Системный спад и неопределенность: топ застройщиков многоквартирного жилья

«Деловой квартал» представляет рейтинг застройщиков многоквартирного жилья по итогам 2024 г. Как участники отрасли справляются с кризисными явлениями и какие ожидания царят на рынке недвижимости?

#БИЗНЕС

В рамках специального проекта CHEL.DK.RU «Книга рейтингов» сегодня публикуется топ компаний, работающих в сфере жилищного строительства. Исследование проведено на основе информации, полученной от участников строительного рынка в результате анкетирования, поэтому может не отражать всей полноты картины о ведущих компаниях отрасли. Многие мотивировали свой отказ предоставить данные сложной ситуацией с возведением жилых объектов.

Методика

В рейтинге представлены застройщики многоквартирного жилья, которые ввели свыше 10 тыс. кв. м жилья в 2024 г. в Челябинске.

На первом этапе были запрошены данные по вводу жилых объектов за 2024 г. в администрации г. Челябинска. На втором этапе для сбора дополнительных данных изучены профильные источники информации (НашДом.рф, ЕРЗ, официальные сайты застройщиков и жилых комплексов). На третьем этапе ведущим застройщикам были разосланы анкеты для сбора информации.

Основной ранжирующий показатель — объем введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья в 2024 г. (кв. м). Под термином «жилье» понимается общая площадь жилых помещений без учета лоджий, балконов, террас. В рассматриваемый сегмент многоквартирных домов (МКД) не входят общежития и таунхаусы.

В итоговом рейтинге данные компании представлены суммарно по юридическим лицам, которые осуществляли застройку объектов.

Системный спад и неопределенность: топ застройщиков многоквартирного жилья 1

Принятые сокращения:

*н\д — компания не предоставила данные по некоторым параметрам.

В конце 2024-го — начале 2025 г. маржинальность льготной ипотеки для банков снизилась из-за роста стоимости привлечения денежных средств. На этом фоне кредитные организации стали вводить совместные схемы с комиссией от застройщика, которые предполагают завышение стоимости жилья. Сейчас рынок недвижимости находится в зоне турбулентности: участникам приходится работать в условиях высоких ипотечных ставок и неопределенности будущего. Продолжается сокращение спроса на квартиры в новостройках. Люди отказываются от крупных покупок, откладывая их на потом, а рынок теряет устойчивость. Покупатели реже оформляют ипотеку, переходя на альтернативные варианты покупки, например, в рассрочку. Таким образом, даже экстренные антикризисные меры застройщиков оказываются бессильны перед системным спадом.

Тем не менее, по информации Дом.РФ, в текущем году в стране ожидается рекордный объем ввода жилья. Число новостроек начнет уменьшаться в 2026-2027 гг. Одна из главных причин — рост себестоимости строительства: дорожают материалы, кредиты для девелоперов и повышаются зарплаты рабочих. Свое влияние на запуск проектов оказывает появление новых государственных стандартов качества. По прогнозам экспертов, в ближайшей перспективе это может привести к дефициту нового жилья и очередному удорожанию. И пока не произойдут более фундаментальные изменения (например, рост доходов населения или серьезное смягчение кредитной политики), рынок первичной недвижимости продолжит снижаться.

Тренды на рынке новостроек в 2025 г.

1. Рост стоимости аренды жилья. На фоне повышения ипотечных ставок люди стали откладывать приобретение собственной недвижимости. Это спровоцировало повышение цен на арендное жилье, которое особенно подорожало в крупных городах. Размер арендных и ипотечных ежемесячных платежей практически сравнялся.

2. Ужесточения со стороны ЦБ правил работы на рынке недвижимости. Регулятор ограничил возможности банков и застройщиков снижать ставки. Под запрет попали кешбэки и скрытые скидки. Банки потеряли возможность получать вознаграждение за субсидированные ставки по ипотеке. Изменились и требования к размеру первоначального взноса при покупке жилья. Теперь он не может быть менее 20%.

