Подписаться
Курс ЦБ на 28.03
77,73
85,73
Деловой квартал / Новости / Обзор ДК: Складские комплексы

Обзор ДК: Складские комплексы

06:00   01.10.2007

эксперты Михаил Архипов коммерческий директор складского терминала «Оптимум» Игорь Батуев заместитель генерального директора терминала «Каскад – Челябинск» Сергей Еремеев директор агентства коммерч

Формирование рынка качественной складской недвижимости в Челябинске только начинается. Пока в городе нет объектов, которые удовлетворяли бы современным требованиям, но они могут появиться уже в конце следующего года. Перспективой строительства логистических комплексов заинтересовались не только местные, но и федеральные компании, заявившие о реализации нескольких проектов складов классов А и В.

эксперты
Михаил Архипов
коммерческий директор складского терминала «Оптимум»
Игорь Батуев
заместитель генерального директора терминала «Каскад – Челябинск»
Сергей Еремеев
директор агентства коммерческой недвижимости E.R.A.
Юрий Клёпов
министр экономического развития Челябинской области
Андрей Панин
финансовый директор ОАО «Челябтехоптторг»
Максим Усынин
президент строящегося производственно-логистического парка на Копейском ш., 9п
Борис Юрченко
директор группы компаний «Лайнер»

Почему в Челябинске нет современных складов
Какие складские объекты скоро появятся на карте города
Почему инвестировать в складские комплексы выгодно

До последнего времени большин­ство российских исследователей считало Челябинск бесперспективным городом с точки зрения развития логистики. По их мнению, распределительным центром Урала давно стал Екатеринбург, в котором сходятся основные товарные потоки, а Челябинск – всего лишь транспортный узел местного значения, и создавать здесь складскую недвижимость не имеет смысла.

Однако в недалеком будущем ситуация может измениться. Столичный складской рынок близок к насыщению, доходность на нем снижается. Это подталкивает столичных инвесторов к экспансии в регионы, тем более что практически в каждом из них спрос на склады значительно превышает предложение. Эксперты отмечают, что в 2006-2007 гг. появилась новая тенденция строительства в провинции современных логистических комплексов, в том числе и в Челябинске. Аналитики Swiss Realty Group дают позитивный прогноз развития местного рынка складской недвижимости.

Челябинску не хватает качественных складов

По подсчетам РБК, не более 40% всех складов, существующих в стране, находится в коммерческом использовании, остальные эксплуатируются собственниками для внутренних нужд. Оценивая совокупную площадь складских помещений в Челябинске, эксперты чаще всего называют цифру 550 тыс. кв. м, однако всякий раз подчеркивают приблизительный характер оценки. Точный объем подсчитать практически невозможно, говорят эксперты. «Рынок находится в зачаточном состоянии, и никаких серьезных маркетинговых исследований пока не проводилось. Все данные, которыми мы можем оперировать, оценочны», – отмечает СЕРГЕЙ ЕРЕМЕЕВ, директор агентства коммерческой недвижимости E.R.A.

Около 80% современного складского хозяйства Челябинска – помещения классов C и D, оставшиеся «в наследство» с советских времен. Остальные построены под конкретного заказчика – так называемые проекты built-to-suit. По словам экспертов, их можно причислить к классу В, но эти склады не рассчитаны на открытый рынок и фактически не оказывают на него влияния. Из наиболее крупных объектов built-to-suit эксперты отмечают складские помещения пивоваренной компании «Вена» общей площадью 8 тыс. кв. м и склад «Макфы» на 13,4 тыс. палето-мест. Также в скором времени начнет работу небольшой склад, построенный для собственных нужд компанией «Магнит», а также совместный проект компаний «Молния» и «Форпост». Последний имеет значительную по челябинским меркам площадь – 32 тыс. кв. м, что дает некоторым экспертам повод полагать, что часть склада будет сдана в аренду. По информации от руководства компании «Молния», запуск комплекса состоится в январе 2008 г.

Примерно половина коммерческих складских площадей в городе, по оценкам компании «Чистые активы», приходится на бывшие производственные здания, вторая – это ангары, подвалы, овощные базы и другие непрофильные помещения. Основная часть их сконцентрирована на въездах в город в районе Троицкого, Уфимского и Свердловского тр., а также железнодорожных линий, по которым в Челябинск традиционно поступают грузы. По словам экспертов, крупные площади на Троицком тр. – самом насыщенном складами направлении – принадлежат компаниям «Челябтехоптторг» и «Металл-база».

