Андрей Бодрягин: «Спортивная недвижимость станет новым драйвером девелопмента»

Своим мнением о ситуации в отрасли делится девелопер Андрей Бодрягин. Он стал участником специального проекта «Будущее города» бизнес-издания «Деловой квартал».

Развитие спортивной инфраструктуры Челябинска

Российский девелопмент до сих пор смотрит на спорт слишком узко: как на социальную нагрузку, без которой не согласуют проект, либо как на второстепенное приложение к жилью. Но цифры уже рисуют совсем другую картину. Спортивная недвижимость быстро превращается в самостоятельный сегмент с растущим спросом, длинным денежным потоком и понятной логикой прибыли. И тот, кто увидит это раньше других, успеет занять эту нишу первым

У рынка недвижимости есть старая привычка: новые сегменты он замечает с опозданием. Сначала они кажутся незначительными, а потом именно там обнаруживается высокая доходность. То же происходит со спортивной недвижимостью: на наших глазах формируется самостоятельный девелоперский рынок. У него есть четыре сильных признака: государственная поддержка, быстрый рост личного потребления, дефицит предложения в городах и быстрая окупаемость вложений. Именно такое сочетание и создает новый инвестиционный сегмент.

Почему спортивная недвижимость становится самостоятельным рынком

В России сегодня более 23 тыс. спорткомплексов (ФОКов — физкультурно-оздоровительных комплексов), около 180 тыс. спортивных организаций, но регулярно занимаются спортом лишь 16 млн россиян, то есть примерно 17% взрослого населения. При этом целевой вектор государственной политики — довести долю людей в возрасте от 18 до 60 лет, которые тратят на занятия не менее 2 часов в неделю, до 50–60%. Для девелопера вывод здесь довольно простой: фактическая инфраструктурная база заметно меньше будущего спроса. Когда разрыв между текущими и целевыми показателями так велик, рынок спортивной недвижимости будет расти не эпизодически, а системно.

Главный вопрос всегда один: кто платит деньги? В этом аспекте бизнес часто ошибается с оценкой.

В массовом восприятии спортсооружения до сих пор связывают с детскими секциями и спортом высших достижений. Но экономика отрасли устроена иначе. Основные деньги в спортивные клубы приносят взрослые — около 89–90%, а на детей приходится лишь 10–11%. Причём и у тех, и у других главный мотив уже не «профессиональный спорт»: около половины спроса приходится на личное оздоровление, ещё 30% — на развлечение и социализацию и только 9% — профессиональный сценарий.

Это яркие данные. Они показывают простую вещь: спортивный объект при грамотном управлении зарабатывает не на мечте о рекордах, а на регулярном спросе взрослых людей. В этой модели ФОК перестает быть лишь социальной функцией и становится доходным активом. И чем больше растет благосостояние населения, тем востребованнее спортивно-оздоровительные услуги, и тем доходнее становится создание инфраструктуры для их оказания. Федеральная статистика это подтверждает: объем рынка в 2025 г. составил 150,5 млрд руб., прирост год к году +24%. Реальные же цифры надо умножить на два, т.к. половина их в «тени».

Как девелоперам использовать рыночные данные

Логика девелоперского продукта такова: основная аудитория — экономически активное взрослое население. Они приходят за здоровьем, формой, энергией, внешним видом, самодисциплиной и комфортным сценарием посещения. Поэтому современный ФОК — уже не просто коробка с залами, а сервисный продукт. Здесь важны состав функций, маркетинг, цифровое сопровождение, персонал, продажи и операционная модель. Девелопер должен смотреть на такой объект как на серьезный бизнес-продукт.

Какие направления спорта наиболее перспективны 

Что нужно рынку, тоже видно по цифрам. Спрос посетителей ФОКов распределён достаточно равномерно и ярко выраженного лидера по видам активности здесь нет. Фитнес и занятия на тренажёрах предпочитают 19% от занимающихся, игровые виды спорта — 12%, отдельно футбол — 10%, плавание — 7%.

