Игорь Качалов: «Надо признаться, что жители Сосновского района — это тоже челябинцы»

На форуме «Будущее города», который состоится в Челябинске 23 апреля, Игорь Качалов выступит уже не в первый раз. Гостям бизнес-мероприятия «Делового квартала» его прошлогодняя авторская лекция понравилась настолько, что и в этот раз многие ждут именно его. Он станет одним из спикеров площадки «Строим комфортный город». Тема его доклада — «Как увеличить ввод жилья и повысить прибыльность строительного бизнеса».

Игорь Викторович, какие самые значимые тенденции в строительной отрасли России бы вы отметили?

— Сегодня строительная отрасль выходит из состояния детства. С советских времен объемы ввода жилья были на достаточно низком уровне (около 70 млн кв. м), и только сейчас они начинают идти вверх, превышая знаковую цифру ввода жилья — 100 млн кв. м в год.

Однако это еще и не взрослый возраст, так как пока уровень обеспеченности населения квадратными метрами не достиг необходимых значений в 30–40 кв. м комфортного современного жилья на человека.

Что касается Челябинска, то ввод жилья в объеме около 500 тыс. кв. м в год — это слишком мало. Необходимо утроить этот показатель.

И в этом помогает комплексное развитие территорий. Вообще, это качественно новый подход в строительстве, когда мы говорим уже не о возведении отдельного дома или  жилого комплекса, а о целой территории. При этом новые решения принимаются и реализуются не годами, а гораздо быстрее. И такие примеры есть как в Москве, так и в других регионах России, в том же Краснодаре. 

В столице так же, как и в Челябинске, столкнулись с невозможностью найти места для комплексных застроек. Проблема обострялась с каждым годом: строили 4-5 млн кв. м в год, а надо было строить 15 млн. Начали думать, искать решения. Пытались это сделать внутри прошлых границ города. Звучали, например, предложения о выносе вокзалов и железнодорожных путей, чтобы освободить место. В итоге было решено увеличить площадь города и прирезать дополнительные территории на юге и юго-западе, и показатели строительства сразу выросли.

В Челябинске генеральный план предполагает строительство внутри существующих границ города, хотя мы также видим существенный рост пригорода за счет Сосновского района…

— Это и понятно: в городе нет достаточно свободных участков, зато жители Сосновского района воспринимают свою прописку как формальность и считают себя жителями Челябинска. Они ведь и работают в большинстве своем в городе. В этой ситуации надо признаться честно, что по факту это тоже Челябинск, и он будет прирастать пригородом.

Какие условия для бизнеса необходимы, чтобы нарастить стройку внутри мегаполиса?

— Когда есть ограничение в площадях, необходимо строить ввысь. Сегодня в городах становятся нормой высотки в 30–40 этажей. Но для обеспечения безопасности их жителей нужны вертолетные пожарные подразделения. В Челябинске пока можно ограничиться примерно 25 этажами (зависит от потолков).

А какие еще могут быть варианты? Вырубать бор, строить на месте парков, осушать водоемы нельзя.

А как же уплотнительная застройка?

— Это неплохое решение. Однако надо помнить, что существуют нормы пожарной безопасности, озеленения, инсоляции и т. д. Допустим, последние могут поменять органы власти. Но каково будет людям жить в темных квартирах? Насколько они будут востребованы? Такой опыт был в Москве, но он единичный, и это были офисные здания и апартаменты.

Всем известен опыт реновации в Москве. В Челябинске тоже начинаются такие программы в рамках проектов комплексного развития территорий, но идут не так быстро, как хотелось бы. Как можно активизировать эту работу?

— Да, расселение старого жилфонда — это, конечно, правильный путь. В городах есть аварийные дома, даже до сих пор где-то сохраняются бараки. Кроме того, что людям в них некомфортно жить, такие строения занимают много земли при малом количестве квартир, портят облик мегаполиса. Конечно, это хорошая точка роста для застройщиков, и очень правильно, что сейчас есть проекты КРТ, которые предусматривают не просто снос подобных домов, а дальнейшее современное наполнение таких кварталов.

Но если втрое увеличить объем ввода жилья, то не придется ли при росте предложения на рынке снижать стоимость, согласно законам конкуренции?

— Вовсе нет! Чтобы сегодня выдерживать конкуренцию, застройщику необходимо повышать качество объектов, потому что растут запросы потребителя. Высокая цена — это плата за качество.

Сегодня себестоимость квадратного метра составляет 60–70 тыс. руб., плюс стоимость земли, оформления документации, строительства коммуникаций, плюс прибыль. В итоге получается минимум 120 тысяч.

Можно, конечно, строить дешевое жилье, но надо понимать, что оно не будет востребовано, так как уже через пять лет будут ломаться двери, продувать окна, обваливаться штукатурка. И это еще в лучшем случае. Если будет экономия, например, на лифтах или балконах, то возникнет риск их поломок и падения, а это уже опасно для жильцов.

Это понимают и строители, и финансисты, и экономисты. Но нельзя строить плохо и продавать по высокой цене, как это делают некоторые застройщики, я встречал это в разных городах. Чтобы этого не допускать, должны быть и городской, и общественный контроль качества, и конкуренция.

Один из важнейших факторов, влияющих на строительную отрасль, — это стоимость ипотеки. Если она будет держаться на таком высоком уровне, как сейчас, то как это отразится на строительной отрасли?

— Сейчас в стране Центробанком установлена запретительная ставка на уровне 16%. Скоро будет уже год, как мы живем в этих условиях. Брать ипотеку при таких обстоятельствах безрассудно, поскольку выходит тройная стоимость жилья: ты оплачиваешь квартиру, проценты банку и еще будто бы аренду этого жилья. Мы производили подсчеты и выяснили, что лучший вариант сейчас —  класть свои деньги на депозит и копить на покупку с минимальной суммой займа. Даже аренда временного жилья будет значительно дешевле текущей ипотеки по 18% годовых.

Дело в том, что ЦБ не подчиняется правительству России, а ориентируется на международные нормы и требования, прежде всего МВФ. Сейчас идут дискуссии на этот счет, надеюсь, что ситуация будет меняться. Жизнеспособная ставка для рынка — 8%. Это приведет к росту отрасли.

Читайте также на CHEL.DK.RU! Ольга Никитина: «Сформируем базу для создания архитекторами эстетичных объектов»