3. На рынок вернулись жилищные накопительные и строительные кооперативы. В период действия высокой ключевой ставки они могут стать популярной альтернативой ипотеке. Преимущество кооперативов в том, что покупателю не нужно подтверждать доходы, он может получить рассрочку без уплаты процентов на весь срок, а также использовать материнский капитал в качестве паевого взноса.

4. Развитие флиппинга и арендного жилья. Для поколения зумеров, которые не хотят быть привязанными к одному месту, недвижимость не является ценным активом. Рост доходных домов и их значение для экономики будут возрастать, полагают участники рынка.

Комментарий эксперта

Анастасия Печенкина, руководитель агентства недвижимости «Жилсоцгарантия»:

«Что касается состояния сферы недвижимости, сейчас нет такого потока клиентов, как ранее, поскольку стало гораздо сложнее взять семейную ипотеку, однако нельзя сказать, что рынок замер. Квартиры продаются, даже притом что застройщики постоянно поднимают цены.

Сегодня им приходится придумывать различные акции и выгодные предложения, применять новые инструменты продаж, чтобы стимулировать интерес покупателей. Количество сделок по ипотеке снизилось до минимального уровня, на вторичном рынке продажи идут, но в основном за наличку. Как правило, это суммы, не превышающие 5,5-6 млн руб. В сегменте элитных квартир наблюдается затишье. Они невостребованы. Здесь наиболее распространенный инструмент продаж — рассрочка.

Безусловно, в нынешних условиях представителям отрасли непросто реализовывать свои планы, потому что им необходимо пополнять эскроу-счета, иначе они не вывезут стройку. При этом дорожают и материалы. Даже снижение ключевой ставки не отразится в ближайшей перспективе на стоимости жилья. Цены уже не вернутся даже на нынешний уровень, поэтому ждать наступления более благоприятного периода для покупки квартиры не стоит.

Как инвестиционный актив недвижимость сегодня потеряла свою привлекательность. Еще в прошлом году можно было приобрести квартиру на стадии котлована и заработать на ее перепродаже. Сейчас же рынок другой и спекуляция потеряла смысл.

К примеру, жилая площадь в новостройке размером 56 кв. м от застройщика оценивается в 7 млн руб., при этом на вторичном рынке такая квартира будет стоить максимум 6 млн. Популярностью пользуются однокомнатные квартиры и студии. И мы наблюдаем всплеск интереса к загородному жилью, поскольку за 6 млн можно купить дом.

В сложившихся условиях более реалистичный вариант инвестирования — покупка недвижимости для сдачи в аренду. Цены на этом рынке поднялись, поэтому можно сделать хороший ремонт и окупить ипотеку. Резюмируя, я бы отметила, что сейчас покупают недвижимость с дальним прицелом — для себя и детей.

Если говорить о динамике цен, то квартиры от застройщиков подорожали за год в среднем на 10%, то есть каждый квартал происходит трехпроцентный рост.

Если государство все-таки расширит условия семейной ипотеки, я думаю, рынок оживится. К тому же население снимет деньги со вкладов и будет покупать недвижимость. Но даже при условии, что ключевая ставка снизится до 15-16%, цены на жилье не упадут. Наоборот, они будут увеличиваться, поскольку участники строительного рынка захотят компенсировать все убытки, которые несут сейчас».

Самое читаемое

Павел Дуров запустил два новых проекта: сеть Cocoon и, возможно, снова женился
Александр Аузан: «Внутри России две страны. Им нужно договориться и переписать правила»
Лариса Долина поможет депутатам ГД выработать механизмы продажи квартир на вторичке
Новый глава азербайджанской диаспоры останется под арестом до следующего года
Законы декабря: повышение утильсбора, жалобы на коллекторов, биометрия для иностранцев

Системный спад и неопределенность: топ застройщиков многоквартирного жилья

Методика

Тренды на рынке новостроек в 2025 г.

Комментарий эксперта

Анастасия Печенкина, руководитель агентства недвижимости «Жилсоцгарантия»:

Новости

Бизнес

Свое дело

Качество жизни

Мнения

ВИКИ — биографии персон и справки о компаниях