Обзор: Жилищное строительство. Подрядчики
эксперты Елена Беркович генеральный директор ООО «Управляющая компания «Массив» Юрий Каменец советник Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска Константин Морозов директор ОАО «Квартал
Спрос на недорогие квартиры в Челябинске давно превысил предложение. Однако наращивать объемы строительства и с уверенностью смотреть в завтрашний день застройщикам мешает государственное регулирование.
Что мешает активному развитию малоэтажного строительства?
Как долго продлится лицензирование строительной отрасли?
Как муниципалитет может снизить издержки застройщиков?
Строители возводят малометражное жилье и коттеджи
В настоящее время, по статистике Челябинского филиала ФГУ «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ», в Челябинской области работает 3185 подрядных и строительных организаций. Из них к «крупным» и «средним» аналитики филиала причисляют 253 компании. При этом, по словам Дмитрия Улыбина, основной объем предложения челябинского рынка жилой недвижимости обеспечивают 7-10 игроков. В основном это «старые» компании, которые существуют с начала 90-х годов и обладают необходимым для возведения многоэтажных домов оборудованием, финансовой поддержкой и персоналом. Явными лидерами рынка, по мнению г-на Улыбина, можно считать «СтройКом» и Группу компаний «МОНОЛИТ». По словам представителя Группы компаний «МОНОЛИТ» ИГОРЯ ШУМАНА, уровень конкуренции на челябинском рынке строительства жилья достаточно невысокий. Компании соперничают в основном за место строительства, а не за покупателя. Цены у большинства застройщиков на равнозначные квартиры примерно одинаковые. Одни строят в центре города, другие на Северо-западе, третьи в Металлургическом районе. Соответственно и челябинцы, которые хотят жить в центре, обращаются к первым, а желающие приобрести квартиру на ЧМЗ к третьим. «К примеру, на ЧМЗ работает три-четыре компании. Их землеотводы расположены таким образом, что конкуренции друг другу они не составляют», комментирует г-н Шуман.
По данным игроков, основную массу новостроек составляют панельные дома. Игорь Шуман говорит, что компании строят преимущественно квартиры площадью 40-70 кв. м, поскольку они сегодня пользуются наибольшим спросом. Основные покупатели молодые люди (до 30 лет), приобретающие первое жилье. По наблюдениям г-на Шумана, южноуральцы выбирают квартиру, руководствуясь в первую очередь не критериями комфорта, а ее стоимостью. Средняя цена квадратного метра 30 тыс. руб.
Квартиры площадью свыше 70 кв. м в панельных, кирпичных, каркасных домах и коттеджи стоимостью 3-4 млн руб. в основном приобретают люди 40-50 лет. Такие потребители, как правило, уже владеют жильем. Покупая квартиру в элитном (кирпичном) доме, они стремятся улучшить жилищные условия. По словам Дмитрия Улыбина, в последнее время за таких покупателей застройщикам многоэтажного строительства приходится конкурировать с компаниями, которые возводят малоэтажные дома. Многие эксперты отмечают бум малоэтажного строительства.
По статистике London Consulting & Management Company (проводила анализ рынка малоэтажного строительства), в 2006 г. в Челябинской области было начато проектирование и возведение пяти новых загородных поселков объемом полезной площади около 612 тыс. кв. м (в настоящее время объем всего рынка 44,5 тыс. кв. м). Директор ОАО «Квартал» (ведет строительство малоэтажного пригородного поселка «Премьера») КОНСТАНТИН МОРОЗОВ: «Этот процесс во многом стимулировали ошибки в земельном и градостроительном законодательстве, которые были сделаны на федеральном уровне. Трудности с размещением жилых районов внутри города, с выделением земель под строительство подтолкнули к освоению окраин, то есть более дешевых и пустующих земель».
Массового спроса на загородную и пригородную недвижимость пока нет. По словам г-на Морозова, он еще только начал формироваться. С одной стороны, покупатели еще не осознают до конца всех потребительских свойств подобного жилья. С другой банки пока крайне редко выдают ипотечные кредиты на его приобретение.
