Сергей Пахомов, «Голос. Девелопмент»: «Мы перестаем конкурировать кирпичами»

Сергей Пахомов, «Голос. Девелопмент»: «Мы перестаем конкурировать кирпичами»
Иллюстрация: фото предоставлено компанией «Голос. Девелопмент»

«Мы скоро все будем как авиакомпании: когда продукт у всех одинаковый (все же летают на боингах и аэробусах), а бренды всё равно есть. Недвижимость идет именно таким путем».

По данным Единого ресурса застройщиков, в феврале 2023 года число МКД, получивших положительное заключение экспертизы, снизилось на 49% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Снижение темпов вывода новых многоквартирных проектов — явление ожидаемое: застройщики осторожничают, земель в регионах становится меньше. Падает и спрос.

В прошлом году Челябинская область, по информации портала ЕРЗ.РФ, попала в число регионов с сильным снижением спроса на новостройки. В таких условиях небольшие застройщики рискуют оказаться на грани выживания, а крупные стараются диверсифицировать предложение. Компания «Голос. Девелопмент» пошла по пути масштабирования числа проектов несколько лет назад. Застройщик руководствуется формулой: чем больше строишь, тем меньше риски. Почему решили выйти на рынок недвижимости Екатеринбурга, есть ли желание стать федеральным девелопером и почему строительный сектор сейчас под пристальным наблюдением банков? Об этом говорим с директором «Голос. Девелопмент» Сергеем Пахомовым.

Каким получилось начало года по продажам жилья?

— Если смотреть на количество заключённых ДДУ в Челябинске, то в январе-феврале этого года спрос упал более чем на 60%, по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. Что касается нашей компании, то количество проданных квадратных метров за прошлый год снизилось примерно на 40%. Если брать выручку, падение в финансовых показателях было меньше, чем в квадратных метрах. Это связано с тем, что цена за «квадрат» немного подросла, и еще мы стараемся добирать нужное количество продаж за счет увеличения числа проектов. Это сейчас главный секрет уверенности.

Раньше мы могли в одном «Ньютоне» продавать 110 тыс. кв. м, и этого было достаточно, чтобы чувствовать себя хорошо. На сегодняшний день понимаем, что на одном проекте на такой показатель уже не выйдем. Сейчас важно работать за счет диверсификации проектов.

Маленьким компаниям в этом плане сложнее. И так было всегда. Проще, когда у тебя три-четыре проекта. Это позволяет локальные неуспехи в одном проекте компенсировать за счет успеха в другом.

Своим примером вы опровергаете прогноз, что строить будут меньше.

— Если мы будем строить меньше, то не сможем вырулить за счет диверсификации источников выручки. Поэтому это не наша история. Три года назад у нас было два проекта, сейчас уже 7-8. Мы верим, что в прежние времена при таком раскладе мы бы сдали 200 тыс. кв. м в год. Сейчас это будет до 100 «квадратов». То есть выйдем на прежний показатель, но за счет множества проектов. Если говорить про отрасль в целом, то объемы, конечно, будут падать. Это уже видно по количеству выданных экспертиз застройщикам.

Но продажи тоже падают. На этом фоне целесообразно предлагать потребителю много разных проектов?

— Приобретение недвижимости можно отложить, но это всё-таки жизненно необходимый товар. До нуля спрос не упадет. Но конкуренция застройщиков обострится. В пандемийный и постпандемийный периоды строительная отрасль была активно поддержана льготной ипотекой. Произошел всплеск спроса, и потребность в жилье многие тогда удовлетворили. Поэтому ожидаемо, что будет заметно снижение спроса. Добавьте к этому соответствующее настроение и стагнирующие доходы населения, к тому же ставка по ипотеке выросла за последний год. И это тоже негативно влияет.

Потребность покупать жилье в прежних объемах возобновится нескоро. Стагнация строительной отрасли в этом аспекте продлится три–пять лет.

