Арифметика земельного заработка

Земля, в частности— за городом, всегда пользуется стабильным спросом. Ее покупают не только для того, чтобы строить дома, но и затем, чтобы сохранить деньги. Однако хорошо заработать на купле-продаже участков можно, только вложившись в смену их назначения и в инженерные коммуникации.

Лэнд-девелоперы любят цитировать Марка Твена, который сказал однажды: «Покупайте землю— ее больше не производят!». Земельные участки называют самым надежным средством сбережения средств. В краткосрочной перспективе они не дают такой доходности, как ценные бумаги, золото или иностранная валюта, например. Зато в длительной перспективе земля все эти инвестиционные инструменты сильно превосходит, так как менее подвержена колебаниям на спекулятивных рынках и уж точно никогда никуда не денется.
Потому даже в кризис челябинские девелоперы не заметили сокращения спроса на загородные участки. «И в прошлом, и в позапрошлом годах мы продавали примерно одинаковое количество участков. Не было ни резких спадов, ни существенного роста продаж»,— заключает Александр Угрюмов, генеральный директор компаний компании «Ближняя дача» (в частности, развивает проект загородного поселка «Белые росы»).
Количественных изменений спроса действительно не было, подтверждает Алексей Федотов, председатель правления дачного поселка «Журавли». Но мотивы к покупке участков трансформировались, добавляет он: «В 2009 г. землю приобретали прежде всего для того, чтобы сохранить сбережения. Это было видно, так как стройку на купленных участках большинство начинать не торопилось. В прошлом году ситуация поменялась— люди начали возводить дома».
Сами девелоперы тоже вкладывались в земельные активы, формировали «заделы на будущее», покупая участки, прилегающие к уже осваиваемым территориям, и новые потенциальные пятна загородной застройки.

