«Застройщики мало смотрят на запросы бизнеса»: всё о трендах рынка жилья в Челябинске

В Челябинской области к июню 2022 года введено в эксплуатацию более 1 млн кв. метров жилья, до конца этого года планируется построить еще 400 тыс. кв. метров недвижимости в многоквартирных жилых домах. Темпы прошлого года уже оказались преодолены, а власти региона ставят строительному сектору новые, еще более амбициозные планки.

Общий градостроительный резерв Челябинска по новому генплану составляет 17 млн кв. метров жилья — это означает, что перспективы для развития жилищного строительства в городе имеются как минимум на ближайшее десятилетие. Готовы ли к этому девелоперы? И как реагирует рынок на повышенные темпы роста отрасли? Об этом челябинские чиновники, представители застройщиков и риэлторы поговорили в рамках круглого стола «Новый уровень комфорта» в пресс-центре «КП-Челябинск».

Говоря о показателях ввода жилья, заместитель главного архитектора Челябинска Ольга Никитина подчеркнула: город заинтересован в росте не столько количества, сколько качества квадратных метров, преодолении сложившегося за предыдущие 10-15 лет тренда на застройку окраин. Особые надежды администрация возлагает на механизм комплексного развития территорий — за последние два года Челябинск, по словам Ольги Никитиной, существенно продвинулся в его внедрении и оказался в числе городов-лидеров жилой реновации.

Мы видим, что количество выдаваемых градостроительных разрешений растет. Это говорит о том, что растет и интерес застройщиков, несмотря на опасения, которые мы слышали в 2019-2020 гг., когда принимали генеральный план. Девелоперы сейчас видят потенциал развития уже застроенных внутригородских территорий и пользуются этим, — сказала Ольга Никитина.

Представитель управления архитектуры отметила, что позитивные изменения в городской среде, которые произошли в Челябинске с 2020 года, уже оказывают заметное влияние на ситуацию на рынке недвижимости. Возникает синергия: дома, расположенные вблизи современных благоустроенных пространств, возводятся по новым стандартам комфорта и качества, в них выше стоимость квадратного метра, а на территории появляются проекты собственных скверов и бульваров.

Один из новых трендов на рынке жилищного строительства в 2022-2023 гг.  — стремление его участников к партнерству, взаимодействию друг с другом вместо жесткой конфронтации. На это указала Наталья Кузьминых, коммерческий директор компании «Голос.Девелопмент». По ее словам, застройщики в последнее время стали больше уделять внимание таким понятиям, как миссия и ценности, красота и функциональность, развитие города и его статус в масштабах страны. Программу КРТ она назвала другим ярким примером успешной коллаборации —коммерческого сектора и органов власти, их совместного видения будущего города, создания комфортной среды для горожан.

Мы перестали потребительски относиться к агентствам недвижимости, сейчас мы воспринимаем их как экспертов, среди застройщиков началась настоящая «гонка за любовь» к риэлторам. Развиваем партнерство и с банками, которые предоставляют нашим клиентам гибкие ипотечные инструменты, субсидированные ставки. Что касается самих клиентов, то мы также изменили подход к сервису, пытаемся уже не угадать, а предвосхитить запросы покупателей квартир, изучая опыт коллег в других городах. Все это и позволило замахнуться нам на новые объемы, — отметила Наталья Кузьминых.

 

Об изменении поведения клиента рынка недвижимости и его запросов свидетельствует и директор по развитию АПРИ «Флай Плэнинг» Алексей Салтыков:

То, что еще несколько лет назад вызывало удивление, стало обыденностью. Без инструментов и решений, которые позволяют создать комфортную среду, застройщикам уже не получается реализовать свое предложение. И участие в комплексном развитии территорий, внимание к социальной инфраструктуре — детским садам, школам — сейчас является большим конкурентным преимуществом на рынке, — отметил Алексей Салтыков.

Ярким показателем перемены запросов стала растущая популярность загородных малоэтажных поселков: «Твоя привилегия», «ХЮGGE», «Эльтаун», где инфраструктурное развитие идет рука об руку со строительством жилья. Тем не менее, здесь проблемой для застройщиков становится поиск дополнительных ресурсов, привлечение инвесторов на интересные и инновационные проекты детсадов и школ.

