«Гибридные» дома вытеснят привычную панель: тренды на рынке недвижимости в 2020 г.

В 2019 г. погоду на челябинском рынке новостроек будут определять «гибридные» дома, сочетающие эстетику монолитно-каркасного и скорость возведения панельного домостроения, уверен эксперт по недвижимости, руководитель департамента нового и строящегося жилья АН «Компаньон» Владимир Пономарев.

В 2019 г. эскроу-счета, которые пришли на смену традиционному механизму долевого участия в строительстве, еще не успели оказать существенного влияния на цены на рынке недвижимости. Стоимость квадратного метра в новостройках Челябинска выросла примерно на 5-10%, причем в основном повышение пришлось на начало осени, когда целый ряд застройщиков пересмотрел ценовую политику. При выборе жилья важным критерием по-прежнему остается удобство планировки, качество отделки, но главный тренд — покупатели выбирают не столько квартиру, сколько комфортную среду: красивый подъезд, ухоженный двор, удобную парковку. Во дворах все реже предпринимаются попытки создать полностью изолированное, закрытое пространство: на смену заборам приходят зеленые насаждения. Рано или поздно главным трендом станет безбарьерная среда. Все чаще вместо ярких игровых площадок во дворах новостроек появляются более экологичные, гармоничные комплексы, сочетающие цвета природных материалов: дерева, металла, камня.

В направлении загородного жилья спрос не так велик, однако появляются не только клубные поселки в премиум-сегменте, но и вполне доступное жилье стоимостью в районе 4-5 млн руб., причем в эту сумму входит и дом с чистовой отделкой, и участок земли 5-6 соток.

По прогнозу, стоимость квадратного метра в новостройках Челябинска в 2020 г. вырастет примерно на 6-12%. Предпосылок для повышения стоимости несколько: во-первых, в полную силу заработает закон об эскроу-счетах, что увеличит стоимость привлекаемых строительными организациями ресурсов. Кроме того, многие проекты в Челябинске подходят к финальной стадии готовности, что также отразится на продажной стоимости квартир. На вторичном рынке собственники также будут пытаться повышать стоимость выставленных на продажу квартир, но, скорее всего, в среднем реальные расценки останутся на том же уровне.

А вот цены на квартиры в старых домах — «сталинках», «хрущевках» и «брежневках» — продолжат снижаться примерно на 5% в год. За последние несколько лет такие квартиры уже подешевели на 10-15% за счет того, что появилось множество более интересных предложений на рынке при небольшой разнице в цене.Плюс ко всему существует тренд на повышение качества новостроек, которые уже сильно отличаются от тех, что были еще несколько лет назад.

В следующем году в Челябинске будут активно сдаваться так называемые «гибридные» панельные дома, которые возводятся на монолитно-каркасном основании. За счет высокого потолка на первом этаже можно расположить коммерческие и социально-культурные помещения и сделать не просто подъезд, а полноценный холл, предусмотреть колясочные, велосипедные, зоны для встречи гостей, для консьерж-службы. Благодаря монолитному основанию гибридные дома не дают «некрасивой» усадки, а за счет горизонтальной разводки труб и вентиляции будет обеспечена хорошая шумоизоляция, при этом несущими являются только внешние стены, а высота потолков составит 2,8 м.

Одним из главных трендов на рынке коммерческой недвижимости в 2019 г. стало снижение инвестиционной привлекательности помещений под продуктовый ретейл, которые прежде расходились как горячие пирожки, уверен генеральный директор агентства недвижимости «ДАН-Инвест» и консалтинговой компании «ДАН-Ретейл» Валентин Корытный.

— Еще недавно инвесторы имея на руках сумму, превышающую 15-20 млн руб., с горящими глазами приобретали помещения, в которых в качестве арендатора выступал продуктовый ретейл. Это являлось основным запросом среди инвесторов средней руки на протяжении нескольких последних лет. Но ситуация меняется: торговые сети регулярно присылают собственникам помещений «письма счастья» с требованием о снижении арендных ставок, аргументируя тем, что падают обороты, посещаемость магазина, размер среднего чека. Безусловно, в каждом крупном российском городе есть магазины, которые работают в ноль и даже в минус. Но это неизбежные издержки в бизнесе федерального масштаба и гораздо более важным показателем в данном случае является общая динамика по сети. К сожалению, большинство собственников, которые имеют в портфеле помещения под коммерческий найм, зачастую не обладают вескими аргументами, чтобы отстаивать установленные арендные ставки. А здесь, прежде всего, необходим грамотный анализ и правильное определение концепции арендного бизнеса.

В продуктовом ретейле в последние пару лет невероятно обострилась конкуренция — фактически в каждом доме уже открыт магазин одной из розничных сетей. Как правило, это магазины формата DIY,в которых покупатели имеют свободный доступ к витринам и самостоятельно складывают товары в корзинку, чтобы оплатить на кассе. Прибыльность в данном случае часто является условной, главное — занять локацию, чтобы на этом месте не открылся магазин конкурирующей сети.

Один из ярких примеров, где ретейлеры располагаются уже фактически нос к носу — жилой комплекс «Ньютон» в Челябинске. Чтобы убедиться в этом, достаточно открыть 2GIS. При этом в новом микрорайоне нет той плотности населения, которая обеспечивала бы необходимый трафик и товарооборот. И более того — ничего существенно в этом плане не изменится и после того, как будет сдана вторая очередь: жители новостроек, скорее всего, поленятся переходить через широкий проспект.

Несмотря на кажущееся многообразие вариантов, сегодня приобрести коммерческую недвижимость со сроком окупаемости до десяти лет — это как выиграть в инвестиционной олимпиаде.

 

Подготовили Василий Цвентух, Ульяна Бисерова