«Снижение цен — это сигнал кризиса и падения качества»: что будет с ценами на новостройки?

АПРИ «Флай Плэнинг» входит в число региональных лидеров по строительству жилой недвижимости, осваивая проекты комплексной застройки территории. Сегодня в портфеле компании — клубный поселок «ТвояПривилегия», микрорайоны «Парковый-2», «Парковый Премиум» и «Квартал у озера», стартуют проекты в районе Академический в Екатеринбурге и в Сургуте. В интервью «Деловому кварталу» директор по маркетингу АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Пономарёв рассказал о том, что ждет строительный рынок Челябинска в ближайшее время.

Вопрос, который всех сейчас интересует: что ждет строительный рынок в ближайшее время?

— Делать прогнозы, особенно сейчас, — дело, мягко говоря, неблагодарное. Такого количества факторов неопределенности еще не было.

Многие говорят о кризисе, похожем на кризис 2014-15 годов.

— С точки зрения падения курса рубля? Да, похоже. Но ситуация сегодня гораздо сложнее, и, повторюсь, таких «черных лебедей» и в таком количестве никто из нас ни разу не видел. Поэтому ко всем прогнозам стоит относиться с осторожностью. Мы с вами сегодня беседуем и не понимаем, какая ситуация будет через несколько дней. Даже уже произошедшие события не имеют аналогов.

При этом хотел бы обратить внимание на два момента, которые отличают сегодняшнюю ситуацию от кризиса 2014-15 годов в лучшую сторону.

Во-первых, есть развитые и хорошо себя показавшие инструменты субсидирования ставок по ипотеке. Фактически последние несколько лет ипотека с господдержкой была мощным драйвером для рынка. И сегодня многие говорят о том, что этот механизм можно использовать для преодоления или сглаживания текущего кризиса.

Во-вторых, новый механизм финансирования строительства через эскроу-счета. Одним из основных факторов снижения спроса в прошлые кризисы был страх покупателей оказаться в списке обманутых дольщиков. Новое законодательство и новые механизмы финансирования фактически нивелируют эту возможность. Большинство строящихся сегодня объектов уже профинансированы банками. То есть фактически при любом раскладе объекты будут достроены, а средства дольщиков — защищены.

На протяжении последних двух лет стоимость квадратного метра в новостройках Челябинска росла. Стоит ли сейчас ожидать падения?

— На новостройки — маловероятно. Какая-то коррекция на вторичном рынке точно будет, часть объектов снимут с продажи, часть, возможно, дисконтируют. Застройщики же находятся в ситуации, когда, с одной стороны, выросли и продолжают расти цены на материалы, с другой стороны, как я сказал ранее, нет жесткой зависимости финансирования строительства от продаж квартир.

Понятно, что терять продажи никто не хочет, но и ронять цены в угоду ситуации острой необходимости пока нет. Тем более что в случае, если государство начнет полномасштабную поддержку отрасли за счет снижения ипотечных ставок, увеличения объема субсидированной ипотеки до 6 млн руб. и разнообразных точечных мер, снижать цены просто не понадобится.

Для потребителя на самом деле в снижении цен минусов не меньше, чем плюсов. В последние годы в Челябинске существенно выросло качество строительства и благоустройства. Мы научились не просто строить однотипные дома, появились уникальные архитектурные решения, причем не только в кирпичном, но и в панельном домостроении. Многие застройщики начали строить объекты социальной инфраструктуры. Снижение цен будет сигналом кризиса в отрасли, а значит, среди прочего — снижения качества проектов и сворачивания строительства объектов инфраструктуры.

Давайте отвлечемся от текущей ситуации и поговорим о трендах на рынке Челябинска. То, что последние лет десять Челябинск так быстро разрастался в северо-западном направлении, пока в конце концов не выплеснулся за черту города, на ваш взгляд, закономерно?

— Абсолютно. Убежден, что большинство челябинцев хотели бы переехать за город. Вспомните, летом город практически вымирает, особенно в выходные: все стремятся выехать на природу или ближайшее озеро. Другое дело, что для большинства сложно представить себе такой переезд из-за отсутствия в пригороде социальной и образовательной инфраструктуры. Как ни крути, а детей в школу, детский сад, кружки и секции нужно водить каждый день. И хотелось бы именно водить, а не возить.

