В Челябинске выставили на продажу 16-этажный офисный комплекс

Собственник бизнес-центра GrandVera опубликовал объявление о продаже части офисного комплекса. Потенциальным покупателям предлагается приобрести 3 тыс. кв. м офисной недвижимости за 221,4 млн руб. (70 тыс. руб. за квадратный метр). Впрочем, владелец готов продать здание целиком – все зависит от желания и возможностей инвестора, пишет chel.74.ru.

В объявлении указано, что сделка проводится без комиссии. У комплекса есть долгосрочный стабильный арендатор.

«Расположено на оживленном перекрестке, красная линия, удобный заезд, подземный паркинг, современные лифты, конференц-залы, развитая инфраструктура. Доходная часть – 1,085 млн руб. в месяц», - говорится в объявлении на сайте N1.ru.

Ранее исполнительный директор бизнес-центра «Grand Vera» Никита Зыкович на конференции, посвященной коммерческой недвижимости, отметил, что им в 2016 г. пришлось снизить арендную ставку. На тот момент комплекс был заполнен на 80%.

«Строя наш бизнес-центр, мы рассчитывали на другую цену, но в связи с кризисом ее пришлось снизить в 2-3 раза. С каждым арендатором мы работаем в индивидуальном порядке, на сегодняшний день цена 1 кв. м от 100 руб. и выше», - отметил ранее г-н Зыкович.

В агентстве недвижимости отказались рассказать подробности о продаже, сославшись на то, что из-за новостей в СМИ арендаторы начали волноваться.

По мнению директора компании  Yellowstone development Дениса Ни, цена на офисный комплекс завышена. «Объект не привлекателен в силу местоположения и концепции», - поясняет эксперт.

Коммерческий директор Greenplex Дмитрий Агапкин в целом согласен с Денисом Ни – стоимость объекта переоценена. «Для полезной площади, может, и адекватная цена. То есть если купить только офис, то 70 тыс. за квадратный метр – это нормально. Но если покупать за эти деньги и офисы, и коридоры, и другие вспомогательные площади, выходит дорого. Вероятно,  комплекс продадут по договорной цене», - предполагает г-н Агапкин.

При этом у здания есть свои конкурентные преимущества, добавляет Дмитрий Агапкин. Во-первых, удачное местоположение.

«В последние несколько лет наметилась тенденция, когда многие арендаторы уезжают из центра города – в центре офисы существенно дороже, - говорит г-н Агапкин. - Во-вторых, в центр сложно добраться и сложно оттуда выбраться из-за пробок. Многие компании переехали на северо-запад только потому, что 60% сотрудников проживает там. Им так проще».

По словам эксперта, помимо расположения, хороших подъездных путей и цены, у бизнес-центра GrandVera есть еще одно преимущество – ИТ-парк. Благодаря этому якорному арендатору, занимающему около 30% офисных площадей, в комплекс «подтянулись» и другие профильные компании.

Смотрите также: ТОП-22 бизнес-центров Челябинска – где самый дорогой офис

Впрочем, у GrandVera есть и ряд проблем, из-за которых цена на аренду в среднем ниже, чем у бизнес-центров такого класса.

«Сам бизнес-центр не доделали, не «докрутили» до нужного состояния. Сейчас арендатор достаточно привередлив, он понимает, за что он платит  и что он может требовать за эти деньги. У центра есть много недоработок с точки зрения концепта, - отмечает г-н Агапкин. – Кроме того, здание достаточно высокое, но вопрос с парковкой совершенно не проработан. Это накладывает большой вопрос на функциональность здания. Хотя сам по себе комплекс достаточно перспективный».

Скорее жив, чем мертв

Инвестпривлекательность комплекса напрямую зависит от его наполняемости. Проблем с заполнением бизнес-центров не испытывают качественные офисные комплексы, считает Денис Ни.

«Все объекты офисной недвижимости, которые в рейтинге занимают первые 7-10 строчек, чувствуют себя комфортно. Сегодня компании делают выбор в пользу более выгодных предложений по цене и качеству, - считает г-н Ни. – Например, бизнес-холл «Бовид», который длительное время стоял пустой, – сейчас у них все больше резидентов. Качественные объекты постепенно забирают арендаторов у своих более слабых собратьев – это тенденция».

Согласно аналитике рынка офисной недвижимости, которую делала компания Yellowstone development, нормальная доля свободных площадей для центров класса А – 5%, для В+ класса – от 13 до 15% .

«При такой вакантности соотношение спроса и предложения находится в норме. Никто не хочет по максимуму заполнить офисы, роняя цены. В принципе, сегодня на челябинском рынке цифры близки к этой норме», - говорит Денис Ни. 

Впрочем, не все эксперты разделяют эту точку зрения. Как считает директор агентства недвижимости «Дан-Инвест» Валентин Корытный, положительных изменений на рынке офисной недвижимости сегодня нет.

«Процентное соотношение свободных площадей растет. Безусловно, падает и ставка. За последние два с половиной года она снизилась в среднем на 40%, - констатирует г-н Корытный. - Что касается продаж офисных площадей, то они есть, но весь вопрос в объеме и ценах. Сегодня на рынке можно найти офисы класса В и С по цене дешевле, чем жилье на 20-25%».

Валентин Корытный добавляет, что изменились и предложения по аренде офисов. Например, в последнее время существенно увеличились арендные канинкулы. Если раньше бизнес-центр предоставлял каникулы на 2-4 недели, то сегодня есть предложения на 2-4 месяца - собственники коммерческой недвижимости готовы на многое, лишь бы заполучить арендатора. 

«Объявлений о продаже офисов много, количество предложений явно превышает спрос. Я бы даже сказал, спроса на покупку офисной недвижимости нет вообще, - считает г-н Корытный. - В плане аренды недвижимости спрос есть, но он упал в два раза».