Челябинские заcтройщики меняют технологии строительства

В преддверии ожидаемого через год-два насыщения сегмента коммерческой недвижимости челябинские строительные компании повышают конкурентоспособность возводимых объектов с помощью различных ноу-хау. Меняя технологии и бизнес-процессы, строители осваивают прогрессивные конструктивные схемы зданий и внедряют новые стройматериалы.

Новые строительные технологии в Челябинске мало распространены. Это хорошо заметно в сравнении с соседним Екатеринбургом. Если в уральской столице база стройиндустрии уже производит современные панели, то челябинские заводы КПД по-прежнему выпускают преимущественно стройматериалы 97-й и 121-й серий. По словам генерального директора ЗАО «Энергоинвест» ВИКТОРА ЛЕБЕДЕВА, это даже не вчерашний, а позавчерашний день. В Екатеринбурге, например, методом монолитного домостроения владеет половина строительных организаций. В Челябинске – лишь несколько компаний. «Панельное домостроение в новом понимании и монолитная технология – это основные локомотивы развития строительного рынка. Они позволяют компаниям занимать новые ниши и поднимать конкурентоспособность возводимых объектов. Все остальное, в том числе традиционные демидовские технологии, ограниченно в применении», – говорит г-н Лебедев.

Монолит и каркас открывают новые возможности

Челябинские строители в основном используют две передовые конструктивные схемы зданий: монолитно-каркасную и монолитную. Управляющий ООО «Строительно-монтажный трест «МАССИВ» СЕРГЕЙ ВЕТРОВ отмечает, что российским строительным компаниям эти «новые» технологии известны уже довольно давно. В отраслевых учебниках они были описаны еще в 20-х годах прошлого века. В челябинской практике монолитно-каркасная технология впервые была применена в 70-е годы при возведении первого местного небоскреба «Челябгипромез». Более широкое распространение эта конструктивная схема получила в 2000-2001 гг., когда несколько строительных фирм стали использовать ее для строительства элитного жилья. По словам директора компании «ДБМ» ДМИТРИЯ МАНДРЫГИНА, примерно в те же годы челябинские строители начали активно осваивать монолитное домостроение. Несколько таких зданий в центре города построили «Монолит» и «ДБМ». Г-н Мандрыгин объясняет, что выбрал этот метод, потому что позиционировал возводимый дом как элитное жилье. «Эта технология позволила нам выйти в элитный сегмент. В то время эта ниша была практически пуста», – комментирует директор компании «ДБМ». «Изначально монолитно-каркасный метод применяли в основном для строитель­ства производственных и общественных зданий. Поэтому в том, что его стали использовать для жилья, есть некая новизна и своеобразная «фишка», – рассуждает Сергей Ветров. Правда, при этом он делает оговорку о том, что панельное домостроение нельзя сбрасывать со счетов. Его доля по-прежнему высока (около 70%). Заводы-производители провели адаптацию традиционных серий для современных условий и требований как по объемно-планировочным, так и по конструктивным решениям.

Прогрессивные конструктивные схемы зданий позволяют строить более качественные объекты. Исполнительный директор управляющей компании «Челябинск-СИТИ» АЛЕКСЕЙ ЛОБАНОВ объясняет, что этажность кирпичных и блочных домов ограничена отметкой в 16, максимум 20 этажей. Более высокие объекты можно строить на основе либо металлических, либо монолитных железобетонных каркасов. Компания «ЧелСИ» для возведения самого высокого здания Челябинска, делового центра международного класса «Челябинск-СИТИ» (23 этажа, общая высота сооружения 112 м) выбрала железобетонный каркас. Во-первых, он более прочный и огнестойкий, а во-вторых, железобетонный аналог дешевле металлического на 15-20%. «Другого выбора быть не могло, учитывая, что «ЧелСИ» – крупнейший производитель строительных материалов на основе собственного щебеночного производства в Новосмолинском гранитном карьере», – говорит г-н Лобанов.

Монолитно-каркасная и монолитная технологии позволяют строить здания с большим объемом полезной площади и за меньшие сроки, отмечает Виктор Лебедев. Первый БД «Славян­ский» ЗАО «Энерго­инвест» построило по традиционной технологии кирпичной кладки. Второй объект – БД «Петровский» – используя кирпич и монолитно-каркасный метод. Третье строение – БД «Павлов­ский», – исключительно по монолитно-каркасной технологии. Сейчас специалисты компании разрабатывают проект высотного офисного комплекса «Персей». При его строительстве будет использоваться монолитный бетон. Подобные перемены обусловлены тем, что монолитная и монолитно-каркасная схемы дают большую полезную площадь за счет более тонких стен, использования балок и перекрытий минимального сечения. Кроме того, по сравнению с технологией кирпичной кладки эти методы уменьшают сроки строительства вдвое. «Сделать тонкие стены и облицевать их снаружи теплоизолирующим материалом гораздо выгоднее, чем строить толстые стены, как это принято. Ведь тонкие конструкции дают возможность получить дополнительные квадратные метры, которые потом можно продать», – говорит г-н Лебедев.

