«Это взбодрит рынок»: челябинский бизнес — о перспективах сферы недвижимости в 2025 г.

Ажиотажный спрос и резкий спад

2024 год оказался непростым для покупателей, риелторов и застройщиков. Ставки по ипотеке быстро росли, льготные программы значительно сократились. Помимо этого, ЦБ РФ ужесточил требования к финансовому состоянию заемщиков, и банки должны обеспечить выполнение этих условий. В связи с этим покупатели торопились использовать госпрограммы до 1 июля — дня Х, когда в России завершилась программа льготной ипотеки на новостройки под 8%, действующая в стране с 2020 г.

— После ажиотажа наступил «мертвый» июль, и с этого месяца мы учимся работать в новых реалиях. Условия банков и ставки менялись так часто, что покупатели не успевали выйти на сделки по одобренным условиям, — отметила президент Гильдии риэлторов «Южный Урал» Наталья Шатрукова.

Теперь на рынке остались лишь адресные льготные программы, которые не смогли поддержать прежний уровень продаж. Ранее CHEL.DK.RU писал, что число сделок по продаже квартир в строящихся домах Челябинска в июле упало на 70%. Пользователи стали больше обращать внимание на дополнительные условия и опции застройщиков.

— Спрос стал более «осознанным». Если раньше покупатели обращали внимание только на ипотечную ставку, предоставляемую в рамках программ господдержки, то сейчас потребитель стал внимательнее смотреть на продукт, предлагаемый застройщиком: инфраструктуру района, способы приобретения квартир, планировочные решения и многое другое, — прокомментировал генеральный директор ПАО «АПРИ» Сергей Шаль.

В России в 2024 г. построили свыше 107 млн кв. м жилья. Это на 2,7% меньше, чем в рекордном 2023 г. Об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин на совещании с членами правительства у президента страны.

По итогам 2024 г. российские банки выдали 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,9 трлн руб. Это меньше на 36% в количественном выражении и на 37% — в денежном, чем годом ранее. Такие данные приводят аналитики «Дом.РФ». Всё чаще клиенты оставляют деньги на вкладах и всё меньше тех, кто берет ипотеку.

Ключевая ставка напрямую влияет на продажи жилья. Чем она выше, тем больше людей оставляют деньги на вкладах и тем меньше желающих взять ипотеку. Но резкое снижение ключевой ставки может спровоцировать рост цен. Я думаю, ставка будет снижаться очень медленно и только к концу 2025 г., — отмечает Наталья Шатрукова.

По мнению экспертов, многие клиенты в первом квартале 2025 г. выберут выжидательную тактику: средства останутся на вкладах, но в итоге вернутся в недвижимость.

— Денег у людей много. Они просто переложили их из недвижимости на депозиты. Когда ключевая ставка начнет снижаться, вклады перестанут быть выгодными, и деньги вновь вернутся на рынок. Это взбодрит его. Если ставка продолжит расти, то люди будут больше интересоваться депозитами, но это далеко не 100% населения. И любое изменение, такие кардинальные перемены в жизни, как свадьба, развод, похороны, рождение детей, они так или иначе приводят человека на рынок недвижимости, — прокомментировал директор агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман.

Давление на новостройки

По мнению экспертов, цены на новостройки в 2025 г. во многом будут зависеть от действий Центрального банка: когда ключевая ставка достигнет комфортных значений, продажи пойдут вверх.

— Курс доллара вырос, клиенты в Москве снова пошли в недвижимость и покупают новостройки. Эти данные подтверждает и динамика, мы видим всплеск продаж. Люди берут валюту с депозитов и несут их в бетон. Поэтому в 2025 г. рынок будет не такой активный, как в 2023 г. и в первой половине 2024 г., но более энергичный, чем осенью 2024 г., — прокомментировал региональный представитель компании «Самолет Плюс» по Челябинской области Игорь Чернядьев.

Ажиотажный спрос, который был на рынке предыдущие несколько лет, вряд ли повторится в ближайшей перспективе, уверен гендиректор компании «АПРИ» Сергей Шаль. Люди не перестанут жить и приобретать комфортное и качественное жилье. Наличие школы рядом с домом, развитой инфраструктуры, готовность объектов к заселению — это становится решающими факторами при выборе жилого комплекса.

Доходы населения не снижаются, и спрос на повышение качества жизни остался. Ставка имеет отлагательный эффект. Спрос вернется, как только прозвучит сигнал о смягчении регулирования, — прокомментировал Сергей Шаль.

Предложения от игроков рынка в 2025 г. сохранятся на высоком уровне, но выход новых проектов постепенно будет сокращаться.