По данным ДОМ.РФ, запас непроданного жилья у российских застройщиков вырос до 43% к марту этого года. Если застройщики проигнорируют этот момент и начнут масштабировать количество проектов, что будет с ценами на недвижимость?

— Конкурировать за счет демпинга застройщикам не дадут банки. Они ведь сейчас внимательно следят за строительным сектором. Если в динамике процент непроданного жилья будет увеличиваться, то они перестанут финансировать новые проекты. Особенно если это регионы низкомаржинальные. У меня лично были такие опасения. Но была выбрана правильная политика, и резко отрасль останавливать не стали, а начали плавное торможение. Банки в условиях неопределенности продолжали работать, что позволило строительному катку дальше функционировать. Но банки держат руку на пульсе. Они не станут финансировать пятый проект, если предыдущие четыре не продаются.

Но тут еще непонятно, что станет первостепенной причиной снижения объемов строительства: банки не станут давать кредиты или участков не будет? По моему прогнозу, именно дефицит земли будет вносить существенную лепту в сокращение предложений на рынке недвижимости.

Сергей Пахомов, «Голос. Девелопмент»: «Мы перестаем конкурировать кирпичами»
 
 1

Проблему дефицита участков разве не решит, хотя бы частично, программа КРТ? Это ведь основной резерв для будущих строек.   

— Если на территориях в рамках комплексного развития захочет работать застройщик, то отчасти это решит проблему. Но экономика проекта не всегда позволяет заходить на подобные локации.

Возьмем Екатеринбург, где уровень цен всегда был выше. Там выгодно строить внутри города: цена квадратного метра покрывает расселение и другие риски застройщика. В Челябинске другая ситуация. Поэтому мегаполис и рос за счет окраин, там ниже себестоимость строительства.

Если бы ценник позволял строить на участках в самом городе, то многие девелоперы были бы только рады занять столь выгодные локации. Но в нашем регионе невысокая маржа, поэтому нужно, чтобы к задаче преобразования территорий подключались не только застройщики, но и муниципалитет. Например, расселяли людей из ветхоаварийного жилья за счет города. В Москве такая практика существует, и это основательно облегчает задачу застройщикам.

Архитекторы правильно говорят, что население больших городов не растет, поэтому не нужно идти в ширину и увеличивать транспортную миграцию. Нужно искать резервы внутри мегаполисов. В Челябинске еще есть запас промзон, которые могут стать площадками для застройки, к тому же в Госдуме обсуждают возможность расширить перечень объектов для КРТ. Не исключено, что в него войдут садовые и гаражные кооперативы. Тогда потенциал КРТ еще увеличится. 

В рамках КРТ вы уже работаете в Тракторозаводском районе, в этом году начнете реанимировать территорию бывшего Каширинского рынка. За какие проекты интереснее браться: когда нужно вписаться в уже существующую среду или всё-таки с нуля создавать пространство вокруг объекта?

— Нам интереснее создавать собственную среду, а не маленький объект вписывать в окружение. Поэтому и беремся за масштабные проекты. Новый ЖК на ул. Братьев Кашириных — как раз такой вариант: там планируем построить около 130 тыс. кв. м. Это немало. На территории комплекса должны появиться школа, детский сад, также будет отведено помещение для поликлиники и обязательно сделаем сквер. Мы постараемся превратить эту территорию в «маленькую Европу»: акцент будет на небольших объектах торговли — ресторанах, магазинах. Это удачная локация для реализации проекта: вокруг много жителей, развита социальная среда. Наша задача — перевести ее в другое качество с точки зрения эстетики и создать новый центр притяжения в этой части города.

