«Дефицит качественных площадей»: тренды рынка коммерческой недвижимости Челябинска
После снижения ключевой ставки, которая с осени прошлого года держалась на высоком уровне — 21% — эксперты ожидают роста деловой активности. Готов ли к этому рынок коммерческой недвижимости?
О трендах рассказали застройщики, профессиональные риелторы и бизнесмены, которые в этом году искали подходящие площади.
— Несмотря на турбулентность рынка недвижимости, связанную с высокой ключевой ставкой, коммерческое направление оказалось менее подвержено негативным факторам. Это связано с общим притоком средств в российскую экономику и высокой активностью инвесторов, справедливо считающих вложения в недвижимость наиболее твёрдым и перспективным в долгосрочной перспективе активом. Кроме этого, необходимо отметить, что сектор коммерческой недвижимости оказался менее перегретым, чем рынок жилья, а в каких-то районах — и откровенно дефицитным.
Прежде всего, мы отмечаем повышенный интерес к новым локациям — таким как Красное Поле и Кременкульское поселение. И это не случайно, ведь именно здесь в последние годы наблюдался взрывной рост строительства жилья и сформировалась крайне высокая потребность жителей в досуговой и торговой инфраструктуре.
Естественно, возводить коммерческие объекты выгодно, ведь это повышает качество жизни будущих жителей. Важно отметить, что сегодня мы переходим от спонтанного строительства квадратных метров коммерции к её плановому распределению с точки зрения сценариев жизни наших клиентов. То есть, уже проектируя ЖК, мы смотрим, какие именно заведения будут наиболее востребованы среди наших жителей, осознанно формируя матрицу и расположение будущих магазинов, кафе, ресторанов и пунктов выдачи заказов.
— Сегодня рынок коммерческой недвижимости в Челябинске находится в стадии коррекции. Снижение покупательной способности, высокая ключевая ставка и осторожность бизнеса влияют на уровень спроса. Тем не менее, ряд форматов сохраняют устойчивую востребованность.
Наибольший интерес вызывают компактные помещения — до 150 кв. м. Это объекты вблизи или на первых этажах жилых комплексов, которые подходят под магазины шаговой доступности, пекарни, аптеки, пункты выдачи маркетплейсов, салоны красоты. Покупатели и арендаторы ориентируются на функциональность, готовность к эксплуатации и локацию с устойчивым трафиком.
Крупные объекты (свыше 150 кв. м) сейчас востребованы значительно меньше — в первую очередь из-за сложности в наполнении, высокой стоимости отделки, содержания и снижения рентабельности. Многие собственники таких площадей переориентируются на дробление и адаптацию под форматы малого бизнеса.
Традиционно устойчивым спросом пользуются помещения в центральной части города. Здесь наблюдается стабильный пешеходный и транспортный поток, а значит — прогнозируемая выручка для арендаторов. Кроме этого, чрезвычайно востребованы помещения на первых этажах жилых домов в новых, быстро заселяемых микрорайонах, например, в недавно присоединённом к Челябинску районе Западный на побережье Шершнёвского водохранилища.
Коммерческая недвижимость для девелопера — это, прежде всего, инфраструктурное наполнение проекта, повышающее его привлекательность для будущих жителей, а значит — спрос и стоимость жилья. Сегодня наши клиенты покупают не просто квартиру, а возможности получить в шаговой доступности все необходимые элементы комфортной жизни, в том числе доступ к образовательной и спортивной инфраструктуре, магазинам, пунктам выдачи заказов, кафе и ресторанам.
— Состав основных драйверов рынка коммерческой недвижимости остается прежним: это сетевые магазины «Пятерочка», «Монетка», «К&Б» и т.п., к ним добавились пункты выдачи типа OZON и Wildberries. Их обороты растут, на фоне инфляции цены идут вверх, соответственно, они могут позволить себе высокие арендные ставки в хороших локациях.
От локальных проектов, например, общепита, в последнее время практически нет заявок. В целом, не очень много открывается бизнеса, новых точек торговли.
В секторе офисной недвижимости сохраняется дефицит качественных площадей по адекватным ценам. Спрос есть: когда бизнесу хорошо, он расширяет свои площади, когда плохо — ищет поменьше. При этом офисных зданий в городе больше не стало. Старый фонд имеет проблемы с парковками: их практически нет. Существующие условия не отвечают требованиям арендаторов.
Офис человеку нужен для того, чтобы выйти из дома и приехать туда поработать или принять клиентов. Объекты в «условном» Ленинском районе практически не нужны. По-прежнему востребованы центр и северо-запад.
В новых домах конфигурация первых этажей подходит, как правило, для торговли. В лучшие времена для застройщиков — условно, пару лет назад, когда кредиты были дешевыми, цены существенно выросли. Стоимость метра в коммерции доходила до 200 и даже 300 тыс. руб. Как правило, цель покупки таких помещений — сдача их в аренду для получения прибыли. При высоких вложениях цена должна быть 2,5-3 тыс. руб. за «квадрат». Но арендные ставки до такой величины пока не доросли. Впрочем, и дома, в которых продавались дорогие площади, еще не заселены, они строятся. В перспективе нужно понимать, что арендаторы смогут платить часть от выручки своего бизнеса, не все потянут высокую аренду. Дальше собственник должен смотреть, устраивает его плата, которую готов вносить арендатор, или нет.
В продаже мы видим мало качественных объектов коммерческой недвижимости, в которых есть крупные арендаторы с высокой ставкой. Владельцы не видят смысла избавляться от этих активов, потому что считают инвестицию в бетон надежной, а новые площадки стоят дороже старых, потому что застройщики на хайпе всё распродали. Те, у кого есть депозиты, пока тоже стараются их не трогать. В итоге рынок имеет низкую активность.
— В последние полтора года мы дважды искали помещения для размещения наших премиальных компьютерных клубов. Столкнулись с тем, что подходящих под наши требования предложения не так много. Для нас важны высокие потолки, возможность монтажа хорошей приточно-вытяжной вентиляции и отдельная входная группа. Также важна парковка для гостей и близость жилого фонда, а не проходной трафик. Арендовали помещение в одном из новых домов на ул. Лесопарковой (250 кв. м) и в ЖК «Ньютон» (450 кв.м). Везде сами делали ремонт — от пола до потолка. А вот коммунальные коммуникации в новых домах есть, с ними всё хорошо.
Мы проанализировали стоимость аренды и цены продажи объектов коммерческой недвижимости и пришли к выводу, что аренда для нас выгоднее. Как инвестиции такие помещения мы не рассматриваем.
Читайте также на CHEL.DK.RU: топ застройщиков многоквартирного жилья
Подписывайтесь на CHEL.DK.RU в Telegram.