Другая отличительная особенность нынешнего поведения клиента — перенос акцента со стоимости квадратного метра на размер платежа по ипотеке. Благодаря как различным льготным программам, так и собственным установкам многие покупатели квартир решаются на качественное улучшение жизни и приобретают объекты более высокого класса. Вместе с тем, мнения о «перегретом рынке недвижимости» и возможных негативных последствиях для Челябинска эксперты пока не считают актуальными:

Сейчас много разговоров идет про некий «ипотечный пузырь», «строительный пузырь», приводят пример Москвы, где стоит много непроданного жилья. Мне кажется, это все нам не грозит — мы не настолько избалованы предложением и у нас есть ресурс для маневра и развития, — добавила Наталья Кузьминых.

Челябинский рынок недвижимости к 2023 году преодолел стадию «пандемийного» кризиса, однако ряд моментов в подходах к застройке по-прежнему вызывают вопросы. Исполнительный директор компании «Фэмили Групп» Денис Стукалов обратил внимание на то, что город за последнее время заметно продвинулся по качеству жилой недвижимости, в то время, как сфера коммерческой застройки за этим прогрессом явно не успевает.

Наши застройщики мало уделяют внимания запросам бизнеса. Качество планировочных, фасадных решений, благоустройства жилья выросло, но по коммерческим объектам мы видим проблемы. Потом они проявляются уже в ходе эксплуатации объектов, возникают конфликты с собственниками и арендаторами. К сожалению, в Челябинске пока не реализовано ни одного продуманного проекта, где были бы в равной степени учтены интересы и жильцов, и предпринимателей, — сказал Денис Стукалов.

Проблема эта также кроется, по мнению эксперта, в работе управляющих компаний, в создании «единой среды комфорта и добрососедства» — к этому пока готовы далеко не все игроки рынка. Еще одной проблемой он назвал положение дел в недорогом жилье — качество самого строительства, отсутствие коммерческих и инфраструктурных объектов в ряде жилых комплексов в Советском, Ленинском районах, на Северо-Западе явно не успевает за развитием позитивных трендов отрасли. «Научились только губы красить», — так охарактеризовал эксперт ситуацию с домами доступного сегмента.

Тем не менее, сейчас Челябинск обладает интересными перспективами в улучшении инфраструктуры, жилых и коммерческих объектов, городской среды. Денис Стукалов выразил надежду, что реализованы они будут в ближайшие годы — когда будут сдавать в эксплуатацию комплексы, проекты которых только-только были презентованы.

В сфере индивидуального жилищного строительства, который традиционно является драйвером всей приводимой статистики по вводу жилья, «острыми углами» продолжают оставаться высокие (и растущие) цены на стройматериалы и услуги строителей. Об этом рассказал Константин Толкачев, генеральный директор компании «Доммодуль74» и руководитель регионального отделения Союза садоводов России.

Сложился определенный «вакуум инструментов», которые позволили бы человеку быстро и недорого построить дом — прежде всего из-за того, что не хватает рабочей силы, почти вся она брошена на более масштабные проекты. А самострой — это долго, проблемно, непредсказуемо в плане дороговизны. Мы сейчас работаем над технологией серийного малоэтажного строительства, которую скоро будем готовы вывести на рынок, — говорит Константин Толкачев.

Стоимость стройматериалов как фактор роста цен отмечают и девелоперы многоквартирного жилья. Несмотря на это, цена на квадратный метр в Челябинске остается во всех рейтингах самой низкой среди всех городов-миллионников. Однако и эту отличительную черту местного рынка недвижимости эксперты призывают рассматривать как конкурентное преимущество города:

Любой минус надо превращать в свою возможность. Я считаю, что город Челябинск посмотрел на свой самый низкий ценник квадратного метра именно как на фактор, который побуждает людей сюда приезжать жить, снять или купить квартиру, не обладая достаточным ресурсом для других городов. Проблема Челябинска была не в самом низком ценнике — проблема была в отсутствии другого предложения, кроме условной «студии в Парковом». И сейчас местные застройщики дают клиенту это разнообразие, интересные, привлекательные объекты, заходят со своими проектами в другие регионы. И главное — не складывать руки и не восклицать «времена сейчас сложные». Времена никогда легкими не были, — резюмировала Ольга Никитина.

Читайте также на CHEL.DK.RU: Реновация в Челябинске: как комплексное развитие территорий меняет карту города