«Челябинск устал от панелек», — Сергей Пахомов, СК «Легион»

Строительная отрасль на перепутье — поправки в закон о долевом строительстве вновь изменят правила игры и выметут с рынка мелких игроков. О том, как это отразится на стоимости квадратного метра, в интервью «ДК» рассказал директор СК «Легион» Сергей Пахомов.

— Как известно, стройка традиционно наиболее сильно проседает в кризис. Заметны ли сегодня какие-то позитивные сдвиги, чувствуется ли потепление?

— С одной стороны, кризис, конечно, никуда не исчез. Но, с другой стороны, жилье — это базовая потребность, рынок не может схлопнуться до нуля. Даже в самые темные 90-е годы все равно что-то строилось, люди покупали новые квартиры. Сейчас, на мой взгляд, в большей степени кризис доверия к застройщикам, особенно в Челябинске, что объяснимо в связи с громкими историями с обманутыми дольщиками.

Вместе с тем, есть и позитивные тенденции — к примеру, заметное снижение ставок по ипотеке, которое неизбежно подогревает спрос. Если посмотреть на статистику ведущих российских застройщиков, то все в этом году показали рост по объемам возводимого жилья. Поэтому если и говорить о кризисе, то скорее как о доминирующем настроении, фоновом информационном шуме, который присутствует в СМИ. А если рассуждать в рамках каждого конкретного домохозяйства, то далеко не у всех упали доходы, люди готовы приобретать жилье.

— Как меняется спрос, в том числе в сегменте комфортного жилья?

      — Есть тенденции, которые уже хорошо прослеживаются в крупных российских городах, прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге, но пока еще не докатились до Челябинска. Речь, в частности, о том, что люди все чаще выбирают не конкретную квартиру или дом, а некую среду. Это выходит на первый план. Подчас люди совершают выбор, возможно даже отчасти переоценивая свои финансовые возможности, но стремясь к другому уровню организации жизненного пространства: а это не только квартира, но и холл в подъезде, и то, как выглядит двор, игровая площадка, остановка общественного транспорта, насколько далеко расположены школа, детский сад, аптека. К слову, нагрузка той же игровой площадки на квадратный метр жилья минимальна — в пределах всего 100-200 рублей, но в восприятии жильцов ее значение колоссально.

В новых проектах крупных столичных застройщиков, которые, как ни крути, выступают трендсеттерами, прослеживается явно выраженный уклон в эстетику, архитектуру. Тренд смещается на меньшие площади квартир и большие площади общественных зон, где можно выпить кофе, пообщаться с друзьями. Молодой потребитель не столько заинтересован в приобретении хором на 150-200 квадратов, даже если у него есть финансовые возможности, сколько ему важна принадлежность к некоей среде. При этом объекты социально-культурной сферы возводятся опережающими темпами, одновременно с первыми жилыми домами микрорайона — это уже хороший тон. Без этого не выстоять в конкурентной борьбе за кошелек московского покупателя. Челябинск в этом отношении пока находится на несколько иной ступени, но то, что жители города имеют острый запрос на нечто большее, чем выдается в рамках типового жилищного строительства — это факт.

— Челябинск часто критикуют за серый и унылый ландшафт. Почему, на ваш взгляд, город заметно проигрывает с точки зрения архитектуры в сравнении с тем же Екатеринбургом?

— Специфика нашего региона — в непропорциональной доле панельного домостроения: так, если средняя доля панелек в российских городах-миллионниках составляет около 20%, то в Челябинске это 73%. Хотя в панельном домостроении как таковом ничего плохого на самом деле нет. Вопрос лишь в том, что это за панель? Современная панель, которую используют крупнейшие федеральные застройщики, тоже может быть достаточно интересной с точки зрения как фасадных решений, так и возможной планировки пространства. Челябинск в этом плане сильно отстает. Нет смысла пенять властям, что у нас все плохо: вводить какое-то искусственное регулирование рынка, запрещать строить панельные дома было бы ошибкой. Рынок сам все расставляет на свои места. То, что челябинцы от панелек устали — мы это четко чувствуем. Полагаю, доля непанельного домостроения будет неуклонно расти, и постепенно мы придем к российским показателям. А панельному домостроению, чтобы оставаться в тренде, придется модернизироваться.