Строители запасаются лицензиями впрок
Лицензирование один из основных способов государственного регулирования строительства жилья. Оно позволяет государству контролировать вход компаний на строительный рынок и последующую работу на нем. Челябинский филиал ФГУ «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ» выдает, приостанавливает и аннулирует лицензии, исходя из лицензионных требований (см. «Детали»). В 2006 г. сотрудники филиала провели 868 проверок, в результате которых была приостановлена 21 лицензия (в 2005 г. аннулировано около 60 лицензий).
Согласно Федеральному закону № 152 механизм лицензирования строительства будет работать до 1 июля 2007 г. После этой даты его должна заменить альтернативная конструкция, например, система саморегулируемых организаций. По словам директора челябинского филиала ФГУ «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ» ЮРИЯ СЕРОВА, с начала реформирования системы прошло примерно 2,5 года. Однако альтернативные варианты пока не отработаны ни законодательно, ни экспериментально. Закона о саморегулируемых организациях нет, как нет и строительных регламентов, которые должны заменить СНиПы. «Переход к альтернативной системе продлится не менее пяти лет», опираясь на практику, прогнозирует г-н Серов.
Сегодня в Челябинской области числится около 5,5 тыс. лицензий на проектирование, изыскания для строительства и строительство. Из них в 2006 г. выдано свыше тысячи. Юрий Серов объясняет, что многие организации владеют сразу 2-3 лицензиями. По мнению Дмитрия Улыбина, столь значительное увеличение числа выданных лицензий в 2006 г. говорит о том, что игроки запасаются ими впрок. Оформлять новые лицензии до окончания срока действия старых закон не запрещает. В июле государство может прекратить выдачу лицензий. Вполне возможно, что будет объявлен переходный период, на протяжении которого будут действовать как ранее выданные Росстроем лицензии, так и приравненные к ним сертификаты саморегулируемых организаций. Оформление одного сертификата обойдется компании предположительно в 600 тыс. руб., тогда как открыть одну лицензию стоит порядка 80 тыс. руб.
Будущее финансово-правовое положение застройщиков зависит также и от действий муниципальной власти, которая контролирует строительный рынок на городском уровне. Советник Ассоциации предприятий строительной отрасли города Челябинска ЮРИЙ КАМЕНЕЦ констатирует, что сегодня в процесс получения земельного участка для строительства жилья вовлечено более 20 организаций. Для того чтобы получить участок, требуется собрать более 140 подписей различных чиновников. А чтобы получить разрешение на проектирование, нужно не менее семи раз обратиться в Главное управление архитектуры. Таким образом, на сбор документов уходит 1,5-3 года. Сокращение срока оформления документов ускорит оборот финансовых средств застройщиков, уменьшит время строительства, издержки и в конечном итоге стоимость жилья.
эксперты
Елена Беркович
генеральный директор ООО «Управляющая компания «Массив»
Юрий Каменец
советник Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска
Константин Морозов
директор ОАО «Квартал»
Юрий Серов
директор челябинского филиала ФГУ «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ»
Дмитрий Улыбин
коммерческий директор ЗАО ПСК «Ильменда»
Игорь Шуман
представитель Группы компаний «МОНОЛИТ»
Что мешает активному развитию малоэтажного строительства?
Как долго продлится лицензирование строительной отрасли?
Как муниципалитет может снизить издержки застройщиков?
В 2006 г. в Челябинске введено в эксплуатацию около полумиллиона кв. м жилья (см. «Цифры» на стр. 17). Примерно такое же количество жилья планируется ввести в 2007 г. По словам коммерческого директора ЗАО ПСК «Ильменда» ДМИТРИЯ УЛЫБИНА, это один из лучших показателей в Уральском регионе. Но даже такой объем предложения не удовлетворяет существующий спрос. По оценкам г-на Улыбина, для того чтобы покрыть спрос, предложение должно вырасти как минимум в два раза. При существующих объемах строительства насыщение рынка произойдет не ранее 2012 г. Генеральный директор ООО «Управляющая компания «Массив» ЕЛЕНА БЕРКОВИЧ: «Увеличение интереса жителей к покупке недвижимости заставляет строить больше и быстрее».
