Застройщикам Челябинска не нужны подрядчики

Застройщики предпочитают выполнять все работы сами или приглашают на работу одни и те же компании много лет подряд.

Стройка для Южного Урала всегда имела особое значение: с одной стороны, это важный маркер инвестиционной привлекательности региона, с другой — один из главных поводов для гордости нашего правительства (во многом из-за динамики прироста). В 2011 г. в регионе было введено в эксплуатацию 1,314 млн кв. м жилья, что на 22% больше, чем в 2010 г. В следующем году этот показатель вырос на 27% и достиг 1,675 млн кв. м. В 2012 г. был установлен рекорд по вводу жилья в Челябинске (1,256 млн кв. м). Такие показатели стали возможными во многом благодаря наличию сырьевой базы в области: песчаных карьеров, цементных заводов, металлургических предприятий и т. д.

Несмотря на в общем-то безрадостную ситуацию в экономике региона и ухудшение финансовых показателей, застройщики явно не унывают. И, хотя в первом квартале 2013 г. в области было сдано 452,2 тыс. кв. м жилья, эксперты прогнозируют по итогам года результаты выше, чем в 2012 г., и новый рекорд в Челябинске (так как большая часть застройщиков будет сдавать свои объекты в октябре–ноябре). Это важный психологический момент для правительства и главы региона: новый строительный рекорд означает, что в области не все так плохо и можно дальше напирать в публичных выступлениях на инвестиционную привлекательность региона.

Долго и счастливо

В этом году традиционный строительный номер «Делового квартала» мы решили посвятить подрядчикам. Для нас было важно выявить самых надежных партнеров, к  которым могут без лишнего опасения обращаться девелоперы и застройщики. Но, как оказалось, это не надо ни тем, ни другим. Застройщики не сдают своих подрядчиков и отказываются оценивать их работу. Девять из десяти организаций, в которые мы обращались, под тем или иным предлогом не стали оценивать подрядчиков и комментировать их работу. Многие из них даже не называют компаний-партнеров. Тем не менее, судя по комментариям экспертов строительного рынка, застройщики предпочитают работать либо с аффилированными компаниями, если такие есть, либо с теми, с кем работали всегда на протяжении долгих лет. «Застройщиков и подрядчиков лишь условно можно назвать структурами раздельными, — поясняет генеральный директор «IBC Недвижимость» СТАНИСЛАВ АХМЕДЗЯНОВ. — Это один живой организм. Допустим, как лес: деревья отдельно, мох отдельно, но в целом — это одна экосистема».

Успешным долговременным отношениям на этом рынке есть множество объяснений и одно из них — коррупция, считают эксперты. «Если компании работают на протяжении многих лет вместе, то там наверняка есть скрытые заинтересованности. Люди, которые принимают решение о сотрудничестве, или те, в чьих обязанностях проводить тендеры, имеют личные мотивы», — поясняет г-н Ахмедзянов.

Исключения тоже есть: например, компания «Родник» все-таки устраивает тендеры. Как рассказывает генеральный директор компании ВЯЧЕСЛАВ РЕДЬКИН, они рассматривают предложения не менее 10 компаний: «Для первого впечатления смотрим на опыт в целом и на опыт строительства аналогичных объектов».

Все же, как правило, крупные игроки имеют в своей структуре подрядную организацию или сами организуют предприятие практически полного цикла. По последнему пути, к примеру, идет компания «Легион». «Все основные строительные работы мы выполняем сами. У нас есть собственное производство железобетонных изделий и товарного бетона, которыми мы сами себя обеспечиваем в нужные сроки и нужным количеством. Для этого у нас есть собственный песчаный карьер, где организована добыча и обогащение песка, и свой железнодорожный цементный склад», — объясняет заместитель директора по развитию СК «Легион» АЛЕКСЕЙ САХАРОВ.

Дело в том, что от  цемента во многом зависит качество монолитного строительства: покупая цемент через несколько рук можно получить контрафакт и в конечном итоге — потерю прочности несущих конструкций. Именно поэтому у «Легиона» есть даже лаборатория, где проверяется качество каждой партии бетона.

По словам Алексея Сахарова, почти все общестроительные работы, такие как кирпичная кладка, монтаж монолитных конструкций, заливка полов, гидроизоляция, отделка и благоустройство, компания выполняет своими силами. Все это нужно, чтобы минимизировать риски и зависимость от подрядчиков. «Это совсем не значит, что мы не работаем с подрядчиками, потому что не доверяем им или нам не с кем работать. Просто чем меньше количество людей, от которых ты зависишь, тем больше шансов добиться нужного результата в срок. Сегодняшняя ситуация — это логический итог развития предприятия. К этому мы шли несколько лет», — поясняет г-н Сахаров.

