Дмитрий Еловский: «Наш проект улучшит деловой климат и комфортность городской среды»

Инициатор проекта, руководитель «УГК-Холдинга» Дмитрий Еловский, рассказал в интервью «Деловому кварталу» о том, в чём особенность коммерческой недвижимости стандарта Prime и почему здание, сравнимое по характеристикам с «Москва-Сити» и «Лахта Центром», построят именно в столице Южного Урала.

Дмитрий Вячеславович, в чём отличие офисов класса Prime от категории «премиум» и почему именно Челябинск реализует этот проект?

— Необходимость строительства бизнес-центра Prime-класса в Челябинске продиктована высоким запросом на деловые пространства наивысшего качества со стороны крупных международных и федеральных компаний. Помимо того что у нас большой дефицит офисов класса А, так еще и требования собственников и арендаторов коммерческой недвижимости к комфорту, технологичности, устойчивости и безопасности зданий растут с каждым годом.

Устаревший формат уже неспособен отразить разницу между хорошим и премиальным, поэтому в 2024 г. Moscow Research Forum (Неформальное объединение ведущих консалтинговых агентств на рынке коммерческой недвижимости России. — Прим. ред.) представило впервые обновленную за 10 лет классификацию, введя новый высший стандарт — Prime. Этот шаг задал четкий ориентир качества для девелоперов по всей России.

Класс Prime — принципиально иной уровень, это флагманские офисы с передовыми технологиями. Здания, которые соответствуют самым строгим стандартам по всем параметрам. Сегодня подобные центры есть лишь в двух городах России — в Москве и Санкт-Петербурге.

В числе характеристик класса Prime — полная автоматизация. Зданием управляет единая интеллектуальная система, которая контролирует все инженерные системы и включает резервный вариант. Он обеспечивает автономность электро-, тепло- и водоснабжения не менее 30 минут, комфортность климата, бесперебойную работу лифтов.

Индивидуальное регулирование температуры позволяет устанавливать персональный микроклимат в каждом помещении, а система управления лифтами распределяет поток пассажиров так, чтобы в час пик людям не приходилось ждать кабину более 30 секунд.

Prime-класс также отличают особенная архитектура и планировка. Умное здание учитывает современные экологические стандарты и энергоэффективность. Подобные сооружения требуют высоты потолков от 3,5 м, у нас запроектировано 4 м, а в зоне лобби на первом этаже еще больше — 7 м. В здании будет много естественного освещения за счет панорамного остекления и большой глубины этажей. Планировка офисного центра учитывает все запросы, которые могут возникнуть у арендаторов или будущих собственников помещений.

Люди устали сидеть в офисах, которые устроены по типу общежитий: коридор, а по правую и левую стороны — кабинеты. Современному человеку необходимо больше пространства и воздуха. Ни для кого не секрет, что внутренний климат влияет на здоровье сотрудников и их эмоциональное состояние, и это сейчас очень актуально.

Бизнес-центр будет находиться неподалеку от бывшего Теплотехнического института. Этот район не является одним из лучших. Почему выбрали именно это место?

— «УГК Холдинг» владеет земельным участком, где появится новое здание, на правах собственности. Принимая решение о строительстве бизнес-центра, мы руководствовались прежде всего удобной логистикой, развитой транспортной инфраструктурой, в том числе близостью метротрама. До центра города отсюда рукой подать. Что касается не очень облагороженной окружающей среды, то в наших планах есть перепланировка микрорайона.

Распоряжение о подготовке документации по реконструкции территории (проект планировки) от администрации Челябинска получено.

Сейчас мы приступаем к проектированию дополнительной дороги от улицы Калинина. Хотим улучшить подъездные пути с улиц Болейко и Кирова. Также намереваемся облагородить дворы, прилегающие к будущему офисному пространству. Мы сознательно берем на себя эту социальную нагрузку, так как комфортность окружающей среды — одна из составляющих нашего проекта.

Возможно, сейчас, как вы говорите, это не самый лучший район города, но я уверен, что наш проект изменит такое мнение. Новый бизнес-центр станет точкой притяжения, что в свою очередь положительно повлияет на развитие района в дальнейшем.