—Почему в Челябинске до сих пор нет федеральных застройщиков?

— Мое глубокое убеждение, что это лишь вопрос времени. Если смотреть в масштабах страны, то Челябинск по основным экономическим показателям — на девятом-одиннадцатом месте в стране. Иными словами, есть еще с десяток городов, которые стоит осваивать в первую очередь, причем у некоторых мегаполисов емкость рынка просто неисчерпаемая. Но то, что федеральные застройщики все-таки придут в Челябинск, сомнений не вызывает.

— Какой это временной горизонт?

— Думаю, потребуется три-четыре года. И на самом деле уже приезжали делегации из других регионов, присматривались к городу. Эти пристрелочные визиты носили полуофициальный, конфиденциальный характер, но они точно были. Мы конкуренции не боимся и, на самом деле, когда запускаем новый проект, примеряем его не на Челябинск, а как бы это выглядело в Екатеринбурге или Москве, насколько было бы востребовано. Так что федеральные застройщики, иные форматы обязательно придут, и это будет стимулировать региональный рынок жилищного строительства меняться более интенсивно. Просто, делая прогнозы, нужно держать в голове, что сейчас на рынке жилищного строительства происходят тектонические сдвиги, которые в очередной раз перепишут правила игры.

— Вы имеете в виду поправки в ФЗ-214, которые должны вступить в силу в июле следующего года?

— Это только первый шаг. Уже озвучено президентом, что законодателям нужно задуматься об отмене долевого строительства как такового. Так что вопрос лишь в том, когда это произойдет. Сейчас мы находимся на промежуточном этапе, много неясных моментов. Генеральная линия обозначена, а как это будет выглядеть в конкретных, осязаемых деталях — пока туманно. А это является определяющим. Сейчас большинство строительных компаний заняли выжидательную позицию, наблюдают за развитием ситуации, и все инвестиционные решения отложены на неопределенный срок. Все сегодня в строительном секторе заняты тем, чтобы обеспечить себе как можно больший задел работы по старым правилам, в рамках действующего ФЗ-214.

— Одно из главных опасений представителей строительной отрасли, связанных с новым законом, это жесткий контроль всех финансовых операций застройщиков со стороны банков. На ваш взгляд, эти опасения обоснованны?

— Логика законодателя понятна. И если оценивать мировой опыт, то далеко не во всех странах существует долевое строительство. Но в России на долевое строительство приходится огромная часть возводимого жилья. И если подходить с математическим расчетом, в выигрыше останутся все или проиграют от введения новых правил — а под выигрышем следует понимать доступность жилья и количество возводимых квадратных метров, — то однозначно в проигрыше. Во-первых, точно сократятся объемы строительства за счет того, что многие мелкие строительные компании вынуждены будут уйти с рынка из-за несоответствия ужесточившимся требованиям к размеру уставного капитала. Жесткий контроль всего строительного процесса банками, которые более тщательно оценивают возможные риски, с одной стороны — забота о деньгах дольщиков, а с другой стороны, каждый платеж будет зависеть от субъективного мнения конкретного менеджера банка. Сложно представить, что он будет руководствоваться теми же мотивами, что и собственник строительной компании, готовый принимать на себя разумный риск. Так что как дело будет обстоять на практике — сложно пока предположить, особенно, учитывая тенденции в банковской сфере: все большую централизацию и так далее.