Сергей Пахомов, «Голос. Девелопмент»: «Мы перестаем конкурировать кирпичами»
 
 2 Сергей Пахомов, «Голос. Девелопмент»: «Мы перестаем конкурировать кирпичами»
 
 3

Проект ЖК на Каширинском рынке

Мы верим в архитектуру, потому что это недооцененное конкурентное преимущество на рынке Челябинска. А у горожан в силу насмотренности уже сформирован определенный запрос на качество жилых домов, их внешнего вида. Поэтому в наших ближайших проектах, начиная с квартала «4 Ленина», вывод архитектуры на новый уровень и смещение акцента на эстетику.

Мы уверены, что за красоту люди готовы будут платить.

Ваша компания выиграла аукцион на застройку территории на проспекте Ленина (в границах улицы Артиллерийской, проспекта Ленина и автодороги «Меридиан»). Также хотите зайти и в Ленинский район в рамках КРТ. Северо-Запад и центр исчерпали свой градостроительный ресурс?

— Мы понимаем, что нужно идти в другие районы, тем более Ленинский — это самый многочисленный район города. И нам есть что дать району с точки зрения продукта. Поэтому ждем аукцион по участку вдоль сквера «Плодушка». Что касается участка напротив гранд-отеля «Видгоф», то там с точки зрения архитектуры будет великолепный проект, скоро покажем его городу.

Два года назад совместно с компанией «Никс» вы вышли на рынок Екатеринбурга, который насыщен предложениями и застройщиками, в том числе федеральными. Там удалось завоевать покупателя?

— Дела идут неплохо: мы не первые по продажам, но всё идет по плану. «Голос. Девелопмент» выступает в этом проекте как финансовый инвестор, в основном объект ведет компания «Никс». Мы строим в Академическом районе, где очень высокая конкуренция. Выход на такой насыщенный рынок полезен для нас.

Ведь мы смотрим на наши челябинские проекты и считаем, что делаем всё отлично. А когда ты встаешь рядом с конкурентами, то начинаешь смотреть на свой продукт другими глазами.

Мы хотим завоевывать покупателя не только за счет продукта, но и управления им. Поэтому создаем такую УК, чтобы она становилась нашим преимуществом. Ведь этап эксплуатации дома не менее важен: как организована безопасность в ЖК, насколько оперативно реагируют коммунальные службы, какие сервисы существуют. Это про то, что ты можешь добавить ценность проекту, не добавляя себестоимости. Немногие застройщики организуют собственные управляющие компании, так как не верят, что это можно сделать хорошо. Мы уверены, что связка «объект + УК» поднимает конкурентное качество продукта. Это инвестиция человека в спокойную жизнь. Грани конкуренции сейчас смещаются: мы перестаем конкурировать кирпичами. Ведь архитектурные решения легко скопировать, а как привить культуру, нести определенную эмоцию, формировать ощущение — это уже сложнее.

Изначально вы строили монолитные дома, но потом стали возводить индустриальные из панелей. С чем это связано?

— Мы пошли в панель по простой причине — дефицит каменщиков. Это не позволяло нам строить в монолите больше квадратных метров, и нужно было диверсифицировать продукт. Если панель с точки зрения архитектуры будет выглядеть интересно, то почему бы и не продолжать ее строить. Из панелей сейчас можно делать качественный и оригинальный продукт. Мы это видим в «Ньютоне» и других проектах челябинских застройщиков. Ассортимент богаче, выбор больше, сам рынок становится интересным с точки зрения количества проектов. Сейчас этап, когда рушится шаблон, что панелька — это дешево и сердито.

Есть амбиции стать федеральным застройщиком? В Екатеринбурге уже работаете, осталось зайти еще в несколько регионов.

— Мы движемся в этом направлении. Но в этом нет амбиций по завоеванию мира.

Просто на родном рынке мы скоро начнем упираться в предел спроса в том ценовом сегменте, в котором работаем. И если размышлять, что делать дальше, то это было бы логичным шагом.

Гнаться за большим количеством точно не будем. Лучше три региона с тремя проектами в каждом, чем десять регионов с одним объектом в каждом. Это разная сила воздействия на потребителя.

В ближайших проектах планируете реализовать что-то новое для рынка недвижимости Челябинска?