Другое немаловажное качество домов, построенных с использованием новых конструктивных схем, – свободная планировка. Это свойство позволяет удовлетворить различные запросы будущих арендаторов в офисном строительстве и частных лиц – в жилищном. По словам Дмитрия Мандрыгина, компании предъявляют различные требования к офисным площадям. Одним нужны офисы площадью 100 кв. м, другим – 200, третьи хотят получить целый этаж и желательно без перегородок. А чем больше офисное здание соответствует требованиям рынка, тем выше класс объекта и, следовательно, арендные ставки. Новое офисное здание несвободной планировки позиционировать в сегменте офисов класса А практически невозможно. Большин­ством участников рынка оно будет восприниматься как объект класса B. Разница в стоимости аренды в этом случае весьма значительна, и в Челябинске составляет в среднем 500-700 руб. за кв. м.

Особенно важна свободная планировка в условиях постепенного насыщения сегмента качественной офисной недвижимости. По данным ЗАО «Энергоинвест», в 2004 г. было введено в эксплуатацию около 30 тыс. кв. м подобных площадей, в 2005-м – 45 тыс. кв. м. А в текущем уже несколько компаний заявили о старте строительства проектов, каждый из которых рассчитан на десятки тысяч «квадратов» качественных коммерческих помещений. По словам экспертов, подобная ситуация складывается и в сегменте элитного жилья. Работающие в этой нише компании переходят на обновленные варианты стройматериалов. Например, ГСП «Массив» работает с новыми версиями монолитно-каркасных домов чебоксарской серии. Кроме того, «Массив», как и другие игроки, для улучшения потребительских свойств зданий применяет новые технологии строительного производства, в том числе электротеплонакопители, современные бетононасосы и материалы остекления.

Строители меняют технологии внешней и внутренней отделки

Челябинские строительные фирмы повышают рыночную привлекательность возводимых зданий, придавая им «нестандартную» внешность. Для этого применяются полимербетон, вентилируемые фасады, сплошное остекление, пластиковые окна, централизованные системы кондиционирования, двусветные пространства, панорамные лифты. Сергей Ветров: «Это существенные детали, которые зрительно меняют облик здания».

Одна из наиболее часто используемых новых технологий – вентилируемый фасад. «Энергоинвест» отказался от штукатурки в его пользу. Виктор Лебедев рассказывает, что использовал штукатурку для внешней отделки БД «Славянский». При условии качественного исполнения эта технология может обеспечить вполне эстетичный внешний вид дома, но имеет ряд существенных недостатков. Первая трудность, с которой столкнулся «Энергоинвест», – в Челябинске крайне мало подрядных организаций, способных штукатурить фасады с полным соблюдением ГОСТов и СНиПов. Во-вторых, наносить штукатурку можно только при определенных климатических условиях. Это вносит дополнительные временные лимиты в деятельность фирмы. Кроме того, штукатурку требуется обновлять каждые пять лет. А вентилируемый фасад всех этих минусов лишен. Виктор Лебедев: «На 10-15 лет он вообще никакого ухода не требует. Сделал и забыл».

С 2002-2003 гг. участники челябинского строительного рынка применяют технологию сплошного остекления, выполняющего одновременно роль окон и ограждающих фасадных конструкций. Один из наиболее ярких примеров – здание «Челябинск-СИТИ» на Кировке, площадь остекления которого равна 8 тыс. кв. м. По словам начальника управления капитального строительства компании «ЧелСИ» АЛЕКСАНДРА ПОПОВА, основная визуальная особенность панорамного остекления заключается в отсутствии межоконных перегородок. Сегодня здание с такой площадью остекления в Челябинске смотрится ультрасовременно. В ближайшем будущем «ЧелСИ» планирует задействовать этот метод в строительстве жилых домов для остекления балконов, лоджий и других элементов фасада. Аналогичные планы строят и другие игроки. Основная проблема, которая может испортить впечатление от такого здания, – дешевое стекло с эффектом линзы. Из-за него внешний мир отражается в фасаде не как в красивой рекламе, а как в кривом зеркале. Кроме того, участники рынка говорят, что в российской практике при использовании сплошного остекления существенные сложности возникают в процессе согласования с пожарной охраной. Александр Попов: «Мы пока единственные на весь регион, чей фасад получил одобрение в ЦНИИСК имени Кучеренко».

Еще одна примененная при создании «Челябинск-СИТИ» новинка – фальшпол. Г-н Попов сообщил, что затраты на квадратный метр такого покрытия в два раза дороже обычного. Решение в его пользу было принято потому, что он повышает общую комфортабельность офисных площадей (появляется возможность вывести электронные коммуникации практически в любой точке офиса) и, кроме того, его наличие – обязательное требование к бизнес-центрам класса А.

Один из наиболее свежих примеров использования новых технологий строительного производства в возведении объектов инженерного отопления – установка теплоэлектронакопителей. В начале ноября ГСП «Массив» приобрела несколько таких приборов для обогрева насосной станции, которая подает воду в дома. Прибор работает от электросети и круглосуточно поддерживает в помещении положительную температуру. Его изюминка в том, что он расходует электроэнергию только по ночам, когда действует ночной тариф.

По мнению экспертов, будущее строительной индустрии Челябинска за технологиями, позволяющими экономить время при строительстве без ущерба качеству. По словам Виктора Лебедева, финансовый вопрос в данном случае очень условный. Можно построить здание за два года и получить энное количество процентов прибыли, а можно – за год, получив меньшую прибыль, но и за меньшее время. «Можно применять более дорогие технологии, но выигрывать во времени, занимая свободные ниши на рынке», – резюмирует эксперт.