Но структура предложения в России устроена иначе: до 80–90% услуг спорткомплексов по-прежнему приходится на фитнес, но катастрофически не хватает бассейнов, универсальных залов и гибких пространств для разных сценариев групповых занятий. В то же время в развитых странах предложение более гармонично соответствует спросу: бассейны представлены в 63% спорткомплексов, игровые залы — более чем в половине.

Значит проблема не только в количестве спортивных объектов, но и в том, что рынку предлагают не тот продукт. А это уже чистая ошибка планирования бизнеса.

Как выбрать вид спортивного объекта

Статистика по загрузке ФОКов такова: она составляет лишь 40–50%, а у более чем половины новых объектов — вообще 20–30%. И такие цифры не доказывают, что спортивная недвижимость плоха как класс активов. Речь о другом: в России значительная часть собрана не как рыночный продукт. К тому же крайне слаб маркетинг.

На региональном уровне Челябинск — показательный пример незаполненной ниши. По нашим данным, обеспеченность города спортивными сооружениями составляет 1 ФОК на 49 тыс. чел. населения. При этом в городах-лидерах такой показатель в два раза выше, но и эти рынки далеки от наполнения. Значит, дефицит спортивных залов у нас составляет 200–400% от текущего объема. К слову, понимая тренды, Москва уже приняла программу строительства 150 новых ФОКов к 2030 г. Не случайно, что наша команда уже работает над бизнес-проектированием в Челябинске двух спортивных комплексов площадью 6 и 12 тыс. кв. м.

Перспективы коммерческой спортивной отрасли

Расходы на фитнес-центры и спортклубы в Челябинской области выросли с 1,3 млрд руб. в 2022 г. до 3 млрд руб. в 2024 г. (за 2025 г. статистики ещё нет). Прогноз на 2030 г. — 10,6 млрд руб. Темп роста — около 24% ежегодно. Увеличение числа посетителей фитнес-клубов составило 45,3%, а доля регулярно занимающихся в залах выросла с 8,5% до 12,4%. Это значит, потребитель уже начал системно вкладываться в здоровье и регулярную физическую активность. Это новая устойчивая модель потребления. Для девелопера такие темпы — один из лучших сигналов: нужно строить!

Федеральная динамика подтверждает тот же вывод: в 2024 г. россияне потратили в фитнес-клубах около 820 млрд руб. – на 20% выше 2023 г., а весь сегмент уверенно движется к 1 трлн руб. в год. Если сложить эти показатели вместе, картина становится предельно ясной: человек уже голосует рублем за своё здоровье, а рынок недвижимости пока не ответил на это достаточным объемом качественного предложения.

Но одного строительства коробки здесь недостаточно. Победит тот, кто предложит спортивную недвижимость как полноценный рыночный продукт. В современном ФОКе важен не набор помещений, а насколько грамотно выбраны виды спорта, отвечают ли они реальному спросу и попадают ли в тренд на оздоровление, восстановление и здоровый досуг. Такой объект будет прибыльным. Выручка в год с 1м2 спорткомплекса площадью 6-12 тыс.м2 будет порядка 30-36 тыс. руб. Окупаемость в этом случае составит 6-7 лет.

Для девелопера перечисленные факты важны по двум причинам. Во-первых, даже крупнейшие рынки страны пока не насыщены. Во-вторых, тема спорта уже вошла в приоритетную государственную повестку. Теперь нужно поговорить о муниципальном уровне, чтобы Челябинск вошел в федеральную повестку на первых ролях.

Городу нужна не разрозненная активность, а понятная программа действий. Программа комплексного развития ФОКов включает пять шагов: сформировать программу комплексного развития ФОКов; определить места их размещения с учетом плотности проживания; знать, какие виды спорта будут реально востребованными; выработать стандарты внешнего вида зданий, залов и внутренних решений; определить источники финансирования, поскольку масштаб такой программы может составить 5–10 млрд руб.; и, наконец, продвигать тренд с участием звезд спорта. При наличии интереса со стороны города мы готовы участвовать в этой работе как консультанты и совместно с администрацией разработать подобную программу. Именно здесь и возникает главный аргумент в пользу частно-государственного сотрудничества.