Но это как раз рождает проблему маятниковой миграции и создает огромные пробки, разве нет?

— Челябинск в любом случае эту историю уже прошел по факту. На Северо-Западе сформировался огромный спальный район, в котором живет больше половины жителей города. Когда в детстве я впервые проехал на троллейбусе почти до конечной — а в то время Челябинск заканчивался в районе «Фокуса» на Молдавской — у меня был шок. Какой же город, оказывается, огромный!

А сегодня я понимаю, что даже с учетом фактически сложившейся агломерации с Сосновским районом он довольно компактный — это заметно в сравнении с другими миллионниками, с тем же Екатеринбургом. Поэтому лично я вижу всё больше аргументов для переезда в пригород.

Тем более что застройщики начали включаться в решение транспортной проблемы. Мы уже несколько лет назад запустили собственную систему шаттлов до центра города, а в этом году с учетом увеличения размеров проекта запустили внутреннюю систему электрокаров.

Застройщиков, которые возводят большие спальные микрорайоны на границе города и за его чертой, городские власти винят в том, что в проект не закладываются ни школы, ни детские сады, и это создает огромные проблемы. Дело действительно только в нерадивости застройщиков?

— Девелоперским компаниям достаточно тяжело строить сложные инфраструктурные объекты. Мы нашли несколько инвестиционных механизмов, которые позволяют завершать строительство школы на 1100 мест, детского сада на 220 мест, Академии спорта, фитнес-центра и бассейна. Сейчас мы в такой же логике развиваем проект «Парковый Премиум».

Нам с самого начала было ясно, что наличие образовательной инфраструктуры является базовой потребностью покупателей квартир, особенно в пригороде. Поэтому фактически с самого начала заселения работали частная школа и детские сады, бесплатные для жителей. И если несколько лет назад была только начальная школа, то сегодня здесь учатся свыше 300 детей с первого по восьмой класс.

Естественно, это не закрывает потребности «Привилегии», в которой будет проживать более 27 тысяч человек. Фактически целый город. Поэтому мы запланировали строительство двух больших школ и нескольких муниципальных детских садов. Строительство первой школы и детского сада будет завершено уже в этом году.

Как меняются запросы, ожидания покупателей? Что является определяющим фактором?

— Ведущими всегда были локация и цена. Другое дело, что если лет десять назад покупатель в масс-маркете ни на что, кроме района и стоимости квартиры, не смотрел, то сейчас ситуация в корне изменилась. Сегодня покупатель смотрит на эргономику планировок, благоустройство, комфорт и безопасность. На мой взгляд, показательны в этом плане примеры «Ньютона» и «Привилегии», где было очень много внимания уделено именно комфортной среде проживания и новым сценариям жизни. Когда строились не просто дворы, а искусственные ландшафты, а в «Привилегии» появилось даже собственное озеро. Повышенным спросом пользовались новые форматы квартир с террасами на первом этаже и на крыше.

Есть ощущение, что в Челябинске за последние год-два постепенно начал складываться рынок элитного жилья. Это действительно так?

— Если брать за опорную точку стандарты жилья элит-класса: площадь квартир не менее 100 кв. м, две-три квартиры на этаже, не менее одного машиноместа в подземном паркинге на каждую квартиру, нестандартные планировки и прочее — то в Челябинске пока построен всего один подобный комплекс. И каждый раз у потребителя возникает разумный вопрос: что приобрести — квартиру в элитном доме или коттедж с собственным земельным участком? С учетом того, что коттеджные поселки находятся всего в 15-20 минутах пути от центра, выбор очевиден. Поэтому, на мой взгляд, в Челябинске наиболее перспективен рынок жилья комфорт- и бизнес-класса. Другое дело, что сейчас к этой категории недвижимости предъявляются повышенные требования. Потребитель хочет видеть комплексный проект, обладающий всей необходимой инфраструктурой.