— В апартаментах в сквере на Алом Поле будет много из технологий «умного дома»: функция автономного открывания входной двери и контроля протечек воды. Этот проект будет выполнен в стиле экошик: когда видно, что дорого, но невычурно. На крыше парковки (это 4-й этаж) появится сквер для прогулок: было пространство, и мы решили найти ему такое применение. Но самое необычное в этом проекте то, что ты выходишь из дома и оказываешься в центре города в парке. У высотки на Алом Поле также есть задача — связать набережную с проспектом Ленина. В «ХЮGGЕ» планируем построить рекреационный кластер, наполнить его развлечениями. Надеемся, что это место как вариант проведения выходного дня будет востребовано у жителей Челябинска.

Сергей Пахомов, «Голос. Девелопмент»: «Мы перестаем конкурировать кирпичами»
 
 4 Сергей Пахомов, «Голос. Девелопмент»: «Мы перестаем конкурировать кирпичами»
 
 5

Проект «ГОЛОС в сердце города» на Алом Поле

В Екатеринбурге построили первый арендный дом и уже заселяют жильцов. Хотели бы построить такой объект в Челябинске, и как оцениваете перспективы нового формата?

— У меня двойственное отношение к этому вопросу. Для определенных категорий людей рынок арендного жилья необходим. Например, для военных и бюджетников, которые часто переезжают. И решать эту задачу нужно. Но, на мой взгляд, с точки зрения рынка это преждевременно: механизмы управления таким жильем еще не отработаны. К тому же неизвестно, насколько это будет востребовано. Нас же всех квартирный вопрос испортил. Я сомневаюсь, что наши граждане будут готовы так быстро отказаться от собственных квадратных метров. Поэтому скажу так: мы следим за этим трендом, но строить не планируем.

Демографы говорят о том, что основной покупатель — поколение 70–80-х гг. — практически исчерпан. Есть опасения, что еще и демографические тренды будут негативно отражаться на рынке?

— Мы это понимаем. Но пока демографические ямы сказываются в большей степени на рабочей силе: молодых специалистов мало, и мы основательно конкурируем за кадры. Строить меньше из-за убыли населения точно не вариант. Россия по обеспеченности на душу населения «квадратами» отстает от Европы. Поэтому если со ставкой по ипотеке будет всё в порядке, то даже сокращение трудоспособного населения перекроет неудовлетворенная потребность в качественном жилье.

Вы сказали, что конкуренция «на уровне кирпичей» уходит в прошлое. Что приходит на смену?

— На рынке недвижимости начинают возникать бренды. Раньше покупателю было неважно, кто построил дом.

Сейчас застройщик ассоциируется с сервисом, качеством, определенной эмоцией и смыслом, который придет в твою жизнь с покупкой данной квартиры. Мы скоро все будем как авиакомпании: когда продукт у всех одинаковый (все же летают на боингах и аэробусах), а бренды всё равно есть. Из серии: раз я хороший парень, могу позволить себе «Аэрофлот».

Недвижимость идет именно таким путем. Поэтому будущее рынка за брендами.

Читайте также на CHEL.DK.RU: «Дальше — больше». Рустам Амашаев — о том, как изменился интерес к зарубежной недвижимости

Самое читаемое
  • Россия потеряла 22 млрд руб. на экспорте древесины. В выигрыше США и ТурцияРоссия потеряла 22 млрд руб. на экспорте древесины. В выигрыше США и Турция
  • Станислав Лунин: «Россию ждет бум производства отечественного компьютерного оборудования»Станислав Лунин: «Россию ждет бум производства отечественного компьютерного оборудования»
  • Жители Первоуральска снова остались без водыЖители Первоуральска снова остались без воды
  • Минтруд предлагает ужесточить условия пребывания трудовых мигрантов в РоссииМинтруд предлагает ужесточить условия пребывания трудовых мигрантов в России
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.