Виктор Лебедев: «Банкротство — это один из механизмов выживания»

Последствия рецессии мировой экономики приведут к переделу и укрупнению челябинского строительного рынка, уверен полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов по Челябинской области, генеральный директор девелоперской компании «Энергоинвест» Виктор Лебедев. По его мнению, банкротство застройщиков и, как следствие, продажа заложенных по кредитам недостроев вызовет спрос на девелоперские услуги.

 

Каковы масштабы остановки строительства в Челябинске?

— Сегодня работы ведутся лишь на объектах высокой степени готовности (их выгодно достроить любой ценой), также не остановлены проекты, которые реализуются за счет собственных средств компаний или открытых ранее кредитных линий банков. Не заморожены, например, «Западный луч», «Родник».

На других площадках подрядчики пока еще строят в долг. Длительное время такое строительство продолжаться не будет. Когда рабочим не платят зарплату, они разбегаются через месяц или два. Поэтому в ближайшее время будут завершены только те объекты, которые планировались к сдаче летом этого года, когда, собственно, и возникли проблемы с финансированием. Но таких зданий в городе немного. Остановлено уже все, просто корабль под названием «челябинский строительный бизнес» большой. Он идет пока по инерции, но винты не работают. Ситуация сохранится до тех пор, пока инвесторы не переборют так называемый «кризис доверия». Он на сегодня является главной подрывной силой. Дольщики не верят в силы застройщиков, банки не доверяют рынкам...

Остановка бизнеса строительной компании может стать причиной ее банк­ротства...

— Банкротство — это один из механизмов выживания в кризисе. Прежде всего пострадают компании, у которых неправильно сбалансированы долговые обязательства и активы. Критично сего­дня соотношение один к трем (иначе компания не сможет долго платить по своим обязательствам). Условно говоря, если у строительной компании долговых обязательств перед инвесторами 100 млн, а сумма активов по текущей рыночной стоимости — 300 млн, предприятие с большой вероятностью обанкротится. 30% — это предельно допустимая доля кредитов в капитале.

Имена некоторых застройщиков-банк­ротов будут известны в самое ближайшее время. Показатель — топ-менеджеры ряда компаний уже не выходят на связь с кредиторами. Старая поговорка о том, что большие шкафы падают с большим грохотом, сейчас как нельзя кстати.

В группе риска также застройщики жилой недвижимости, которые объявили скидки на квартиры и обещают своим покупателям дорогие подарки. Если корабль не тонет, то нет никакого смысла устраивать распродажу или дарить покупателю квартиры в качестве бонуса автомобиль.

Как остановка строительства и банкротство стройкомпаний отразятся на цене квадратного метра?

— Падения цен на жилую недвижимость в массовом порядке не будет. Цена «просядет» лишь на время маркетинговых акций и на величину скидок, которые будут объявлены строительными компаниями. Когда ситуация в строительстве придет в норму, снова начнется удорожание.

В коммерческой недвижимости ситуация еще проще: то, что строили, замораживается, а достроенные объекты все можно по пальцам пересчитать. Вброс недвижимости на рынок будет незначительным. Объекты будут заполняться немного хуже, чем обычно, но ликвидно­сти своей не потеряют. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости падения цены не будет совсем. Будет рост.

После Нового года в стране резко вырастет инфляция, так как происходит девальвация рубля. Во время гиперинфляции цена квадратного метра будет только расти, потому что рынок недвижимости в Челябинске рублевый. Во-вторых, спрос вырастет, так как деньги, направленные на спасение экономики, нужно будет во что-то вложить. Люди будут приобретать валюту и недвижимость. На краткосрочную и среднесрочную перспективу валюта привлекательна, но крайне ненадежна.

Какая недвижимость будет наиболее востребована?

— В первую очередь в цене будет качественная офисная недвижимость. Бизнес адаптируется к условиям кризиса, люди найдут способы зарабатывать. Население России уже привыкло «по­треблять», тратить деньги на розничные товары, поэтому торговая недвижимость тоже будет востребована. На последнем месте по востребованно­сти будет жилая недвижимость. Но на жилье россияне обычно экономят.

Что сейчас для челябинской строительной либо девелоперской компании будет лучшим вариантом: переждать кризис, сократить объемы или, может быть, мобилизовать все силы?

— А что мобилизовать-то? В Челябинске нет ни одной строительной или девелоперской компании, которая могла бы продолжать строительство заявленными темпами. Денег нет. Их нет во всей системе: ни у банков, ни у производителей строительных материалов, ни у населения, ни у девелоперов, ни на валютном, ни на фондовом рынке.

