Реновация в Челябинске: как комплексное развитие территорий меняет карту города

Национальная задача

Федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ) был принят в конце 2020 года. Документ разрешил регионам обновлять городские пространства не только за счёт расселения и сноса ветхого жилья, но и за счёт застройки пустырей, промзон и зданий, которые мешают развитию городов, но фактически не являются аварийными.

Уже в апреле 2021 года соответствующий закон был принят в Челябинской области. Механизм комплексной застройки стал восприниматься как единственный комфортный способ превратить морально устаревшие, «депрессивные», неиспользуемые или неэффективно используемые территории городской среды в благоустроенные кварталы. Более того, инструмент позволил застройщикам улучшить социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, делая её более комфортной для жизни.

Местный акцент

«4 Ленина» — первый проект комплексного развития территории в Челябинске

Спустя чуть больше года после принятия закона, 1 июля 2022-го, в рынок вышел квартал «4 Ленина» — первый проект комплексного развития территории в Челябинске. Он был призван изменить облик Тракторозаводского района и создать новую среду для жизни на месте бывших промышленных площадей группы «КОНАР». Там появятся не просто дома: будут городская площадь, прогулочный бульвар с магазинами и кафе, спортивные площадки и скверы.

Прогулочный бульвар с магазинами и кафе в квартале «4 Ленина»

Механизм КРТ помогает девелоперу, что называется, выпрыгнуть из действующих правил землепользования и застройки, уйти от старого регулирования и ускорить процесс получения разрешительной документации. Как результат, люди получают комфортные районы с высоким качеством жизни, девелоперы — территории для освоения в правильной локации, а город — новый архитектурный облик, отвечающий всем нуждам и потребностям жителей, — рассказал Сергей Пахомов, директор застройщика квартала, компании «Голос.Девелопмент».

Сергей Пахомов, директор компании «Голос.Девелопмент»

Сейчас, по данным Министерства строительства и инфраструктуры области, уже 14 муниципалитетов региона подали заявки на участие в программе КРТ. На территории общей площадью более 924,77 га планируется построить 78 объектов жилой недвижимости, ввести в эксплуатацию 8,3 млн кв. м жилья.

По состоянию на 1 июня 2023 года в шести муниципалитетах региона приняты положительные решения по комплексному развитию и благоустройству 22 территорий. Из них 13 земельных участков находятся в Челябинске, 3 — в Златоусте, по 2 — в Копейске и Миассе и по одному — в Снежинске и Аше. Общая площадь застройки составляет 173,8 га, градостроительный потенциал — 1 млн 799 тыс. кв. м жилья. В отношении 13 территорий общей площадью 73,1 га определены застройщики и заключены договоры.

Новый центр

В силу специфики своего развития Челябинск за последние десять–пятнадцать лет сильно разросся вширь. Всё внимание застройщиков было приковано к спальным районам, что привело к увеличению границ городской территории. При этом плотность населения осталась относительно невысокой.

Комплексное развитие территорий позволит сбалансировать существующий перекос и вернуть внимание внутрь города, создать там новые локальные центры, где всё необходимое для жизни, работы и отдыха будет располагаться в 15 минутах ходьбы от дома.

Городской сквер и общественные пространства на месте Каширинского рынка

Таким будет ещё один проект КРТ, который появится на месте Каширинского рынка. Тот же застройщик — «Голос.Девелопмент» — планирует создать квартал комфорт-класса с собственным сквером, продуманной инфраструктурой и подземным паркингом. Особое внимание будет уделено общественным пространствам, которых сейчас не хватает в той части Северо-Запада Челябинска.

Другой пример в портфеле девелопера — участок в границах улицы Артиллерийской, проспекта Ленина и автодороги «Меридиан». Вместо пустыря там вырастет жилой комплекс с изысканной архитектурой и всем, что сделает жизнь в мегаполисе комфортной для людей любого возраста: закрытым двором без машин, бассейном, дизайнерским холлом с кафе, встроенным детским садом, подземной парковкой и двором на крыше.

Проект на пересечении ул. Артиллерийской и пр. Ленина — тихая гавань в шумном центре города

Игра в одни ворота

Инструмент комплексного развития территорий создает для застройщиков понятные правила игры в реновацию, однако в силу новизны пока несовершенен. Механизм наделяет множеством обязательств девелоперов, но обязательств второй стороны — органов власти — в действующих договорах не так много.

Проект на Артиллерийской отличают плавные линии фасадов, высокие арки и продуманный ландшафтный дизайн

Например, сейчас нет никаких письменных договоренностей о сроках и механизмах появления социальных объектов. Нет никаких подтверждений, что муниципалитет выкупит школу или садик, если мы их построим. А без таких гарантий нам сложнее получить банковское финансирование на эти проекты. Нам понятно, почему так происходит. Есть противоречие в законодательстве: КРТ — процесс долгий, а Бюджетный кодекс позволяет планировать только на три года вперед, — объясняет Сергей Пахомов, директор «Голос.Девелопмент».

В таких условиях, считает застройщик, федеральным органам власти важно формировать общую практику: давать официальные разъяснения по спорным ситуациям, чтобы синхронизировать все законодательные уровни.

Потенциал для расширения

Потенциал КРТ будет раскрыт еще больше, если появится возможность вовлекать в реновацию и иные участки — садовые товарищества и гаражные кооперативы. Многие российские города, в том числе Челябинск, развивались так, что теперь в теле мегаполисов находятся крупные СНТ, причём без качественной инфраструктуры: дорог, водо- и электроснабжения.

Чтобы сейчас реновировать эту территорию, нужно договариваться с каждым собственником отдельно. А это делает практически невозможным преображение таких районов, создание в них комфортной среды для жизни в рамках КРТ. Нужен механизм, который позволит вовлекать такие площадки в комплексное развитие и одновременно защитит интересы их нынешних жителей, среди которых много пенсионеров, ветеранов.

Над появлением подобного механизма уже работает Министерство строительства РФ. Об этом на недавнем форуме «Недвижимость в России» сообщил первый замглавы ведомства Александр Ломакин. Минстрой подготовил уже порядка 30 предложений по совершенствованию практики комплексного развития территорий.

Шаг в будущее

В целом в успешной реализации КРТ заинтересованы все участники строительного рынка: муниципалитеты, крупные застройщики, инвесторы.

За последний год уже изменилось многое: правила игры, порядок работы с правообладателями, взаимоотношения с администрацией. Появилось даже целое профсообщество КРТ, куда входят застройщики со всей России. Регулярно проводятся круглые столы и конференции, на которых представители федерального Минстроя и депутаты Госдумы рассказывают о новых нормах и правилах. Я уверен, что за комплексным развитием территорий будущее. И не только потому, что отдельно взятые территории станут более привлекательными для жизни. Механизм призван изменить города, учитывая потребности жителей, особенности каждого конкретного региона и возможности бизнеса, — уверен Сергей Пахомов, директор компании «Голос.Девелопмент».

Реклама
Golos.click.