Рынок коммерческой недвижимости изменился: упал интерес к «долевке», а самые дорогие торговые площади переместились на северо-запад. В 2016-м тенденция сохранится, считает Станислав Ахмедзянов.
Что было
Если сравнить кризис в 2008 г. и текущие экономические обстоятельства, можно заметить интересную закономерность. Если ранее на рынке коммерческой недвижимости максимальный объем сделок фиксировался в диапазоне от 15 до 25 млн руб. за объект, то сейчас мы наблюдаем постепенное смещение в сторону увеличения стоимости реализуемой недвижимости. К концу года абсолютный максимум сделок фиксировался в диапазоне от 50 до 100 млн руб., также поступили в реализацию объекты стоимостью свыше 100 млн. Однако берут их неохотно.
О чем это говорит? О том, что проблемы начались у тех, кого принято считать непотопляемыми. А также о том, что изменилось понимание цели при покупке коммерческой недвижимости. Несмотря на достаточный объем свободных денег на рынке, никому уже не интересен объект сам по себе – все стремятся купить «деньги за деньги», то есть приобрести объект с максимальной скоростью капитализации ресурсов. Приемлемые показатели, при которых инвесторы готовы вести переговоры, – от 13 до 20%.
Второй тренд 2015-го года – усиление оттока капитала из строящейся недвижимости и соответственно падение стоимости квадратного метра при заключении инвестиционных сделок. Если в 2014 г. застройщик мог рассчитывать на продажу недостроя по цене 28 тыс. руб. за кв.м, то в 2015-м году ценник по некоторым объектам опустился до 22 тыс. руб.
В текущем году начали активно продаваться производственные объекты, причем в том числе и в таких сферах, которые считались стратегически важными – производство продуктов питания, к примеру. Также теперь инвестору предлагаются даже заполненные арендаторами ТК в областных городах площадью от 2 до 8 тыс. кв. м, а также гостиницы, базы отдыха, больницы и иные непрофильные активы крупных холдингов, которые демонстрируют классический пример предбанкротного поведения.
По нашим прогнозам, тренд на уменьшение стоимости реализуемых объектов недвижимости продолжится до конца 2016 г., а следующим этапом, при отсутствии иных влияющих факторов, станет всплеск банковских претензий на взыскание имущества.
Что будет
Тем не менее, говорить о крахе рынка коммерческой недвижимости я бы не стал. Несмотря на ожидаемое снижение цены как на покупку, так и на аренду подобных объектов, вряд ли мы достигнем дна уже в 2016-м. В сегменте складской недвижимости уровень цен на аренду сохранится в пределах от 50 (для холодных складов) до 120 руб.(для отапливаемых складов) до 350-400 руб. за «квадрат» (для единичных дефицитных объектов класса «А»).
Для офисной недвижимости инвестиционный ценник зафиксировался еще в 2013 г. на минимальном уровне 23.5 тыс. руб. за кв. м., правда изменился принцип реализации – сейчас продается она уже покабинетно. Причин для дополнительно снижения цен я не вижу, разве что владельцы объектов начнут испытывать колоссальные финансовые трудности. А вот по аренде возможны подвижки: в классе «С» до 300-350 руб. за кв. м, в классе «В» - до 350-450, в классе «А» - до 450-550. Дном этого рынка можно будет считать арендный платеж, равный двойным коммунальным расходам, но до этого еще довольно далеко.
Интересные тенденции можно наблюдать сейчас в сегменте торговой недвижимости. Во-первых. Наиболее перспективные предложения сейчас можно найти на самых крупных перекрестках северо-запада: в местах узловых пересадок стоимость одного «квадрата» может доходит до 80тыс. руб., аренда – до 1000 руб. за кв.м., тогда как в центре купить такой объект можно в диапазоне от 55 до 65 тыс. руб.. а взять в аренду в пределах 550-800 руб. Аренда площадки типа нефасадный «магазин у дома» обойдется в 250-400 руб. Нижний порог в данном сегменте – тройная ставка по коммунальным платежам. К ней мы приблизимся в 2017 г.
Наиболее сложно обстоят дела с земельными участками. Вступившие в силу с 1 апреля изменения в Земельный Кодекс отменили преимущественное право продления аренды на участок у правообладателя договора аренды в случае отсутствия незавершенного объекта строительства. Срок большинства договоров истекает 31 декабря 2015 г., и дальше пользоваться участком можно будет на свой страх и риск. Поэтому, по моим прогнозам, в 2016 г. земля очень мало кому будет нужна.
Станислав Ахмедзянов, генеральный директор IBC-недвижимость