Примерно так же устроен бизнес у «Мечелстрой» — эта компания и  застройщик, и подрядчик одновременно. Узкоспециализированные работы она отдает на откуп одним и тем же подрядчикам каждый год, «потому что привыкли». По словам директора «Мечелстроя» ВЛАдИМИРА ИСТОМИНА, выбранная схема оправдала себя: за все время компания не знала ни горя, ни бед, а строительный процесс ни разу не был сорван по вине подрядчика.

Со временем подрядные компании, учрежденные застройщиком для своих нужд, выходят на рынок и начинают принимать заказы от других компаний. К примеру, «ЖБИ-Восток», изначально заточенный под строительные планы «Гринфлайта», уже 50% заказов делает «на сторону».

Эксперты рассказывают, что крупные застройщики вовсе не задаются вопросом, куда обращаться за подрядными услугами. Все знают нужные контакты. «На строительном рынке я уже не первый год, у меня есть определенный опыт и  связи, в том числе дружеские. И это помогает при заключении контрактов. Это нормальные партнерские отношения», — комментирует ИГОРЬ ВОрошилов, директор «ЖБИ-Восток». С тем, что жесткой конкуренции на рынке нет, соглашается руководитель ГК «Стронекс» ГЕОРГИЙ ПИЛИПЕНКО, чья компания давно и успешно выступает генеральным подрядчиком «ЦУП», «Стройград+» и не только: «У рынка подрядных работ положительная динамика развития, поэтому работы хватает всем. Основная конкуренция между компаниями — борьба за кадры».

Редкие тендеры

Тендеры все же устраивают даже крупные компании, но — на некоторые специализированные работы, такие как монтаж систем отопления и вентиляции, лифтов и т. д. Эти процессы на объектах ведутся не постоянно, а от раза к разу, поэтому застройщикам невыгодно организовывать узкоспециализированный участок и держать людей. Компании проводят оценку рынка и отправляют проектную документацию всем заинтересованным организациям для подготовки коммерческих предложений. При этом, как рассказывают игроки, на один и тот же объем работ разные организации могут выставить ценники, различающиеся в разы. Разница может достигать сотен тысяч и миллионов рублей. Это объясняется тем, подрядчики отлично знают, как можно сэкономить, и конечная цифра в коммерческом предложении сильно зависит от желаемой прибыли, а не от действительных затрат. «Кто-то предполагает, что можно поменять толщину воздуховода на каких-то участках. Снижая количество металла, они сокращают смету. Другие экономят на зарплатах работников и т. д. У каждой компании своя экономика», — объясняет Алексей Сахаров.

Наиболее выгодные предложения от подрядчиков рассматриваются и каждый из возможных участников тщательно проверяется. Заказчики смотрят те объекты, на которых раньше работал подрядчик: насколько хорошо это было сделано, были ли нарекания от прошлого заказчика и т. д. Выигрывают, как правило, те организации, которые предоставляют наилучшее соотношение «цена-качество», рассказывает Владислав Редькин. «При всех прочих равных условиях выиграет компания с лучшим имиджем. Понятно, что малоизвестной молодой компании будет достаточно тяжело пробиться, но шанс у них есть», — дополняет его г-н Ворошилов.

«Как только компании заключают договор, первое, что требуют застройщики от подрядчиков, — предоставить график производства работ, — объясняет механизм взаимоотношений Алексей Сахаров. — Мы требуем неукоснительно его соблюдать, потому что мы, как застройщик, заключаем договоры с покупателями. Мы отвечаем за конечный результат и не можем заявить нашим клиентам, что кто-то нас подвел и поэтому сдача дома откладывается на полгода».

Лучшие друзья риелторов

Небольшие застройщики работают по-другому. У таких компаний не всегда есть «свои» генеральные подрядчики в структуре компании, а сами они не строят объекты — не хватает ресурсов. Ровно по этой же этой же причине они зачастую расплачиваются с подрядчиками не деньгами, а квадратными метрами и отдают квартиры ниже рыночной стоимости. «Те подрядчики, которым достались квартиры, — это всегда лучшие друзья риелторов, — утверждает г-н Ахмедзянов: — для того, чтобы их быстро сбыть, они делают скидку еще в 5-10%».

Такие сделки были характерны года три назад, когда рынок был не систематизирован. По словам генерального директора агентства недвижимости «Дан-Инвест» ВАЛЕНТИНА КОРЫТНОГО, в последние два года подрядчики все реже и реже обращаются к риелторам.

Станислав Ахмедзянов, наоборот, прогнозирует возвращение этих отношений: «Небольшие застройщики снова начинают расплачиваться квартирами, — у них не хватает денег».