«Ставки аренды в спальных районах выше, чем в центре», — Валентин Корытный, «ДАН-Инвест»

Валентин Корытный, генеральный директор агентства недвижимости «ДАН-Инвест»:

— Сегмент коммерческой недвижимости Челябинска переживает революционное время — это факт. Жизнь людей, которые идут в ногу со временем, за последние пять лет сильно изменилась. Технологии меняют нас, наше окружение и ритм жизни. И все более востребованы становятся торговые центры формата life style, которые каждый из нас посещает несколько раз в неделю, чтобы встретиться с друзьями и близкими, отдохнуть в кругу семьи, а попутно совершить покупки.

Бизнес мигрирует из центра в спальные районы — преимущественно это сфера услуг, чаще — индустрия красоты. Связано это в первую очередь с большой плотностью населения, высоким клиентопотоком. Безусловно, жильё востребовано во всех районах города, но именно северо-западная часть является флагманом по вводу жилья и строительству жилых комплексов. При этом и миграция внутри северо-запада достаточно высока: люди активного возраста, которые в ближайшие 10-20 лет будут стабильно зарабатывать, стремятся переехать из «стандарта» в «комфорт плюс». Конечно, всегда найдутся те, которые корнями вросли в свой район: например, рассматривают только центр и старые дома, которые построены в 50-е года прошлого века, без лифта, но с высокими потолками — это дело вкуса. Есть люди, которые ни за что не согласятся переехать из Металлургического района, несмотря на шумиху, связанную с неблагоприятной экологией.

Однако это не отменяет общего тренда: северо-запад становится центром притяжения. Ставки аренды в центральной части города уже уступают ставкам аренды в северо-западной части города. На сегодняшний день в Калининском и Курчатовском районах существуют локации, в которых спрос на аренду помещений значительно превышает предложение. А на некоторые жилые комплексы есть даже лист ожидания потенциальных арендаторов: как только помещение освобождается, оно сдается в аренду в течение нескольких дней.

Сегмент коммерческой недвижимости street retail показал достаточное быстрое восстановление после кризиса и находится в стадии выздоравливания. Преимущественно это происходит за счет частных компаний и предпринимателей, развивающих бизнес по франшизе. Стоит отметить, что ставки аренды, которые снизились в 2015 году, постепенно растут. Ощущается острая конкуренция среди продуктовых ритейлеров. При этом вряд ли им удается выполнять план по открытию магазинов в Челябинске, потому что в городе просто нет такого количества помещений, удовлетворяющих их запросам.

Застройщики, правда, еще далеко не все, стали строить помещения, которые попадают под определение качественной торговой недвижимости. В панельных типовых домах на первых этажах помещения под коммерческую недвижимость, безусловно, есть, но они не соответствуют характеристикам торгового помещения: планировки предусматривают большое число внутренних несущих стен, а это не позволяет сделать большое торговое поле.

Основополагающими моментами для торгового помещения являются высота потолка (не менее 3 м), максимально свободная планировка внутри помещения, наличие больших окон и входа для погрузки и разгрузки. Одна из самых больших проблем, с которыми сталкиваются ретейлеры – отсутствие необходимых электрических мощностей.

В этой призме можно сказать, что и большинство мелких бизнесов, в том числе и франшизных (пекарни, пиццерии), сталкиваются с этой же проблемой. Им нужна площадь меньшая, чем продуктовым ритейлерам, но ничуть не меньшее количество киловатт.

Поэтому застройщикам жилой недвижимости неплохо бы еще на этапе проектирования проводить совместную работу с брокерами, чтобы грамотно спроектировать планировочные решения первых торговых этажей. Сегмент торговой недвижимости – узкий, важно знать нюансы. Брокерская компания сформирует состав будущих арендаторов помещений, и в выигрыше останутся все: у застройщика будет понимание того, что нежилые помещения будут проданы в планируемые сроки, что позволит продолжать строительство. С позиции рекламы жилого комплекса это тоже хорошо, потому что любой приходящий в отдел продаж строительной компании или агентство недвижимости человек будет получать полноценную информацию о том, что будет расположено на первом этаже его будущего дома. Это же важно знать, что можно по пути домой зайти в магазин или аптеку. Большинство покупателей переключаются с решения купить квартиру в новостройке на вторичное жилье именно поэтому — из-за опасений, что формирование инфраструктуры в новом микрорайоне растянется на пять-десять лет.

Офисные помещения на северо-западе, возможно, также были бы востребованы — но лишь в том случае, если бы они отвечали изменившимся требованиям времени. Нужны офисные помещения новых форматов — в Москве давно существует практика, когда офисы в принципе выносят за черту города. Мы пока к этому абсолютно не готовы. Сегодня на северо-западе есть несколько высотных офисных зданий преимущественно класса С по всем характеристикам. А гораздо более востребованы были бы малоэтажные здания класса В площадью 2,5-3 тысячи квадратных метров, с большой парковкой и возможностью разместить вывеску на фасаде.

Постепенно все уходит в формат small — за ним будущее.  Если говорить о торговой недвижимости, то это небольшой, по сегодняшним меркам, комплекс — всего 5-6 тысяч квадратных метров, где сосредоточено максимум полезных услуг для жителей микрорайона. К сожалению, пока таких примеров в Челябинске нет вообще, а вот Подмосковье давно таким форматом руководствуется. Еще лет десять назад парковка у «Фокуса» была практически пустой, а сегодня он оттянул достаточно большое количество клиентов «Родника».

Торговля, как и многие другие бизнесы, уходит в онлайн. Складская недвижимость будет набирать обороты. Если раньше нужны были большие торговые площади с примыкающими складскими помещениями, то сейчас спросом пользуются большие склады. Можно предположить, что количество продуктового ретейла сократится за счет организации  сервиса доставки продуктов на дом. Молодежь начнет пользоваться этим сервисом, чтобы не тратить время на поездки в магазин. Таким образом, в перспективе большие площади продуктового ретейла станут невостребованными.

Наступает интересное время, когда новые огромные торговые комплексы строить уже и не надо. Что станет с этими торговыми комплексами еще через пять лет? Думаю, они будут подвержены серьезным реновациям. Может быть, вообще произойдет серьезная смена формата, чтобы здание не превратилось в объект под названием «памятник деньгам». 

В любом случае торговые комплексы в большинстве своем к тому времени себя оправдают — в большей или меньшей степени в зависимости от того, насколько управляющие компании окажутся готовы к изменениям. Ведь якорный арендатор — не тот, кто подписал долгосрочный договор аренды, а кто аккумулирует траффик.