У старых помещений есть несомненные плюсы: расположение вблизи крупных транспортных магистралей и наличие всех необходимых коммуникаций, однако минусов значительно больше. «В Совет­ском Союзе складом называлась железная коробка, обшитая листом, с низкими потолками, перегородками и плохим освещением», – говорит ИГОРЬ БАТУЕВ, заместитель генерального директора терминала «Каскад – Челябинск». Кроме того, многие советские постройки сегодня находятся в полуразрушенном состоянии и не подлежат реконструкции. Некоторые эксперты полагают, что эти склады вообще не имеет смысла классифицировать в соответствии с современными критериями, до которых они недотягивают. К ним применимо лишь примитивное деление на три категории: холодные, теплые и площадки под открытым небом. «Если исходить из современных требований, то в Челябинске складов просто нет», – категоричен Сергей Еремеев.

Складская аренда стабильно дорожает

Потребность в помещениях для хранения растет с каждым годом: в город заходят крупные федеральные игроки, местные компании увеличивают товарооборот. Спрос на склады в Челябинске, как и во многих российских регионах, значительно превышает предложение. Аналитики компании «Чистые активы» утверждают, что на сегодняшний день городу не хватает порядка 400 тыс. кв. м качественных складских площадей. БОРИС ЮРЧЕНКО, директор группы компаний «Лайнер», отмечает, что с учетом текущего и отложенного спроса федеральных и международных сетевых ритейлеров, которые планируют войти в столицу Южного Урала, дефицит может достигать 250-300 тыс. кв. м. Многие арендаторы месяцами стоят в очереди, ожидая, когда освободится место, и выбирать им не приходится. «Только за последние четыре месяца к нам обратились пять компаний-поставщиков алкоголя, каждой из которых была необходима как минимум 1 тыс. кв. м склада класса В в аренду. Нигде в городе они не могли найти эту площадь», – рассказывает МИХАИЛ АРХИПОВ, коммерческий директор складского терминала «Оптимум». Дефицит приводит к постоянному повышению арендных ставок. Г-н Архипов отмечает, что в среднем по Челябинску аренда склада класса С сегодня стоит порядка 150 руб. за кв. м, и в ближайшее время ее стоимость может повыситься до 200 руб. Немногочисленные помещения, которые по своим параметрам дотягивают до класса В, сдаются в аренду по 250-300 руб. за 1 кв. м. «Мы позиционируем себя как склад класса В, и ставка у нас – 260 руб. за квадратный метр. Если кто-то скажет, что это слишком дорого и такое помещение должно сдаваться по 180-200 руб. за квадратный метр, мы не поверим, так как с легкостью найдем компании, которых устроит наша цена, – заявляет Игорь Батуев. – У нас есть, что предложить, поэтому мы можем диктовать свои условия». По словам экспертов, не за горами время, когда цены на аренду в Челябинске приблизятся к московским (450-550 руб. за квадратный метр склада класса В). Их устойчивый рост на 15-20% в год продолжится еще несколько лет – до тех пор, пока рынок не станет более насыщенным. Произойдет это не ранее чем через 3-4 года. «Пока существенных изменений на рынке не происходит: количество предлагаемых складских площадей увеличивается незначительно, хотя спрос на эти объекты растет», – заключает АНДРЕЙ ПАНИН, финансовый директор ОАО «Челябтехоптторг».

Инвестировать в строительство складов становится выгодно

Долгое время складская недвижимость была наименее интересным сегментом коммерческой, в отличие от торговых и офисных центров склады мало привлекали инвесторов. Ведь при большом объеме вложений окупаемость складских терминалов составляет не менее 7-10 лет. МАКСИМ УСЫНИН, президент строящегося производ­ственно-логистического парка на Копейском ш., 9п, полагает, что строительство квадратного метра склада класса В обойдется примерно в 12 тыс. руб., при условии, что уже проведены необходимые коммуникации. «Если строительство ведется в чистом поле, инвестиции могут быть на порядок выше», – говорит г-н Усынин. Первоначальные вложения в высококлассный склад аналитики РБК оценивают в $10-15 млн, эти затраты включают в себя расходы на строительство, установку ворот, необходимой системы пожаротушения, отопления и кондиционирования.