Сегодня нецелесообразно направлять заработанные деньги на строительство новых объектов. Если у девелопера критическая ситуация по кредитному портфелю, нужно вернуть часть денег банку, чтобы снизить свою долговую нагрузку и переждать кризис.

Сегодня девелоперы находятся в яме, из которой пока выбраться практически невозможно. На одном плече у них сидят кредиторы, которые прекратили финансирование. На другом — поставщики и подрядчики, которые слишком завысили стоимость материалов и подрядных работ. Например, «Энергоинвест» в сентябре покупал арматуру по $1480 за тонну, а было время, когда она стоила $350. То же самое можно сказать в отношении цемента, проектных работ. Но это только пока... Спрос на стройматериалы упал. Ту же арматуру, например, уже продают по цене меньше тысячи долларов. Дойдет цена и до $350. Через год подрядчики успокоятся совсем и начнут строить по адекватной цене. Цены на стройматериалы к тому времени упадут кардинально и резко. Дожившие до этого момента девелоперы снова смогут начать строительство.

Вы для «Энергоинвеста» выбрали выжидательную тактику?

— Она не выжидательная. Компания активно работает, хотя и приостановила строительство. Мы ведем продажи уже построенной недвижимости — покупатели есть. Наш товар относится к самому ликвидному сектору — офисам класса А. Падение цены на этом рынке не происходит и не произойдет. Как не случится и снижения стоимости аренды — инфляция поддержит.

Стройки заморожены, а аренда на земельные участки под строитель­ство жестко ограничена по времени. За просрочку мэрией предусмотрены серь­езные штрафы. Сумеют ли те, кто заморозил стройку, потом наверстать упущенное?

— Если на земле возведен зарегистрированный объект незавершенного строительства, то автоматически возникают арендные отношения между муниципалитетом и владельцем незавершенного строительства. Объект может стоять сколько угодно долго при условии, что, когда все нормализуется, арендная плата будет уплачена. Отнять земельный участок, на котором стоит объект незавершенного строительства и который строился с полным набором разрешительных документов, почти невозможно. Поэтому застройщик в этой ситуации ничем не рискует.

Топ-менеджеры некоторых челябин­ских строительных компаний открыто рассчитывают на помощь властей. Как думаете, государство поможет?

— Государство не может как-либо существенно повлиять на сложившуюся ситуацию. Это подтверждается недавней выдачей денег госбанкам. В реальный сектор эти деньги не пришли. Правительство все собирается чистить некие тромбы в банковской системе, но, видимо, они не очень прочищаются. Когда банк деньги получает, он начинает сразу свою собственную, одному ему выгодную игру. Банки сегодня экономикой страны не занимаются. Они валюту покупают, поэтому рублевая ликвидность минимальна. При объявленном валютном коридоре доходность вложений в валюту в пересчете на период до весны составляет 60% годовых. Где бизнес, который дает 60% годовых? На позапрошлой неделе остаток на корсчетах банков по всей стране составил 200 млрд руб. А в лучшие времена было 890 млрд руб.

Тогда что может помочь строителям? Партнерство с другими компаниями?

— Сейчас не та ситуация, чтобы кто-то кому-то планово помогал. Корабль горит, а шлюпок мало. Пока еще ходят трамваи, в домах светло и тепло. Что будет завтра — предугадать трудно. Шапками, то есть золотовалютными резервами, кризис забросать не получится.

Как в конечном счете изменится структура рынка?

— Те строительные и девелоперские компании, которые не смогут дожить до галопирующей инфляции, когда долговые обязательства обесценятся, со сцены уйдут. Начатые стройки и проекты будут проданы. Таким образом, на рынке произойдет укрупнение, смена лиц и названий. Финансовые институты, которые будут забирать недостроенные объекты за долги, сами девелопментом заниматься не будут. Поэтому будет востребован fee-development (девелопмент за фиксированный гонорар).

Во-вторых, спасение придет в виде госзаказа. Это будет оборонный заказ, либо строительство дорог, либо и то, и другое. Государство тем самым мобилизует жизненно важные секторы экономики. Получая деньги, население начнет покупать квартиры, пойдет в магазины, и, как в 2002 г., появится волна потребительского спроса. Это второй паровоз, который придаст ускорение девелопменту. Начнут развиваться розничные сети, бизнес станет покупать офисы, начнут строиться дома, торговые центры. Эта волна продлится около пяти лет. Следующий кризис может разразиться в 2015-2017 гг. и будет связан с коренной плановой ломкой мировой финансовой системы. Она будет гораздо болезненнее и хуже, чем сейчас.