Поселки растут на заброшенных пашнях
Есть два способа купить землю за городом. Первый— сравнительно прозрачные и понятные муниципальные аукционы. Только в Челябинске в прошлом году по такой схеме горадминистрация реализовала больше двухсот участков под индивидуальную застройку.
Второй способ— купить землю у частного собственника. Как правило, такой собственник— это коллектив колхоза. В области можно найти множество заброшенных пахот, принадлежащих на паях множеству лиц. Объем такого предложения подсчитать никто не берется. Описывая вторичный земельный рынок, девелоперы часто используют слова «серый» и «неструктурированный». Но, тем не менее, к этому способу покупки участков они прибегают на- много чаще, чем к официальным торгам в администрации города.
Причина— в ограниченности муниципального предложения. Выставленная на аукцион земля малопривлекательна для земельных инвесторов. Администрации городов и районов продают относительно небольшие участки, расположенные в пригородах, деревнях и поселках. Максимум, что можно на них построить, — это пять-десять домов, утверждают эксперты.
А земли сельскохозяйственного назначения продают гектарами. Схем заработка на таких участках — несколько.
Первая, самая простая форма — спекуляция. Еще пару лет назад она была наиболее распространенной. Предприниматель искал в области недооцененный участок сельхозназначения. Поторговавшись с продавцом-непрофессионалом, можно было скинуть цену в полтора раза, выждать год-два и перепродать землю с почти стопроцентной наценкой.
Дополнительно земельный спекулянт мог заработать за счет других. К примеру, рядом с малопривлекательным для девелопера участком через три года могла появиться федеральная трасса. Или неподалеку начиналась стройка коттеджного поселка.
Понятно, что подобные изменения увеличивают стоимость земли. Но заработать таким способом со стопроцентной гарантией невозможно. Сейчас простая спекуляция прибыли не приносит. Цены сами по себе почти не растут.
А расчеты на то, что земельный прайс поднимет кто-то посторонний, могут себя не оправдать. Проект близлежащего коттеджного поселка могут заморозить. Сроки сдачи новой трассы — перенести на неопределенный срок. И вложения окажутся пустой тратой денег.
Второй вариант — увеличение стоимости участка за счет его перевода из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений. По действующему законодательст­ву жилье можно возводить и на сельхоз­участках. Государство разрешает гражданам даже прописываться в дачных домиках.
Но есть множество нюансов. К примеру, банки с опаской относятся к землям, не переведенным в категорию поселений. И далеко не всегда соглашаются принимать такие участки в качестве залога под кредит. А будущие жильцы домов, которые на такой земле появятся, теряют довольно много бесплатных услуг от муниципалитета, рассуждает г-н Угрюмов: «Если земля переведена в категорию поселения, власти обязаны обеспечить новый район медицинским учреждением, участковым пунктом милиции. При необходимости построить остановочные комплексы для общественного транспорта и т.п.».
Правда, сменить категорию непросто. Землю необходимо размежевать, владельцев превратить в пайщиков, провести собрание, распределить долю каждого от продажи. После — договориться с чиновниками, чтобы перевести участки в категорию земель поселений. Весь этот процесс связан со множеством мелких проблем и может занять годы.
Кроме того, чиновники совершенно не обязаны менять категорию по первому запросу девелопера. В законах не прописано четкого алгоритма таких операций и конкретных условий, при которых они возможны. Решение вопроса отдано на откуп госслужащим на местах. И они вправе самостоятельно решать— пойти навстречу собственнику участка или нет. От этого «коррупционная составляющая» в подобных вопросах крайне велика, признаются в приватных беседах инвесторы.
Земельный рынок опутали инженерные сети
Другая очень важная составляющая лэнд-девелопмента — это инженерные коммуникации (электричество, газ, вода, канализация). Без них назвать участок пригодным для застройки невозможно. И потенциальный покупатель это прекрасно осознает.
Возвести коробку дома— относительно несложно. Масса подрядчиков готова за это взяться. И, даже если один не справится, всегда можно пригласить другого. Но вот сети способны протянуть лишь государственные монополисты. И если они этого не сделают, счастливый обладатель нескольких соток в живописном уголке рискует остаться в темном, холодном коттедже.
По оценкам игроков рынка малоэтажного жилья Челябинской области, в конечной себестоимости загородного дома сети занимают 20-50%. «В 100% случаев у энергетиков нет технической возможности для прокладки коммуникаций— не хватает мощностей. И, чтобы обеспечить будущий поселок инженерными коммуникациями, девелопер должен оплатить возведение этих мощностей за свой счет»,— поясняет Андрей Киселев, директор по развитию ГК «Аркаим» (в частности, ведет проект загородной резиденции «Соколиная гора»).
Самый правильный алгоритм прокладки сетей строится так. Получив землю, девелопер готовит проект будущего поселка, который, в том числе, предусматривает прокладку водо-, газопровода, электрических кабелей, сетей связи, ливневую и дренажную канализацию. С этим проектом инвестор идет к поставщикам воды, газа и электричества. Получает технические условия — инструкцию, какие коммуникации откуда тянуть. И только после этого он может обещать будущим жителям своего поселка, что их коттеджи подключат к сетям.
Но это теория. На практике все получается несколько иначе. Собственные средства на то, чтобы обеспечить каждый дом поселка газом, водой и электричеством, есть далеко не у всех. Потому эти траты девелоперы нередко перекладывают на плечи покупателя. Коммуникации часто планируют протягивать за счет средств, собранных от продажи земли.
Продавцы участков не хотят тыкать пальцем в коллег по рынку, но утверждают: самая распространенная в Челябинской области схема — «Купи землю. А сети — потом».
Для беспокойных покупателей маркетологи поселков сформулировали гарантии того, что коммуникации будут. Самый распространенный тезис: «Наш участок расположен рядом с действующим коттеджным поселком (или неподалеку от населенного пункта). Все необходимые сети там есть. И подключиться к ним — не проблема».
На самом деле никаких гарантий близость другого населенного пункта не дает, объясняют девелоперы. Даже если в 200 м от вашего будущего дома проходит ЛЭП, это не значит, что свет у вас будет. Мощности, передаваемые по этой линии, уже распределены, и не факт, что есть возможность для подключения дополнительных нагрузок.
Все затраты на сети все равно покроет конечный покупатель участка, комментируют игроки рынка. Вопрос только в том, на каком этапе. Риск получить ни к чему не подключенный дом в чистом поле сводится к нулю, если деньги клиент вносит тогда, когда все коммуникации уже построены. Но лэнд-девелоперов, способных оплатить сети из своего кармана, немного.
Приемлемый вариант — девелопер, который получил у владельцев сетей техусло-вия (ТУ), добавляют эксперты. По их логике, изучив ТУ, покупатель сможет сделать вывод, насколько дорого и сложно будет прокладывать коммуникации. Если, согласно документам, сети придется растянуть на десятки километров, причем девелопер еще не начал этого делать, понятно, что риски остаться без света, газа и тепла крайне велики.
Еще одно важное уточнение: полной комплектации участка централизованными сетями ждать не стоит. Чаще всего отказываются от сотрудничества с по­ставщиками воды. К примеру, вместо того чтобы подключаться к муниципальной канализации, девелоперы чаще всего прибегают к практике организации выгребных ям или локальных коллекторов. За счет выгреба вопрос сточных вод решают практически все. Выгреб в разы дешевле центральной канализации.
А к центральному водоснабжению поселки не подключают вообще — все роют скважины. Во-первых, вода из муниципальных сетей не отличается чистотой и прозрачностью, поясняют девелоперы, а во-вторых, у государственных водопроводчиков нет никакой возможности подключать поселки к своим сетям.

Этапы лэнд-девелопмента
Основные способы заработка на земельных участках за городом

1
Спекулятивная сделка. Приобрести землю, дождаться, пока она поднимется в цене, и перепродать с наценкой.
2
Увеличение стоимости участка за счет смены категории. Участок категории сельскохозяйственных земель перевести в категорию земель поселений и продать.
3
Ставка на коммуникации. Участок снабдить всеми необходимыми инженерными коммуникациями: электричеством, газом, водой и т.п. Продать под застройку.
4
Развитие территории. Создать проект коттеджного поселка, проложить коммуникации, дороги, спроектировать и начать строительство социальных объектов. Продать разбитую на участки землю под застройку.
5
Жилое строительство. Самостоятельно возводить поселок. Продавать не просто землю с коммуникациями и дорогами, а дома (в идеале – под ключ).

Источник: «ДК»