«СТРАТУМ» занялся девелопментом

7 декабря на VII Уральском инвестиционном форуме «Корпорация «СТРАТУМ» объявила о создании совместно с ГК «Лиман-Груп» инвестиционно-девелоперской компании (ИДК) «ПОЛИС». Челябинские девелоперы считают, что новичок станет нишевым игроком и столкнется с нехваткой объектов для инвестиций.

Юридически ИДК «ПОЛИС» была учреждена 29 сентября. Однако, по словам ее руководителя, директора «Корпорации «СТРАТУМ» ОЛЕГА ПЕРМЯКОВА, полтора месяца ушло на решение организационных вопросов. Старт первых трех проектов компании (офисное здание в Центральном районе, финансовый супермаркет и оздоровительный центр в Калининском районе) пришелся на конец ноября. Олег Пермяков говорит, что решение создать ИДК связано со стратегией «Корпорации «СТРАТУМ», сформулированной еще четыре года назад, – стать финансовым холдингом, владеющим и управляющим портфелем компаний, по образцу АФК «Система». Сегодня у компании два успешных направления деятельности: консалтинг и организация бизнес-конференций.

Основным направлением деятельности «ПОЛИСа» станет профессиональный девелопмент коммерческой недвижимости: анализ наилучшего использования участка, разработка концепции и проектирование создаваемого объекта, организация финансирования проекта, обеспечение строительного цикла и, в конечном итоге, реализация максимальной стоимости объекта.

«ПОЛИС» будет строить «бизнес на продажу», его руководство не заинтересовано получать долгосрочный рентный доход. Искать покупателей для возводимых объектов недвижимости топ-менеджмент «ПО­ЛИСа» планирует среди институциональных (коллективных) инвесторов – фондов недвижимости. Среди наиболее изестных – Aberdeen, Europolis, MSSSF III, Quinn Group и др. По данным «Корпорации «СТРАТУМ», объем денег фондов недвижимости, которые сейчас присутствуют в России и готовы к размещению, составляет примерно $10 млрд. 75% этих денег ориентированы на Москву и Санкт-Петербург. Остальные ($2,5 млрд) – на регионы. «В 2006 г.начался бум сделок во вторичном секторе, когда за девять месяцев объем сделок превысил результат пяти предыдущих лет, вместе взятых. Примеры приобретения фондами коммерческой недвижимости в регионах уже есть: ТРЦ в Ростове, складская недвижимость в Казани. По нашей информации, в ближайшее время появится прецедент в Челябинске – фонд Raven Russia в проекте «Авалон», – характеризует возможности потенциального спроса г-н Пермяков. Цена сделок в России в секторе коммерческой недвижимости сформировалась на уровне 8-9-кратного чистого годового дохода и будет возрастать.

Основная цель ИДК – увеличить инвестиционный капитал компании в кратчайшие сроки. В стартовой фазе компания планирует финансировать проекты из соб­ственных и заемных средств. С рядом банков уже достигнуты предварительные договоренности. «Если мы говорим про офисную недвижимость, то единственный сегмент, в котором насыщение будет достигнуто в течение 2-3 лет, – это офисы классов А и В1 в центре города. Что касается офисных зданий за пределами центра города, этот рынок только начинает развиваться. В области торговой недвижимости Челябинск сейчас находится в стадии раннего роста», – говорит Олег Пермяков.

На начальном этапе «ПОЛИС» фокусируется на своих земельных участках, но в планах компании – сотрудничество со сторонними заказчиками, то есть владельцами земельных участков, у которых нет ни опыта на рынке недвижимости, ни достаточных финансовых ресурсов. С ними будут заключаться соглашения, по условиям которых доля в проекте будет принадлежать «ПОЛИСу». «Девелопер вправе претендовать на 75-80% создаваемой стоимости. Это спред, который уже сформировался на рынке», – констатирует Олег Пермяков.

Коммерческий успех ИДК «ПОЛИС», по мнению г-на Пермякова, обеспечит в первую очередь обширный опыт «Корпорации «СТРАТУМ» в сфере недвижимости. За четыре года консалтинговый портфель компании составил около 3,5 млн кв. м жилья и до 100 тыс. кв. м коммерческих площадей. Второй составляющей успеха станет профессионализм в использовании финансовых технологий и инструментов в сочетании с изначальной ориентацией компании на соблюдение всех требований финансовых институтов. И наконец, треть­им фактором успешности будет ресурс и опыт «Лиман-Групп», которая в 2007 г. построила для собственных нужд порядка 10 тыс. кв. м коммерческой недвижимости в Челябинской области.

Представитель Raven Russia ДАВИД ГУССЕ подтвердил «ДК» заинтересованность своей компании в приобретении недвижимости в регионах России в целом и в Челябинске в частности. Компания готова рассмотреть любые предложения в области коммерческой и, в первую очередь, складской недвижимости. «В целом предложений из регионов нам поступает довольно много. Но качественная недвижимость, на которую мы ориентируемся, в общем объеме пока в дефиците», – подчеркнул г-н Гуссе.

По мнению генерального директора ЗАО «Энергоинвест» ВИКТОРА ЛЕБЕДЕВА, новая компания г-на Пермякова, скорее всего, станет очередным нишевым игроком. Основная проблема нового девелопера будет заключаться в том, что институциональные инвесторы, которым новый девелопер планирует продавать созданные объекты, могут предпочесть челябинским предложениям более выгодные с их точки зрения екатеринбургские, новосибирские, петербургские и московские объекты. Другая сложность будет связана с отсутствием владельцев земельных участков, готовых привлекать «ПОЛИС» на условиях передачи ему в собственность 75-80% возводимого объекта. «Земли под застройку в Челябин­ске много, но ее владельцы действуют весьма осторожно, стремясь извлечь максимальную прибыль», – комментирует эксперт.