эксперты Ольга Антимирова начальник отдела продаж СК «Высотник» Владимир Дятлов первый заместитель губернатора Челябинской области по экономике, строительству и инфраструктуре Сергей Елизаров зам
Челябинские строители не торопятся сотрудничать с областными властями в рамках программы по реализации нацпроекта «Доступное жилье». Для получения фингарантий чиновники выставляют условия, которые строители считают неприемлемыми. Поэтому большинство строительных компаний предпочитает пользоваться старыми схемами привлечения средств или закладывать затраты в отпускную цену.
Почему строить дома по госзаказу невыгодно?
К чему приведет строительный рынок дальнейшая реализация нацпроекта? Спектр мер, которые принимает правительство Челябинской области для реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», невероятно широк, начиная с выдачи субсидий семьям бюджетников и увеличения количества выдаваемых ипотечных кредитов и заканчивая заказами на строительство экзотических для XXI века бревенчатых изб. «Областным правительством разработан план производства 340 деревянных срубов, которые уже распределены среди муниципальных образований области», рассказал 28 марта в своем докладе на заседании межведомственной рабочей группы по реализации нацпроекта «Доступное жилье» при полпреде президента РФ в УрФО первый заместитель губернатора Челябинской области по экономике, строительству и инфраструктуре ВЛАДИМИР ДЯТЛОВ. Член правления Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска (АПСО) СТАНИСЛАВ САДОВНИКОВ рассказывает, что, например, на Чукотке в программу реализации нацпроекта предложили внести строительство национальных видов жилья, таких, как яранги. Однако, по словам южноуральских строителей, действия чиновников пока никак не решают действительно важные проблемы строительного рынка. «Все, включая властные структуры, занимаются только тем, что стараются по-быстрому заработать на большом скачке цен на жилье. Это не национальный проект, а издевательство», не скрывает эмоций г-н Садовников.
Для участия в нацпроекте нужно отказаться от прибыли
По данным министерства строительства Челябинской области, в 2007 г. объем финансирования областной целевой программы реализации нацпроекта составит около 5 млрд руб. Большую часть этих денег областная власть вложит в строительство жилья, предоставляемого по договорам социального найма, фингарантии и субсидии по кредитам на возведение корпоративных квартир, а также в создание и ремонт социальной инфраструктуры на участках, предназначенных под жилищную застройку. Теоретически эти меры позволяют застройщикам снизить себестоимость строительства и отказаться от использования схемы долевого участия в пользу займов.
эксперты
Ольга Антимирова
начальник отдела продаж СК «Высотник»
Владимир Дятлов
первый заместитель губернатора Челябинской области по экономике, строительству и инфраструктуре
Сергей Елизаров
заместитель генерального директора ООО «Технополис»
Константин Морозов
директор ОАО «Квартал»
Виктор Оводов
исполнительный директор ПСК «Восток»
Станислав Садовников
член правления Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска (АПСО)
Почему строить дома по госзаказу невыгодно?
К чему приведет строительный рынок дальнейшая реализация нацпроекта? Спектр мер, которые принимает правительство Челябинской области для реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», невероятно широк, начиная с выдачи субсидий семьям бюджетников и увеличения количества выдаваемых ипотечных кредитов и заканчивая заказами на строительство экзотических для XXI века бревенчатых изб. «Областным правительством разработан план производства 340 деревянных срубов, которые уже распределены среди муниципальных образований области», рассказал 28 марта в своем докладе на заседании межведомственной рабочей группы по реализации нацпроекта «Доступное жилье» при полпреде президента РФ в УрФО первый заместитель губернатора Челябинской области по экономике, строительству и инфраструктуре ВЛАДИМИР ДЯТЛОВ. Член правления Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска (АПСО) СТАНИСЛАВ САДОВНИКОВ рассказывает, что, например, на Чукотке в программу реализации нацпроекта предложили внести строительство национальных видов жилья, таких, как яранги. Однако, по словам южноуральских строителей, действия чиновников пока никак не решают действительно важные проблемы строительного рынка. «Все, включая властные структуры, занимаются только тем, что стараются по-быстрому заработать на большом скачке цен на жилье. Это не национальный проект, а издевательство», не скрывает эмоций г-н Садовников.