Строители возводят малометражное жилье и коттеджи
В настоящее время, по статистике Челябинского филиала ФГУ «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ», в Челябинской области работает 3185 подрядных и строительных организаций. Из них к «крупным» и «средним» аналитики филиала причисляют 253 компании. При этом, по словам Дмитрия Улыбина, основной объем предложения челябинского рынка жилой недвижимости обеспечивают 7-10 игроков. В основном это «старые» компании, которые существуют с начала 90-х годов и обладают необходимым для возведения многоэтажных домов оборудованием, финансовой поддержкой и персоналом. Явными лидерами рынка, по мнению г-на Улыбина, можно считать «СтройКом» и Группу компаний «МОНОЛИТ». По словам представителя Группы компаний «МОНОЛИТ» ИГОРЯ ШУМАНА, уровень конкуренции на челябинском рынке строительства жилья достаточно невысокий. Компании соперничают в основном за место строительства, а не за покупателя. Цены у большинства застройщиков на равнозначные квартиры примерно одинаковые. Одни строят в центре города, другие на Северо-западе, третьи в Металлургическом районе. Соответственно и челябинцы, которые хотят жить в центре, обращаются к первым, а желающие приобрести квартиру на ЧМЗ к третьим. «К примеру, на ЧМЗ работает три-четыре компании. Их землеотводы расположены таким образом, что конкуренции друг другу они не составляют», комментирует г-н Шуман.
По данным игроков, основную массу новостроек составляют панельные дома. Игорь Шуман говорит, что компании строят преимущественно квартиры площадью 40-70 кв. м, поскольку они сегодня пользуются наибольшим спросом. Основные покупатели молодые люди (до 30 лет), приобретающие первое жилье. По наблюдениям г-на Шумана, южноуральцы выбирают квартиру, руководствуясь в первую очередь не критериями комфорта, а ее стоимостью. Средняя цена квадратного метра 30 тыс. руб.
Квартиры площадью свыше 70 кв. м в панельных, кирпичных, каркасных домах и коттеджи стоимостью 3-4 млн руб. в основном приобретают люди 40-50 лет. Такие потребители, как правило, уже владеют жильем. Покупая квартиру в элитном (кирпичном) доме, они стремятся улучшить жилищные условия. По словам Дмитрия Улыбина, в последнее время за таких покупателей застройщикам многоэтажного строительства приходится конкурировать с компаниями, которые возводят малоэтажные дома. Многие эксперты отмечают бум малоэтажного строительства.
По статистике London Consulting & Management Company (проводила анализ рынка малоэтажного строительства), в 2006 г. в Челябинской области было начато проектирование и возведение пяти новых загородных поселков объемом полезной площади около 612 тыс. кв. м (в настоящее время объем всего рынка 44,5 тыс. кв. м). Директор ОАО «Квартал» (ведет строительство малоэтажного пригородного поселка «Премьера») КОНСТАНТИН МОРОЗОВ: «Этот процесс во многом стимулировали ошибки в земельном и градостроительном законодательстве, которые были сделаны на федеральном уровне. Трудности с размещением жилых районов внутри города, с выделением земель под строительство подтолкнули к освоению окраин, то есть более дешевых и пустующих земель».
Массового спроса на загородную и пригородную недвижимость пока нет. По словам г-на Морозова, он еще только начал формироваться. С одной стороны, покупатели еще не осознают до конца всех потребительских свойств подобного жилья. С другой банки пока крайне редко выдают ипотечные кредиты на его приобретение.