Основных риска два, и они очевидны: дальнейший рост ключевой ставки, дальнейший рост инфляции. И тот и другой фактор напрямую влияет на все аспекты девелоперского бизнеса — от финансирования проектов, до возведения конечного продукта. Сейчас менее защищены участники рынка, которые используют только один источник финансирования, чем те, кто работает с разными финансовыми инструментами — кредиты, облигационные займы, акции, инвестиции в специализированных застройщиков, — отметил гендиректор ПАО «АПРИ».

Также застройщики, привыкшие работать только в сегменте комфорт-класса, могут пострадать больше всего — не умея оперировать издержками и выдавать рынку качественный продукт за приемлемые деньги у данных участников рынка могут возникнуть существенные риски.

Вторичка заберет клиентов

В 2025 г. рынок сохранит стагнацию, которая наблюдалась практически на протяжении всего 2024 г, считают эксперты. Главная причина — дорогие кредиты. Вторичка и дальше будет пользоваться спросом у клиентов, однако теперь рынок будет диктовать особые условия как для покупателей, так и для продавцов.

— Сегодня рынок вторичной недвижимости не перенасыщенный. К примеру, в 2019 г. на сайте объявлений к покупке предлагали 19 тыс. объектов, когда покупательская способность была очень низкой и считалось, что сфера недвижимости находится где-то на дне. Сегодня эта цифра всего 6 тыс. предложений. Клиенты разделятся на два типа: высокомотивированные и избирательные. Тренды на это прослеживались еще в 2024 г., — прокомментировала частный риэлтор Ирина Чупахина.

Продать квартиру в 2025 г. будет сложнее. Клиенты не готовы тратить деньги «просто на бетон». Им нужен вариант «заезжай и живи», считают эксперты. Теперь обязательная опция — это качественные фотографии и предпродажная подготовка. Поэтому на рынке все чаще будут появляться предложения о хоумстейджинге и флиппинге. В первом случае повышается привлекательность объекта за счет минимальных вложений, а суть второго — инвестирование в недвижимость на короткий срок и ее последующая перепродажа с целью получения прибыли.

Наряду с высокими требованиями к продавцам, меняются правила игры и с покупателями. Риелторы отсеивают клиентов уже на этапе звонка, сразу выясняя их финансовые возможности, чтобы избежать «пустых» показов.

Запрос на изменение жизненных, квартирных условий он был, есть и будет. Задача риелтора убрать из цепочки так называемых «туристов». Это когда человек приценивается, сам не знает, что хочет, не имеет финансов, а решил «просто посмотреть квартирку», — отметила Ирина Чупахина.

По России в целом существенного изменения цен на вторичное жилье в 2025 г. аналитики не ожидают — для этого нет повода. Скорее всего вторичный рынок в среднесрочной перспективе будет тянуться за ценами первичного, а не дешеветь.

Старый-новый Челябинск

За пару недель до Нового года губернатор региона Алексей Текслер провел прямую линию с населением. В ходе общения он заявил о намерении присоединить поселок Западный и несколько других микрорайонов к Челябинску. Глава региона отметил, что подобные обращения не первый год поступают от жителей.

Назрело ставить такой вопрос. Не только Западного, но, возможно, еще нескольких крупных микрорайонов. Чтобы они были синхронизированы с развитием города. Жители и так себя воспринимают челябинцами. Еще в 2019 году на встрече с жителями я получил такое обращение. И они постоянно обращаются в этой части. Действительно, неудобно и за справками в Долгодеревенское ездить, в больницу, — отметил тогда губернатор.

Фактически присоединение этих территорий давно произошло, отмечают участники рынка. Сейчас будет решаться лишь вопрос оформления документов. Например, многие жители поселка Западный, который относится к Сосновскому району, давно считают себя челябинцами.

Правильнее будет уточнить, что речь идет не обо всем Сосновском районе, а о конкретной части с активной застройкой. Разумеется, мы можем только приветствовать эту инициативу, так как наш флагманский проект находится именно в этой локации, которая, к слову, уже достаточно давно является де-факто Челябинском, — отметил директор ПАО «АПРИ» Сергей Шаль.

Эксперты считают, что объединение территорий — несомненный плюс для жителей региона. Власти смогут быстрее решать вопросы, связанные с транспортной развязкой и строительством социальных объектов. Зона останется привлекательной как для застройщиков, так и для покупателей.

Читайте также: «Надо признаться, что жители Сосновского района — это тоже челябинцы», — Игорь Качалов.

Ранее CHEL.DK.RU писал, что регулятор отреагировал на растущую тревогу россиян, связанную с возможной заморозкой вкладов. По мнению ЦБ РФ, депозиты работают на снижение инфляции, а их заморозка в рыночной экономике немыслима.

 

Подписывайтесь на CHEL.DK.RU в Дзен и Дзен.Новости. Самое важное о бизнесе — в email-рассылкe. А еще нас удобно читать в Telegram и ВКонтакте.