Для участия в нацпроекте нужно отказаться от прибыли
По данным министерства строительства Челябинской области, в 2007 г. объем финансирования областной целевой программы реализации нацпроекта составит около 5 млрд руб. Большую часть этих денег областная власть вложит в строительство жилья, предоставляемого по договорам социального найма, фингарантии и субсидии по кредитам на возведение корпоративных квартир, а также в создание и ремонт социальной инфраструктуры на участках, предназначенных под жилищную застройку. Теоретически эти меры позволяют застройщикам снизить себестоимость строительства и отказаться от использования схемы долевого участия в пользу займов.
Банки кредитуют строительный бизнес только под залог. По словам директора ОАО «Квартал» КОНСТАНТИНА МОРОЗОВА, необходимая залоговая масса у небольших и средних игроков отсутствует. Поэтому для многих строителей финансовые гарантии администрации области являются единственным шансом взять кредит. Например, чтобы получить 100 млн руб. заемных средств (позволяет вести проект стоимостью один млрд руб.), необходимо иметь залог стоимостью 200 млн руб. «Может быть, такая залоговая масса есть у газовых монополий и металлургических комбинатов. У большинства застройщиков ее просто нет, поэтому банки с ними не разговаривают», сетует г-н Морозов.
«Главным условием оказания поддержки будет являться фиксирование предельной отпускной цены», говорится в докладе Владимира Дятлова относительно возмещения государством части процентной ставки по кредитам застройщикам и производителям стройматериалов. Например, для работающих по госзаказу застройщиков фиксированная наценка на строительную стоимость «квадрата» определена в размере 10%. Такую прибыль строители считают явно недостаточной. «Как раз по этой причине наша компания воздерживается от возведения существенных объемов жилья на государственные деньги», комментирует заместитель генерального директора ООО «Технополис» СЕРГЕЙ ЕЛИЗАРОВ.
Строить по госзаказу с выгодой также не дает используемый областным министерством строительства инфляционный коэффициент . «Чиновники пытаются держать коэффициент на уровне 2,59. С таким показателем себестоимость выходит заниженной. Реальное рыночное значение коэффициента никак не ниже четырех», уверен г-н Садовников.
Все это приводит к тому, что челябинские строители продолжают массово использовать схемы долевого участия, которые предполагают получение средств от продажи части возводимой недвижимости на ранних стадиях строительства. Несмотря на то что это значительно уменьшает прибыль (в начале стройки кв. м стоит намного меньше, чем на этапе финишной отделки), «долевка» остается более выгодным инструментом.
Программа нацпроекта предусматривает, кроме прочего, строительство коммунальных сетей и социальной инфраструктуры за счет областных властей. Согласно постановлению правительства РФ № 351 от 3 июня 2006 г., администрации субъектов Федерации создают инфраструктуру на заемные деньги. Необходимый кредит областные власти получают в банке под финансовые гарантии министерства финансов РФ по заявке конкретной строительной компании, реализующей тот или иной проект. Сегодня, по словам игроков, практически все земельные участки для жилищного строительства продаются с изношенной инфраструктурой или вовсе без нее. Строительные компании закладывают затраты на создание или реконструкцию трубопроводов, линий электропередачи, подстанций, дорог, пожарных депо, больниц, школ и детских садов в цену проекта. В городской черте, где инфраструктура частично уже есть (чем дальше от центра, тем она «скромнее»), эта составляющая стоимости квадратного метра доходит до 15-30%, в пригородах и на селе до 30-50%. «Построить большой пригород без помощи государства в принципе невозможно. Если заложить в стоимость строительства все затраты на коммунальные сети и объекты соцкультбыта, недвижимость станет с покупательской точки зрения неоправданно дорогой», комментирует Сергей Елизаров.
