Дешевая панель «бьет» красивый монолит

В прошлом году в Челябинской области было возведено 1417 тыс. кв. м жилой недвижимости — это на 7,7% превышает показатель 2016 г. Но эти цифры еще не означают, что строительная отрасль региона преодолела кризисную просадку. Реальные доходы населения стагнируют, и это определяет погоду на строительном рынке. 

Ипотека подстегнула спрос на жилье

Стоимость квадратного метра как во вторичном жилье, так и в новостройках продолжает падать – за 2017 г., по данным сервиса Domofond.ru, она снизилась еще на 3,3%. Впрочем, это усредненная цифра: ситуация сильно разнится в зависимости от района, метража и типа жилья. Так, стоимость квартир в хрущевках в Советском и Курчатовском районах упала сразу на 9,5%. Как отмечают представители риелторских агентств, цены на вторичное жилье снизились более заметно, чем на новостройки: продавцы вынуждены двигаться в цене, так как у покупателя большой выбор квартир в новостройках эконом-класса.

Специфика региона — в непропорциональной доле панельного домостроения: так, если средняя доля панелек в российских городах-миллионниках составляет около 20%, то в Челябинске – более 70%. Срок возведения панельной многоэтажки — менее года, и на растущем рынке это позволяло получать прибыль за счет быстрой оборачиваемости средств, однако в кризис ситуация изменилась. «Сегодня основная масса строительных компаний практически не имеют никакой маржи: стоимость строительных материалов, монтажа практически вплотную приблизилась к цене продажи – это те деньги, за которые люди сегодня готовы покупать жилье», — считает заместитель генерального директора «Бетотек-Строй» Сергей Пиксаев.

Однако заметно, что за последний год строительные компании стали возводить меньше (на 13%) панельного жилья и активнее строят монолитно-каркасные дома. «Застройщики видят, что эконом-сегмент перенасыщен предложением, поэтому наращивают объемы в более дорогом сегменте», — комментирует ситуацию руководитель пресс-службы портала N1.RU Анастасия Гринева.

Вместе с тем, по ее словам, покупатели готовы платить добавленную стоимость за уникальные, продуманные до мелочей проекты. «По челябинским меркам это то, что является, в общем-то, общепризнанной нормой: достаточное количество парковочных мест, хорошо отделанные места общего пользования, квартиры с удобными планировками», - говорит Сергей Пиксаев.

«Люди все чаще выбирают не конкретную квартиру или дом, а некую среду. Это выходит на первый план. Подчас люди совершают выбор, возможно даже отчасти переоценивая свои финансовые возможности, но стремясь к другому уровню организации жизненного пространства: а это не только квартира, но и холл в подъезде, и то, как выглядит двор, игровая площадка, остановка общественного транспорта, насколько далеко расположены школа, детский сад, аптека», — подтверждает директор СК «Легион» Сергей Пахомов.

Не все проекты жилья комфорт-класса оказываются коммерчески успешными. Как признается директор «Метчелстрой» Александр Воробьев, квартиры в возведенном в прошлом году в Металлургическом районе кирпичном доме с индивидуальными планировками и чистовой отделкой пришлось распродавать в убыток из-за дефицита оборотных средств. Вместе с тем в том же районе есть и обратный пример: 4 тыс. кв. м в еще не сданном доме в ЖК «Соколиная гора» были распроданы по средней стоимости 65 тыс. за кв. м, что в полтора раза выше средних расценок по городу.

Читайте также: Какой район растет быстрее всех: в Челябинске составили карту новостроек города

Долевое строительство уходит в прошлое

На повестке дня в строительной отрасли остро стоит вопрос об отмене долевого участия в строительстве. Между тем в Челябинске с января по ноябрь 2017 г. квартиры купили 4,7 тыс. дольщиков. Общая площадь жилья, полученного южноуральцами, составила 220 тыс. кв. м, сообщают специалисты системы «ИНТРО Аналитика». Эксперты подчеркивают, что сейчас с привлечением средств дольщиков в Челябинске продолжается строительство около 750 тыс. кв. м. жилья. Покупатели долевки отдают предпочтение бюджетным вариантам с упрощенной планировкой. Значительный объем квартир по схеме долевого участия реализуют компании «ЭкоСити», «Легион», «Серебряный ключ», «Десятый дом» и «Флай Плэнинг», однако в последний год местные застройщики стали реже привлекать средства дольщиков в новые проекты.

«Уже озвучено президентом, что законодателям нужно задуматься об отмене долевого строительства как такового. Так что вопрос лишь в том, когда это произойдет. Сейчас мы находимся на промежуточном этапе, много неясных моментов. Генеральная линия обозначена, а как это будет выглядеть в конкретных, осязаемых деталях — пока туманно. А это является определяющим. Сейчас большинство строительных компаний заняли выжидательную позицию, наблюдают за развитием ситуации, и все инвестиционные решения отложены на неопределенный срок. Все сегодня в строительном секторе заняты тем, чтобы обеспечить себе как можно больший задел работы по старым правилам, в рамках действующего ФЗ-214», - говорит Сергей Пахомов.

«Закон еще не принят, это еще только обсуждение, и к принятию новых норм не готова ни строительная отрасль, ни банковская сфера, ни потребители. Так что пока вводятся только дополнительные ограничения, которые еще строже регулируют долевое строительство, но о полной отмене речи не идет. На сегодняшний день это единственная легитимная возможность приобрести квартиру в строящемся доме, и в проектах эконом-класса абсолютно все квартиры распродаются еще до момента сдачи дома. За наиболее ликвидными планировками «студия+спальня» очередь выстраивается за полгода до сдачи дома. Аналогичная ситуация и по жилью комфорт-класса: попробуйте купить трешку в «Ньютоне» — найдете свободную только в доме, который сдается через год», — говорит заместитель управляющего АН «РиэлтСтройком» Анна Шипина. 