Однако сегодня, когда другие ниши коммерческой недвижимости практически заполнены, а складов требуется все больше и больше, вкладывать в них становится выгодно. По словам экспертов, доходность на этом рынке в Челябинске держится на отметке в 20-30%, но потенциально может достичь и 35%. Это несколько ниже, чем в сегменте офисной или торговой недвижимости, но и затраты на строительство склада меньше: как правило, это типовые проекты со стандартной архитектурой.

Ситуация, сложившаяся на местном рынке, привлекает крупных инвесторов: сегодня озвучен ряд проектов по строительству помещений классов А и В – это наиболее перспективные типы складов, так как они подразумевают высокие арендные ставки. Эксперты полагают, что реализация этих проектов сможет практически полностью удовлетворить спрос на качественную складскую недвижимость. Так, недавно компания «Евразия Логистик» заявила, что планирует построить в Челябинске логистический комплекс класса А площадью 250 тыс. кв. м. Он станет частью масштабной программы строительства складских терминалов в крупных российских городах, которую развивает «Евразия Логистик». Однако сроки строительства пока неясны: в то время как в Екатеринбурге компания уже запустила первую очередь нового логопарка, в Челябинске все еще не выбран земельный участок.

Группа компаний «Лайнер» совместно со столичными и зарубежными партнерами планирует построить целый промышленно-логистический парк на северо-западной границе города, между поселками Шагол и Красное Поле. По замыслу инвесторов, его важной инфраструктурной частью должен стать складской терминал класса А площадью 130 тыс. кв. м (подробности см. в «ДК» № 27 от 4 декабря 2006 г.). Сдача в эксплуатацию первой очереди комплекса «ЛК-Лайнер» запланирована на конец 2008 г., но строительство до сих пор не начато.

Основным препятствием для развития местного рынка складской недвижимости стали административные барьеры. Борис Юрченко утверждает, что именно они тормозят строительство складского комплекса «ЛК-Лайнер»: «В соответствии с графиком реализации проекта работы по ресурсообеспечению площадки и генподрядные работы должны были начаться в четвертом квартале 2007 г. До этого мы должны были завершить процедуру оформления и перевода земельного участка, а также некоторые предпроектные и подготовительные работы. Значительная часть задач была решена, но 4 июля вышло постановление главы Сосновского района, запрещающее нам проводить изыскательские и проектные работы». Решение это, по словам руководства и партнеров ГК «Лайнер», необоснованное, и компания обжаловала его в суде. «Несмотря ни на что, проект состоится», – уверяет г-н Юрченко.

Некоторые эксперты сомневаются, что причина отсрочки строительства кроется в действиях администрации, и утверждают, что «Лайнер» на купленном участке земли не собирается ничего строить и ждет момента выгодно продать его федералам. Сергей Еремеев отрицает: «Я думаю, что все три проекта, заявленные на сегодняшний момент (один проект «Евразии Логистик» и два – компании «Лайнер»), состоятся. В силах «Евразии Логистик» я не сомневаюсь, ведь они владеют около 40% всего рынка профессиональной складской недвижимости в России. А у компании «Лайнер» хорошие консультанты, и при соответствующей поддержке органов власти у них все получится». Складской комплекс «ЛК-Лайнер» вместе с терминалом «Евразии Логистик» закроет текущий спрос на помещения класса А, считают участники рынка.

Наибольшим спросом пользуются склады класса В

По словам экспертов, свободная земля, пригодная для строительства складов (расположенная вблизи крупных магистралей и обеспеченная необходимой инфраструктурой) на местном рынке практически отсутствует. «Много объявлений о продаже бывших баз и заводов, но все они неудачно расположены, а пустых площадок в хороших местах, например, на въезде в город, нет, – говорит Михаил Архипов. – Земля раскуплена, и продавать ее никто не собирается».

Такая ситуация на рынке вынуждает многие компании заниматься реконструкцией старых зданий, что позволяет сократить расходы на юридическое оформление земли и не строить с нуля. «Мы проводим реконструкцию: это не только дешевле, но и быстрее, чем новое строительство, а нам очень важно выйти на рынок первыми», – говорит Игорь Батуев.