На практике оборудовать земельный участок инфраструктурой за счет бюджета строителям крайне сложно. Минфин выдает залог только в том случае, если областные власти располагают указанным в постановлении довольно объемистым перечнем документов. По словам Константина Морозова, около десятка документов из этого списка должен подготовить обратившийся за помощью застройщик. Несколько месяцев назад руководство ОАО «Квартал» начало собирать необходимые для подачи в администрацию бумаги, и процесс далек от завершения. «Это первый шаг по лестнице, которая ведет в Москву. Шансы пройти эту дорогу я расцениваю как один к ста», поясняет Константин Морозов. Из-за сложностей с оформлением такой госпомощи небольшие компании предпочитают включать стоимость инфраструктуры в отпускную цену, пользуясь благоприятной для них ситуацией на рынке жилья (по данным Минстроя Челябинской области, в 2006 г. цены на квартиры в Челябинске поднялись на 43%). Крупные игроки, осваивающие долгосрочные проекты по застройке целых микрорайонов, имеют возможность оформлять все бумаги, необходимые для госучастия в создании инфраструктуры, не торопясь. Такой вариант, по словам Сергея Елизарова, выбрала компания «Технополис» (ведет строительство загородного жилого комплекса «Солнечная Долина» на площадке Новый Кременкуль). В ближайшем будущем специалисты компании начнут подготовку необходимых документов.
Цены на жилье растут из-за нехватки стройматериалов
Стремясь выполнить областную программу реализации нацпроекта, чиновники выдают различным категориям населения субсидии на покупку жилья; растет количество ипотечных кредитов, выданных Южноуральским агентством ипотечного жилищного кредитования. «В целях повышения доступности жилья в 2006 г. выданы бюджетные субсидии более тысячи семей бюджетников и 710 молодых семей. Выдано свыше 14 тыс. ипотечных кредитов, что в 2,6 раза больше, чем в предыдущем году, на сумму свыше 10 млрд руб.», делится успехами в своем докладе Владимир Дятлов. В то же время готовой программы по содействию развитию энергетического рынка, рынков коммунальных услуг и строительных материалов у областных властей нет. На фоне постоянного роста объемов строительства это приводит к резкому росту себестоимости строительства. По словам Станислава Садовникова, так происходит из-за разницы механизмов ценообразования на строительном и смежных с ним рынках. Первый характеризуется множеством покупателей и большим числом продавцов, поэтому по определению является конкурентным. Он зависит от рынков стройматериалов, производства и поставки электроэнергии, тепла и водоотведения. А ситуация на перечисленных рынках близка к монополии, так как на них работает малое количество продавцов. Соответственно, на прирост спроса смежные со строительным рынком монополии, которые формируют значительную часть себестоимости строительства, реагируют исключительно умножением цены. «В 2006 г. стоимость строительных материалов увеличилась вдвое», отмечает исполнительный директор производственно-строительной компании «Восток» ВИКТОР ОВОДОВ. «Монополия не может произвольно увеличить предложение. Ей зачем? Все говорят, мол, деньги «заплОтим» придут и построят. Никто не придет и не построит! Рынок не резиновый. Мощности какие были, такие и остались. Земли набрали, разрешений наполучали цена на стройматериалы и услуги монополий лихорадочно полезла вверх», говорит г-н Садовников.
