Мнение экспертов: выгодно ли сейчас в Челябинске взять ипотеку и сдавать квартиру?

Где-то посередине ценового диапазона расположилась Пермь: в краевой столице за квадратный метр жилья при покупке придется отдать в среднем 78 тыс руб.

По последним данным, самыми высокими ценами отличились Екатеринбург и Тюмень – 97 и 100 тыс. руб. соответственно. При этом лидеры по цене являются аутсайдерами по темпу ценового прироста: в Екатеринбурге – наименьшее изменение к прошлому году (22,6%), а в Тюмени – наименьшее месячное изменение (1%). С небольшим отставанием от уральских лидеров идет Уфа – в среднем метр там стоит сейчас 92,4 тыс. руб. 

Читайте также: «Снижение цен — это сигнал кризиса и падения качества»: прогноз застройщика по рынку первичного жилья в 2022 году.

 

 

Аренда жилья — выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее?

В феврале цена аренды на недвижимость заметно подросла только в Перми (на 4,8%), в остальных городах темп прироста к январю не поднимался выше 2,1%, а в Екатеринбурге даже снизился на 1,8%. При этом в административном центре УрФО самое большое годовое изменение, к цене февраля 2021 прибавилась пятая часть. Почти в три раза медленнее прирастает цена аренды в Оренбурге (на 7,7% за год), в то время как в других регионах прирост в процентах был двузначным.

Согласно февральским данным, средняя цена аренды в региональных центрах находится в диапазоне от 300 до 500 рублей за метр, что, в целом, недорого, учитывая уровень цен на продажу. Чтобы сопоставить цены покупки и аренды жилья, мы рассчитали условную выгоду от покупки квартиры в ипотеку и последующей сдачи ее в аренду: взяли цену аренды квадратного метра, умножили на 12 месяцев, из полученного дохода вычли налог на самозанятость (3%) и условные платежи процентов по ипотеке с цены покупки метра из расчета 7% годовых — такова средневзвешенная ставка выданных в 2021 году (и начале 2022-го) на Урале ипотечных жилищных кредитов по данным ЦБ. Остаток — условные деньги на руках покупателя недвижимости в рублях за квадратный метр в год.

Повторимся, выгода условная, поскольку мы имеем дело со средними величинами, а средняя квартира, которая выставлена на продажу, по площади и качеству может отличаться от средней квартиры, предлагаемой в аренду.

В связи с последними событиями, изменившими экономическую ситуацию в конце февраля 2022 года, льготная ипотечная ставка 7% годовых фактически больше не доступна и не может использоваться в расчетах, начиная с марта. Пока Центробанк был занят решением проблем, возникших в результате введения санкций, рыночная ставка на ипотеку держалась на уровне 20%.

Новые условия льготной программы господдержки по ипотеке не заставили себя ждать – с 1 апреля 2022 года процент по ипотечному кредитованию устанавливается на уровне 12%, а максимальная сумма кредита увеличена с 3 млн до 6-12 млн на руки. Мы приводим результаты расчетов за февраль по ставке 7%, но также рассмотрена ситуация с повышенными значениями.

Ещё в сентябре 2021 года условную выгоду можно было получить при покупке рентного жилья в Кургане и Челябинске – 183 и 650 рублей с каждого квадратного метра. Поскольку цены продажи жилья в течение полугода росли быстрее арендных цен, на момент февраля 2022-го в большинстве регионов условная выгода от сдачи квартиры в аренду значительно снизилась.

Так, при условии сохранения семипроцентной ставки, в Челябинске у арендодателя останется дополнительных 40 рублей на квадратный метр после покрытия ипотечного платежа, но в остальных региональных центрах – только убыток, измеряемый сотнями рублей. Нетрудно догадаться, что повышение ставки до 12%, а тем более до 20% без соответствующего роста арендных ставок приведет к значительному превышению процентов по ипотеке над арендной платой.

С февральской ценой продажи метра и ставкой 12% для сохранения условной выгоды в Челябинске месячную арендную плату нужно было бы увеличить на 70%. В противном случае с каждого квадратного метра арендной площади по сравнению с ценой на покупку будет утекать от 2,7 тыс. рублей (в Кургане) до 6,6 тыс. рублей (в Тюмени).

Подчеркнем, что расчеты не учитывают выгоду владельца в виде роста стоимости метра. Рост цен продажи жилья за последний год во всех рассмотренных городах с запасом перекрывал процентный платеж по льготной ипотеке, поэтому «ипотечные рантье» оставались условно в плюсе.  

 

Что влияет на цены?

Далее мы посчитали, какой могла бы быть стоимость аренды жилья, если бы ставки аренды в региональных столицах Урала определялись только уровнем зарплат горожан.

Мы взяли за основу уровень предлагаемой зарплаты специалистов в феврале 2022 года по данным hh.ru в Екатеринбурге и вычислили, сколько свободных средств останется на руках у специалиста, если он арендует в этом городе квартиру площадью 35 кв. м. Получилась сумма 30 533 рубля.

Для остальных региональных центров мы подобрали такие ставки аренды жилья, при которых у специалиста с зарплатой, предлагаемой в этом городе, останется на руках столько же денег, сколько в Екатеринбурге. Полученную величину мы назвали на графике паритетной стоимостью аренды жилья.

Как показали расчеты, в Челябинске аренда могла бы стоить на 8,4% больше, чем сейчас, а в Уфе, Тюмени и Оренбурге — на 35-36%. В то же время курганские арендодатели могли бы поднять цену аренды на целых 45%. В Перми, напротив, аренда переоценена относительно зарплат на 3,4%.

Разница между найденной нами условной ставкой и фактической стоимостью аренды — это скидка или наценка, которая обусловлена всеми факторами, кроме зарплат: соотношением спроса и предложения по объему, качеством жилья, качеством среды, ожиданиями и многим другим.  

Мы продолжили свои несерьезные вычисления и посчитали, какой могла бы быть стоимость покупки жилья, если бы цена метра при покупке определялась ценой аренды, а та – рынком труда. За базу снова взяли Екатеринбург. Cтоимость покупки 1 кв. метра в Екатеринбурге мы разделили на ставку аренды метра там же, а потом на эту величину умножили паритетные (справедливые относительно предлагаемых зарплат) ставки аренды жилья, которые рассчитали выше.

Так мы получили стоимость метра жилья в городах, которая соответствует городскому уровню предлагаемых зарплат и дает такое же соотношение покупки и аренды, как в Екатеринбурге.  Мы назвали ее на графике паритетной стоимостью покупки жилья.

Что показывает эта величина? Сколько дали бы за метр жилья в городе приезжие, если бы имели деньги на покупку или доступ к ипотеке. И если бы жилье они оценивали только как площадь для жизни в городе, куда они приехали работать.

Вычисления показали, что метр в Челябинске и Оренбурге мог бы стоить на 25-26% больше, чем сейчас, в Уфе и Тюмени – на 19-20%. В Кургане покупка квадратного метра обошлась бы на 61% дороже. В Перми, напротив, условное завышение стоимости покупки метра относительно зарплат составило 7%.

В Челябинске принято ругать качество жилой среды и экологию, но едва ли действительно она там на треть хуже, например, Перми. Несмотря на то, что цены на челябинское жилье в последний год растут быстрее, чем в других региональных центрах Урала, они всё ещё низкие относительно уровня зарплат в городе. В новой реальности Челябинск может оказаться лучшим на Урале вариантом для переезда из малых городов, по предприятиям которых ударили санкции: относительно благоустроенный большой город с дешевым жильем и, главное, работой, — резюмировала Анастасия Кузьминова, руководитель агентства So Invest.