В то же время на рынке недвижимости заметно выросла доля ипотеки. Так, доля сделок по покупке квартир в новостройках в кредит увеличилась в прошлом году с 30% до 48% на фоне планомерного снижения процентных ставок и появления программ с господдержкой.

«Если судить по объемам выдачи ипотечных кредитов, то ни о каком спаде на рынке жилья говорить не приходится. Конечно, показатели следует скорректировать с учетом значительного числа сделок по рефинансированию ранее выданных кредитов. Но фактически в январе этого года в нашем банке зафиксирован трехкратный рост ипотечного кредитования по отношению к началу прошлого года. Так что рынок живой. Банки на пике во многом благодаря тому, что государство поддерживает спрос на ипотечные займы за счет постоянного снижения ставок, внедряет льготные программы с использованием маткапитала», – говорит советник управляющего Челябинского операционного офиса «Абсолют Банка» Валентина Лебедева.

Тем не менее, по прогнозам застройщиков, запрет долевого участия в строительстве неминуемо приведет к падению объемов строительства — по крайней мере, на первых порах. И у крупных застройщиков не будет возможности перекрыть эту просадку: инерция в строительной сфере значительная, от момента старта проекта до выхода на продажи проходит не меньше полутора лет. «Возможно, в течение какого-то времени будет ощущаться дефицит, стоимость квадратного метра подрастет. У строительных компаний будет, конечно, некий временной лаг, чтобы переформатировать бизнес. Поэтому сейчас все не спешат вступать в новые проекты, оформлять землю, не до конца понимая, какими законодательными нормами им придется руководствоваться. Для тех компаний, которые не имеют задела на несколько лет, ситуация острая и щекотливая. Как и любое достаточно жесткое изменение, оно произойдет не без потерь», — прогнозирует Сергей Пахомов.

Упал спрос на квартиры-студии

Челябинск возглавил рейтинг крупнейших городов России по доступности жилья, составленный ЦИАН. Накопить на квартиру семья из двух человек может всего за пару лет — 2,1 года придется откладывать всю зарплату, чтобы купить недвижимость в новостройке (49 кв. м), и 2,4 года (54 кв. м) — на жилье на вторичном рынке. Расчеты аналитиков основаны на сравнении стоимости жилья и среднемесячной заработной платы в регионе. Так, в 2017 г. доход одного челябинца составлял 38 тыс. руб., примерно столько же — 39 тыс. руб. — стоит в среднем квадратный метр в новом доме. По данным N1.RU, наиболее ощутимо за год подешевела новая недвижимость в Ленинском, Калининском и Металлургическом районах — примерно на 15%. При этом цены на вторичное жилье снизились лишь на 5%.

Один из явных трендов — стремительное падение спроса на некогда популярные квартиры-студии. За прошлый год вторичная квартира-студия в Челябинске, по статистике портала N1, потеряла в цене в среднем на 8,37%. Стоимость малометражных квартир в новостройках за год снизилась на 6,1%. Как отмечает директор по развитию риелторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов, на фоне продолжающегося не первый год снижения стоимости квадратного метра квартиры-студии уже не представляют инвестиционного интереса. Маленькие квартиры рассчитаны преимущественно на покупателей с ограниченными финансовыми возможностями, а они живут в режиме жесткой экономии. «Застройщикам приходится балансировать на уровне себестоимости или чуть больше — ситуация не изменится, пока не начнет расти покупательная способность, не разовьются доступные кредиты на качественное жилье с инфраструктурой по разумной цене», — резюмирует эксперт.

Вместе с тем увеличился интерес к двухкомнатным квартирам: согласно данным сервиса N1.RU, 36% просмотров приходятся именно на это жилье. При этом спрос на трехкомнатные квартиры снизился с 40% до 33%. «Двухкомнатные квартиры на «вторичке» перехватили интерес потенциальных покупателей, что вполне логично, так как это самый оптимальный размер квартир для большинства семей», — комментирует результаты анализа рынка недвижимости руководитель пресс-службы N1.RU Анастасия Гринева. Однако эта тенденция прослеживается только на вторичном рынке, в то время как в новых домах максимальный интерес (40%) вызывают именно трехкомнатные квартиры.

Руководитель агентства недвижимости «Инженер» Елена Недоспасова говорит, что квартиру площадью 26 кв. м в Чурилово сейчас можно купить по цене, которую когда-то просили за комнату — 780 тыс. руб. По мнению генерального директора УралНИИСтромПроект Василия Важенина, даже в пределах этой цены вполне можно было бы создать качественно новый продукт: микро-лофт. «Это квартирка с антресольным этажом: наверху спальня, под ней — кухня, и оба яруса объединены витражным остеклением гостиной. Выглядит здорово, такое можно делать даже в панельном варианте. И «В России есть примеры успешной «перезагрузки» типового панельного строительства. Но уйти от привычных серий тяжело. ЖБИ-заводы — это консервативные предприятия, которые привыкли выпускать один и тот же продукт. Чтобы изменить ситуацию в корне, должна быть законодательная инициатива», — говорит эксперт.

Впрочем, как отмечает Анна Шипина, застройщики жилья эконом-класса подтягиваются за меняющимися запросами потребителей: благо, что производители железо-бетонных конструкций, которые прежде штамповали только стандартные планировки, сегодня гораздо охотнее откликаются на проекты с нетиповыми элементами, повышающими эргономичность.

Затянувшийся кризис и грядущая смена правил игры в долевом строительстве серьезно скорректировали планы застройщиков, однако проведение в Челябинске саммита ШОС в 2020 г. должно стать долгожданным глотком живой воды и всколыхнуть строительную отрасль региона.