо, и это позволяет говорить о безопасности — какие-то социально неустойчивые персонажи подтягивать и контролировать.

«Квартира с выходом на крышу сразу дорожает на полмиллиона. А нам кричат: «Забетонируйте!»

Детские игровые площадки. Откуда берутся все эти желтые, красные и зеленые площадки? Как будто бы каждый ребенок, если это не тот цвет, развернется,  уйдет и скажет: это не по мне. Тут нужно разнообразие и больше природы. Я искренне считаю, что тарзанка, привязанная к дереву, намного круче любой пластиковой желтой горки.

Отдельно хочется сказать о крышах. Каждый девелопер и инвестор отдают кучу денег за земельный участок, на котором они планируют располагать объект, и почему-то каждый забывает о том, что площадь крыши равняется площади застройки здания.

Сегодня 99% крыш находятся в упадке. Почему мы их не эксплуатируем? Абсолютно уверен, что если дать человеку возможность безопасно туда проникать и находиться там, то он самостоятельно привнесет туда благоустройство.

Во-вторых, на 20% увеличится площадь коллективной собственности. Сегодня в наших микрорайонах большой дефицит детских игровых и спортивных площадок, при этом в абсолютном запустении находятся кровли. Можно обустроить на крыше теплицы. Дело в том, что каждая квартира в год выкидывает невероятное количество гигакалорий тепла просто в воздух.  Почему бы не дать возможность человеку что-либо выращивать для себя, а управляющим компаниям — зарабатывать на обслуживанию коллективного пространства, заведя просто одного садовника? Кроме того, УК первая заинтересована в этом, поскольку аварийные ситуации мы могли бы предотвращать на берегу.

Мы находимся в самом начале пути в конкуренции городов за человеческий капитал. Когда-то наши девелоперы все-таки возьмутся за голову и скажут: почему ничего никто не покупает? И они будут вынуждены на себя примерить этот опыт — сделать, наконец, безбарьерную среду и все остальное. Совсем недавно многие сокрушались о том, почему деревня вымирает. Что мешает точно так же умереть Челябинску, Чебаркулю?

Колонка подготовлена Полиной Худяковой на основе выступления Павла Крутолапова на лекции «Житель большого города 2.0. Возвращение домой» в рамках фестиваля городской среды «Всё просто»