Игроки считают, что спрос и предложение постепенно друг друга уравновесят. Елена Беркович не берется прогнозировать, когда это произойдет. По ее словам, все зависит от нескольких факторов: развития ипотеки, благосостояния покупателей, рождаемости, менталитета. Нельзя также забывать и о количестве земли под застройку, рынке строительных материалов и финансово-правовом положении самих строительных компаний, считает г-жа Беркович.
Строители запасаются лицензиями впрок
Лицензирование один из основных способов государственного регулирования строительства жилья. Оно позволяет государству контролировать вход компаний на строительный рынок и последующую работу на нем. Челябинский филиал ФГУ «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ» выдает, приостанавливает и аннулирует лицензии, исходя из лицензионных требований (см. «Детали»). В 2006 г. сотрудники филиала провели 868 проверок, в результате которых была приостановлена 21 лицензия (в 2005 г. аннулировано около 60 лицензий).
Согласно Федеральному закону № 152 механизм лицензирования строительства будет работать до 1 июля 2007 г. После этой даты его должна заменить альтернативная конструкция, например, система саморегулируемых организаций. По словам директора челябинского филиала ФГУ «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ» ЮРИЯ СЕРОВА, с начала реформирования системы прошло примерно 2,5 года. Однако альтернативные варианты пока не отработаны ни законодательно, ни экспериментально. Закона о саморегулируемых организациях нет, как нет и строительных регламентов, которые должны заменить СНиПы. «Переход к альтернативной системе продлится не менее пяти лет», опираясь на практику, прогнозирует г-н Серов.
Сегодня в Челябинской области числится около 5,5 тыс. лицензий на проектирование, изыскания для строительства и строительство. Из них в 2006 г. выдано свыше тысячи. Юрий Серов объясняет, что многие организации владеют сразу 2-3 лицензиями. По мнению Дмитрия Улыбина, столь значительное увеличение числа выданных лицензий в 2006 г. говорит о том, что игроки запасаются ими впрок. Оформлять новые лицензии до окончания срока действия старых закон не запрещает. В июле государство может прекратить выдачу лицензий. Вполне возможно, что будет объявлен переходный период, на протяжении которого будут действовать как ранее выданные Росстроем лицензии, так и приравненные к ним сертификаты саморегулируемых организаций. Оформление одного сертификата обойдется компании предположительно в 600 тыс. руб., тогда как открыть одну лицензию стоит порядка 80 тыс. руб.
Будущее финансово-правовое положение застройщиков зависит также и от действий муниципальной власти, которая контролирует строительный рынок на городском уровне. Советник Ассоциации предприятий строительной отрасли города Челябинска ЮРИЙ КАМЕНЕЦ констатирует, что сегодня в процесс получения земельного участка для строительства жилья вовлечено более 20 организаций. Для того чтобы получить участок, требуется собрать более 140 подписей различных чиновников. А чтобы получить разрешение на проектирование, нужно не менее семи раз обратиться в Главное управление архитектуры. Таким образом, на сбор документов уходит 1,5-3 года. Сокращение срока оформления документов ускорит оборот финансовых средств застройщиков, уменьшит время строительства, издержки и в конечном итоге стоимость жилья.
детали
Лицензионные требования государства к строительной компании
Наличие кадров со стажем работы.
Повышение квалификации сотрудников компании раз в пять лет.
Наличие основных производственных фондов в соответствии с заявленными видами работ (офис, оборудование, которое может быть собственное или арендованное).
Выполнение законодательства (в т. ч. строительных норм и правил).
Наличие системы качества (ответственные исполнители, лаборатория, инструмент, входной и операционный контроль).
Источник: челябинский филиал ФГУ «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ».
Поделиться
Качество жизни
| Мнения
| ВИКИ — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Самое читаемое
«Работа в режиме «встань и иди» делает человека не героем, а пациентом гастроэнтеролога» 
В январские праздники страна теряет 1 трлн руб. Зачем нам этот тормоз? 
Ищут МЧС, волонтеры и беспилотники: 13 туристов потерялись у горы Ослянка 
Товары на маркетплейсах получат «цифровую родословную»