Поясню еще один момент: чтобы финансировать по новым правилам деятельность, к примеру, такого застройщика, как «Легион», банк должен предоставить кредитный лимит в размере нескольких миллиардов рублей. Это все-таки достаточно инвестиционно емкий вид бизнеса. И длительный по циклу — дома возводятся за полтора-два года. При этом нельзя профинансировать лишь месяц строительства — если рассматривать проект, то от начала до конца. Решения по таким лимитам в Челябинске уполномочен принимать разве что Сбербанк, да и то на уровне УрФО. Вот и получается, что лица, принимающие решения, сидят в Москве. Как им оценить, можно ли выделить 10 млрд руб. какому-то региональному застройщику? А потом еще и региональный менеджер банка будет учить меня работать.

В конечном счете, повторюсь, это приведет к падению объемов строительства — по крайней мере, на первых порах. И у крупных застройщиков не будет возможности перекрыть эту просадку: инерция в строительной сфере значительная, от момента старта проекта до выхода на продажи проходит не меньше полутора лет. Возможно, в течение какого-то времени будет ощущаться дефицит, стоимость квадратного метра подрастет. У строительных компаний будет, конечно, некий временной лаг, чтобы переформатировать бизнес. Поэтому сейчас все не спешат вступать в новые проекты, оформлять землю, не до конца понимая, какими законодательными нормами им придется руководствоваться. Для тех компаний, которые не имеют задела на несколько лет, ситуация острая и щекотливая. Как и любое изменение, достаточно жесткое, оно произойдет не без потерь.

— С учетом того, что в стране фактически нет инвестиционного кредитования, ликвидация долевки может обескровить рынок. Насколько активно строительные компании сегодня оперируют заемными ресурсами – правда ли, что уровень закредитованности по отрасли рекордно низкий?

— Говоря откровенно, мне сложно оценивать, потому что мы не используем банковские кредиты для строительства домов. Есть незначительные лимиты, которые направляются для частичного финансирования строительства социально-культурных объектов. На мой взгляд, есть поведенческие минусы сильной кредитной зависимости. Когда строишь на деньги дольщиков, по сути, каждый день в режиме реального времени отслеживаешь спрос и можешь увидеть свои промахи на этапе, когда их еще можно исправить. А когда строишь в кредит, это в некоторой степени расхолаживает: деньги есть, строй да строй. Снижается острота восприятия и, как бы это противоречиво ни звучало, финансовая дисциплина.

Опираясь на опыт коллег, могу сказать, что ситуация с кредитованием строительной отрасли чуть улучшилась по сравнению с тем, что было еще год назад. Но утверждать, что банки наконец повернулись лицом к застройщикам — точно преждевременно: все крайне избирательно, под конкретные проекты, в Челябинской области — особенно с учетом репутации области по количеству дольщиков, которые в срок не получили свои квартиры. Банки просто ставят на стоп кредитование строительства в регионе.

— В Екатеринбурге сегодня прослеживается интересный тренд: застройщики занимаются не освоением пустых окраин, а редевелопментом бывших промзон, чтобы город рос не вширь, а ввысь. Насколько это применимо в Челябинске?

— Это может стать и челябинской историей: если посмотреть на карту города, то видно, что в пределах городской черты есть множество белых пятен. Реновация на месте бывших промзон идет в городах, где власти готовы тратить на это огромные бюджеты: так, в Москве на аукцион выставляются земельные участки, полностью готовые к застройке. Челябинску в этом плане тяжелее в силу ограниченности средств муниципалитета. По большому счету на сегодняшнем этапе эта инициатива может идти только со стороны застройщика. Но это означает, что ему необходимо самостоятельно договориться с владельцем предприятий, которые расположены на этом участке, и убедить его, что с экономической точки зрения выгоднее вынести производство на окраину, а эти земли использовать как-то иначе. Каких-то рыночных прецедентов, прямо скажем, нет. Хотя посыл абсолютно правильный. Смысл организовывать ежедневный трафик с окраин и обратно, если можно возводить современные жилые комплексы в центре города?