Эксперты считают, что для исполнения областной целевой программы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» правительству Челябинской области нужно сменить инвестиционную политику. Станислав Садовников полагает, что власти следует инвестировать в подготовку квалифицированных специалистов строительных специальностей, организацию новых цементных заводов, создание лизинговой корпорации, которая бы с минимальной ставкой поставляла компаниям строительную технику и линии по производству стройматериалов. Начальник отдела продаж СК «Высотник» ОЛЬГА АНТИМИРОВА считает, что власти нужно стимулировать строительство жилья с помощью целевого финансирования и применения льготного налогообложения к застройщикам. Виктор Оводов предлагает понизить суммы отчислений в бюджет, которыми обременены компании на всех этапах строительства, и повысить качество жизни населения. Пока же, по общему мнению экспертов, действия властей недостаточны. «От того,что объявили нацпроект, никаких существенных изменений не произошло. Компании не получают какой-либо значимой поддержки», резюмирует г-н Оводов.
«Главным условием оказания поддержки будет являться фиксирование предельной отпускной цены», говорится в докладе Владимира Дятлова относительно возмещения государством части процентной ставки по кредитам застройщикам и производителям стройматериалов. Например, для работающих по госзаказу застройщиков фиксированная наценка на строительную стоимость «квадрата» определена в размере 10%. Такую прибыль строители считают явно недостаточной. «Как раз по этой причине наша компания воздерживается от возведения существенных объемов жилья на государственные деньги», комментирует заместитель генерального директора ООО «Технополис» СЕРГЕЙ ЕЛИЗАРОВ.
Строить по госзаказу с выгодой также не дает используемый областным министерством строительства инфляционный коэффициент . «Чиновники пытаются держать коэффициент на уровне 2,59. С таким показателем себестоимость выходит заниженной. Реальное рыночное значение коэффициента никак не ниже четырех», уверен г-н Садовников.
Все это приводит к тому, что челябинские строители продолжают массово использовать схемы долевого участия, которые предполагают получение средств от продажи части возводимой недвижимости на ранних стадиях строительства. Несмотря на то что это значительно уменьшает прибыль (в начале стройки кв. м стоит намного меньше, чем на этапе финишной отделки), «долевка» остается более выгодным инструментом.
Программа нацпроекта предусматривает, кроме прочего, строительство коммунальных сетей и социальной инфраструктуры за счет областных властей. Согласно постановлению правительства РФ № 351 от 3 июня 2006 г., администрации субъектов Федерации создают инфраструктуру на заемные деньги. Необходимый кредит областные власти получают в банке под финансовые гарантии министерства финансов РФ по заявке конкретной строительной компании, реализующей тот или иной проект. Сегодня, по словам игроков, практически все земельные участки для жилищного строительства продаются с изношенной инфраструктурой или вовсе без нее. Строительные компании закладывают затраты на создание или реконструкцию трубопроводов, линий электропередачи, подстанций, дорог, пожарных депо, больниц, школ и детских садов в цену проекта. В городской черте, где инфраструктура частично уже есть (чем дальше от центра, тем она «скромнее»), эта составляющая стоимости квадратного метра доходит до 15-30%, в пригородах и на селе до 30-50%. «Построить большой пригород без помощи государства в принципе невозможно. Если заложить в стоимость строительства все затраты на коммунальные сети и объекты соцкультбыта, недвижимость станет с покупательской точки зрения неоправданно дорогой», комментирует Сергей Елизаров.
На практике оборудовать земельный участок инфраструктурой за счет бюджета строителям крайне сложно. Минфин выдает залог только в том случае, если областные власти располагают указанным в постановлении довольно объемистым перечнем документов. По словам Константина Морозова, около десятка документов из этого списка должен подготовить обратившийся за помощью застройщик. Несколько месяцев назад руководство ОАО «Квартал» начало собирать необходимые для подачи в администрацию бумаги, и процесс далек от завершения. «Это первый шаг по лестнице, которая ведет в Москву. Шансы пройти эту дорогу я расцениваю как один к ста», поясняет Константин Морозов. Из-за сложностей с оформлением такой госпомощи небольшие компании предпочитают включать стоимость инфраструктуры в отпускную цену, пользуясь благоприятной для них ситуацией на рынке жилья (по данным Минстроя Челябинской области, в 2006 г. цены на квартиры в Челябинске поднялись на 43%). Крупные игроки, осваивающие долгосрочные проекты по застройке целых микрорайонов, имеют возможность оформлять все бумаги, необходимые для госучастия в создании инфраструктуры, не торопясь. Такой вариант, по словам Сергея Елизарова, выбрала компания «Технополис» (ведет строительство загородного жилого комплекса «Солнечная Долина» на площадке Новый Кременкуль). В ближайшем будущем специалисты компании начнут подготовку необходимых документов.