Реконструированные здания в основном дорабатывают до класса В, на А потянет только новое строение. Однако, по мнению многих экспертов, наибольший дефицит в городе наблюдается именно на склады классов от В+ до В-. «Строить классом выше я не вижу смысла. Возможно, какие-то крупные международные компании и предъявляют к помещениям такие требования, но на челябинском рынке это бесперспективно, – считает Максим Усынин. – Можно построить склад класса А, в котором все будет сиять, но на сохранности товара это никак не отразится. Цена при этом будет слишком высокой для наших клиентов». К тому же вложения в строительство склада класса В на 15-20% ниже, и это значимо для инвесторов.

Сейчас на стадии строительства находится несколько проектов складских терминалов класса В, причем у некоторых уже действуют первые очереди. Крупный склад площадью 30 тыс. кв. м и 1 тыс. кв. м офисов в придачу на ул. Первомайской, недалеко от поворота на ЧМЗ, сдает в сентябре 2008 г. группа компаний «Каскад» (сетевой игрок, владеющий складской и другой коммерческой недвижимостью в нескольких российских городах). После этого, по словам г-на Батуева, «Каскад» начнет строительство еще нескольких складов в Челябинске общей площадью 20 тыс. кв. м. «До 2010 г. мы планируем увеличить количество складских площадей в России до 1 млн кв. м», – заявляет Игорь Батуев.

Порядка 10 тыс. кв. м складских и офисных помещений к концу 2008 г. будет по­строено на территории бывшего Челябин­ского мясокомбината. Сегодня из них готовы для сдачи в аренду около 4 тыс. кв. м. «Мы сдаем площади по такому прин­ципу: на 10 м складов или производственных помещений – 1 м офисных», – говорит г-н Усынин.

Эксперты отмечают, что в последнее время несколько увеличилось предложение в сфере ответственного хранения. Если раньше эта услуга использовалась в основном на таможенных терминалах, где грузы хранятся всего несколько дней, то сегодня договоры ответственного хранения заключаются на месяцы и годы. «За последний год заметно выросла доля аутсорсинга складских операций, она и дальше будет расти. Причины этого – дефицит складских помещений и квалифицированных работников, а также приход в город сетевых компаний, которые привыкли к такой форме работы», – говорит Андрей Панин. Услуги ответхранения предоставляет складской терминал «Оптимум», договоры, как правило, заключаются на длительное время. Таким образом руководство распоряжается своими 3 тыс. кв. м. По его словам, даже с учетом всех затрат на организацию это приносит на 20% больше прибыли, чем сдача площадей в аренду. «Мы принципиально не сдаем площади в аренду», – говорит г-н Архипов. Однако эксперты не берутся утверждать, какая форма работы победит: пока на рынке в должной степени не представлена ни та, ни другая, поэтому однозначно прогнозировать нельзя. «Мы планируем увеличивать наши площади и, возможно, будем сдавать их в аренду и оказывать услуги ответхранения», – предполагает г-н Панин.

Ряд экспертов надеется, что с дефицитом складских площадей городу поможет справиться изменение политики властей. 25 августа в минэкономразвития области состоялось совещание, участники которого (перевозчики, оптовые компании, таможня, потенциальные инвесторы и представители органов власти) договорились о совместном формировании областной логистической сети. По словам ЮРИЯ КЛЁПОВА, министра экономического развития Челябинской области, планируется построить четыре крупных логистических центра. Три из них будут расположены на выезде из города вблизи федеральных трасс, один – на границе с Казахстаном. Подразумевается, что финансировать проекты будут заинтересованные компании-инвесторы, а минэкономразвития создаст для них базу земельных участков. «Мы будем помогать с подбором земли, отвечающей требованиям компаний, оказывать информационно-организационную поддержку (помощь в получении разрешительной документации и т. п.) Также, если инвестор возьмет кредит в банке на строительство логистического комплекса, мы сможем компенсировать часть процентной ставки – 50% от ставки рефинансирования», – утверждает Юрий Клёпов.

Если все запланированное удастся реа­лизовать, Челябинская область сможет стать логистическим центром российского мас­штаба. Сергей Еремеев отмечает, что сотрудничество с властями – большой плюс, но у этого плана существуют и минусы, например, недостаточно точное планирование: «Рынок не может развиваться по указке, он должен руководствоваться собственными потребностями. После реализации плана может обнаружиться как дефицит, так и избыток площадей». Эксперты считают, что вмешательство госструктур может подстегнуть рынок, однако в целом он будет развиваться по своим законам. Сейчас в городе начало формироваться первое звено коммерческой логистики – торговая. Следующий этап – развитие складского рынка – тоже не за горами.

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.