«Азия» построит поселок на деньги дольщиков

На прошлой неделе ГК «Азия» заключила первые договоры долевого участия на строительство жилой недвижимости в городе-парке «Сапфир Урала». По мнению других участников рынка, компания использует по­следнюю возможность привлечь деньги дольщиков — к весне 2009 г. волна покупателей, заинтересованных в «долевке», сойдет на нет.

В настоящий момент подписано пять договоров долевого участия. До конца месяца планируется заключить еще семь. Порядка 53 домовладений в ГК «Азия» хотят реализовать по договорам долевого участия и договорам купли-продажи до осени 2009 г. Решение финансировать строительство день­гами дольщиков топ-менеджмент холдинга объясняет нехваткой достаточного количества оборотных денег и недоступностью кредитных ресурсов. По словам директора по развитию ГК «Азия» АЛЕВТИНЫ ЮДАЕВОЙ, на собственные деньги холдинг профинансировал весь первоначальный этап строительства, когда выкупал и оформ­лял землю, разрабатывал концепцию и документацию. На второй стадии, когда у «Азии» появились земля (залог) и градостроительная документация (показатель серьезности начинаний), холдинг получил от Внешторгбанка кредит на пополнение оборотных средств 210 млн руб. под 14% годовых. Эти деньги пошли на прокладку магистральных сетей (газ, свет, вода) на стройплощадке и возведение первых домов. Холдинг готов взять еще несколько кредитов (всего на завершение первой очереди требуется около 500-600 млн руб.), но банки в условиях мирового финансового кризиса остановили кредитование южноуральских девелоперов и строителей. «Кредиты предлагают, но под 22% годовых. Для строителей это кабальные условия», — комментирует руководитель проекта «Сапфир Урала» ЕВГЕНИЙ АКИМОВ. «В 2006-2007 гг. многие строительные компании возводили дома на собственные и заемные деньги. Сегодня практически все банки свернули программы инвестирования строек. Но и сами застройщики не готовы брать кредиты: уровень продаж на ближайший год предсказать сложно», — говорит представитель компании «Монолит» ИГОРЬ ШУМАН.

По словам Евгения Акимова, до начала строительства следующей очереди необходимо продать 80% застройки первого этапа, иначе экономической целесообразности продолжать проект не будет. На текущий момент у холдинга есть полный пакет бумаг, разрешающих застройку, концепция города-парка, вся необходимая градостроительная и рабочая документация. На стройплощадке в Еткульском районе стоит около двух десятков строящихся домов. «Мы изначально рассматривали все возможные инструменты финансирования стройки. Поэтому сегодня смогли начать работу с дольщиками оперативно. В среднем же по рынку от старта проекта до подписания первого договора долевого участия проходит около 1,5 года. С момента утверждения рабочей документации — как минимум четыре месяца», — говорит Алевтина Юдаева.

Главным преимуществом банковских кредитов как инструмента финансирования строительства топ-менеджмент холдинга считает стабильность. Как правило, кредитные деньги поступают на стройку в установленные застройщиком сроки и в заранее известном объеме. Это позволяет строить по плану, без каких-либо задержек. Основной плюс финансирования стройки деньгами дольщиков — это возможность хорошо узнать психологию будущих владельцев недвижимости. «С дольщиками работы больше: с каждым нужно встретиться, каждого нужно выслушать, на место свозить, дома показать. Каждый дольщик выскажет свое мнение и пожелания по поводу стройки, выступит и контролером, и приемной комиссией. Но для нас это плюс, потому что в концепции города-парка прописан индивидуальный подход к каждому покупателю недвижимости, да и в будущем холдинг займется эксплуатацией объекта», — говорит г-н Акимов.

По словам президента холдинговой компании «МАССИВ» ЛЕОНИДА БЕРКОВИЧА, в 2007-2008 гг. популярность долевого участия в строительстве росла в геометрической прогрессии. «Заключение договора долевого участия обеспечивало покупателям возможность взять ипотеку или кредит на строительство квартиры: регистрация такого соглашения гарантирует наличие у застройщика полностью оформленной строительной документации», — говорит г-н Беркович.

Сегодня, по словам Игоря Шумана, ипотечные деньги с рынка практически ушли. Рост инвестиций в жилую недвижимость по схеме долевого участия связан с желанием людей обезопасить свои накопления. По прогнозам эксперта, первая волна «вброса средств граждан» в недвижимость закончится к весне 2009 г. С одной стороны, за это время все желающие вложить накопленные деньги в жилье уже купят недвижимость. С другой — будут ясны перспективы реального сектора экономики, от которого зависит восстановление платежеспособности населения и возобновление ипотечных программ. «На более длительный период финансирование строек за счет денег дольщиков вряд ли станет масштабным трендом. Скорее всего, застройщики не готовы давать длинные рассрочки: максимум на период строительства, который в среднем составляет 1,5 года. Количество людей, которые приобретают недвижимость для себя по долевой схеме за такой срок и за собственные деньги, в предыдущие годы было крайне мало», — считает Игорь Шуман.

В будущем для финансирования строительства «Сапфира Урала» руководство холдинга не исключает создание паевого инвестиционного фонда недвижимости (ПИФН). По мнению Евгения Акимова, на организацию ПИФН может потребоваться от шести месяцев до года.