Цены на жилье растут из-за нехватки стройматериалов
Стремясь выполнить областную программу реализации нацпроекта, чиновники выдают различным категориям населения субсидии на покупку жилья; растет количество ипотечных кредитов, выданных Южноуральским агентством ипотечного жилищного кредитования. «В целях повышения доступности жилья в 2006 г. выданы бюджетные субсидии более тысячи семей бюджетников и 710 молодых семей. Выдано свыше 14 тыс. ипотечных кредитов, что в 2,6 раза больше, чем в предыдущем году, на сумму свыше 10 млрд руб.», делится успехами в своем докладе Владимир Дятлов. В то же время готовой программы по содействию развитию энергетического рынка, рынков коммунальных услуг и строительных материалов у областных властей нет. На фоне постоянного роста объемов строительства это приводит к резкому росту себестоимости строительства. По словам Станислава Садовникова, так происходит из-за разницы механизмов ценообразования на строительном и смежных с ним рынках. Первый характеризуется множеством покупателей и большим числом продавцов, поэтому по определению является конкурентным. Он зависит от рынков стройматериалов, производства и поставки электроэнергии, тепла и водоотведения. А ситуация на перечисленных рынках близка к монополии, так как на них работает малое количество продавцов. Соответственно, на прирост спроса смежные со строительным рынком монополии, которые формируют значительную часть себестоимости строительства, реагируют исключительно умножением цены. «В 2006 г. стоимость строительных материалов увеличилась вдвое», отмечает исполнительный директор производственно-строительной компании «Восток» ВИКТОР ОВОДОВ. «Монополия не может произвольно увеличить предложение. Ей зачем? Все говорят, мол, деньги «заплОтим» придут и построят. Никто не придет и не построит! Рынок не резиновый. Мощности какие были, такие и остались. Земли набрали, разрешений наполучали цена на стройматериалы и услуги монополий лихорадочно полезла вверх», говорит г-н Садовников.
Эксперты считают, что для исполнения областной целевой программы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» правительству Челябинской области нужно сменить инвестиционную политику. Станислав Садовников полагает, что власти следует инвестировать в подготовку квалифицированных специалистов строительных специальностей, организацию новых цементных заводов, создание лизинговой корпорации, которая бы с минимальной ставкой поставляла компаниям строительную технику и линии по производству стройматериалов. Начальник отдела продаж СК «Высотник» ОЛЬГА АНТИМИРОВА считает, что власти нужно стимулировать строительство жилья с помощью целевого финансирования и применения льготного налогообложения к застройщикам. Виктор Оводов предлагает понизить суммы отчислений в бюджет, которыми обременены компании на всех этапах строительства, и повысить качество жизни населения. Пока же, по общему мнению экспертов, действия властей недостаточны. «От того,что объявили нацпроект, никаких существенных изменений не произошло. Компании не получают какой-либо значимой поддержки», резюмирует г-н Оводов.
Государственная гарантия одностороннее обязательство государства или муниципального образования отвечать за исполнение обязательств должником.
Корпоративное жилье жилая недвижимость, которую строит работодатель для продажи своим сотрудникам на льготных условиях.
Инфляционный коэффициент показатель удешевления стоимости денег. Используется для определения себестоимости строительства затратным методом: сначала рассчитывается цена использования техники, объема выполненных работ и израсходованных стройматериалов в ценах 2000 г. по утвержденым Росстроем сметам и справочникам, а затем полученная сумма умножается на принятое администрацией субъекта Федерации значение коэффициента.