Всей организацией и решением этих задач самостоятельно будет заниматься специализированный застройщик «ПраймСтрой».

В регионе много надежных строительных компаний. Почему вы решили сами заниматься возведением бизнес-центра?

— Во-первых, для обеспечения прозрачности строительства путем строгой организации процесса возведения здания — от проектирования до сдачи в эксплуатацию. Это снижает риски и затягивание сроков, дает покупателям гарантии законности и надежности сделки.

Во-вторых, для обеспечения финансирования проекта (собственные средства, проектное финансирование от федерального банка из числа системообразующих) с возможностью контроля, что создает прозрачность финансовых потоков и операций.

В-третьих, СЗ «ПраймСтрой» — надежная и контролируемая структура, которая гарантирует выполнение обязательств и успешное завершение строительства в срок. Застройщик планирует привлекать на конкурсной основе подрядчиков и поставщиков, которые имеют опыт работы в области строительства подобных объектов.

Так что крупные региональные компании при желании могут поучаствовать в реализации этого особенного проекта.

Каковы сроки его реализации?

— Бизнес-план предполагает начало строительства в 2028 г., а завершение — в 2032-м. В течение 2026-2027 гг. мы намерены заниматься проектированием, так как офисы Prime-класса предполагают индивидуальный подход к будущим собственникам и арендаторам. Например, одной из компаний-резидентов бизнес-центра требуются дополнительные отдельные технические помещения для размещения IT-оборудования, а значит, придется предусмотреть соответствующую нагрузку инженерных сетей и прочие параметры.

Также сейчас ведем переговоры с профессиональными операторами в гостиничной и ресторанной сферах. В связи с этим концепция, представленная в рендерах, может поменять габариты, пропорции и форму. Здание увеличится в высоту и изменит вид в соответствии с архитектурным обликом города.

Также формат Prime включает в себя обязательное наличие «зеленых» сертификатов, таких как BREEAM — международного стандарта оценки эффективности зданий, «КЛЕВЕР» — подтверждение соответствия объектов недвижимости стандартам экологичности и устойчивости и др. То есть наш небоскреб будут аттестовывать международные эксперты.

В центре города достаточно плотная застройка. Не возникнет ли проблем с парковкой?

— На сегодня проектом предусмотрено 530 парковочных мест, которые займут несколько этажей, включая подземный уровень. Однако, учитывая намерения будущих резидентов бизнес-центра, сейчас мы увеличиваем количество парковочных мест до 740. Для визитов менеджеров из числа высшего руководства корпораций, представителей федеральной и региональной властей предусмотрена возможность использования вертолетной площадки. То есть мы создаем максимально комфортные условия.

Отмечу, что офисы будут находиться не ниже пятого этажа. На разных уровнях здания разместятся зеленые зоны для отдыха и летние кафе, куда можно будет пригласить партнеров. С высоты здания открывается живописная панорама на северо-западную часть города, набережную реки Миасс, благоустройство которой продолжится, проспекты Ленина и Победы. На 37-м этаже также предусмотрен выход в открытую зону отдыха, также там разместится премиальный ресторан.

Какие компании входят в число потенциальных арендаторов офисов?

— Более 50% площади будущего бизнес-центра уже забронировано крупными компаниями и их представительствами. Кроме того, здесь будут находиться офисы других предприятий федерального и регионального уровней. В Челябинске сконцентрированы оборонные предприятия, крупные металлургические холдинги, которым необходимо современное пространство для работы, в том числе международного уровня.

Такому бизнесу по статусу и регламентам положено находиться в более современных зданиях, а подобных у нас мало. Нормам современного объекта в городе соответствует лишь несколько офисных центров, где большая очередь на аренду.

Будет ли кастинг претендентов на место в новом бизнес-центре?

— Все компании, готовые разместиться в формате офиса Prime-класса, смогут это сделать. Однако открытой продажи не планируется, так как количество квадратных метров ограничено. Естественно, здесь будет самый дорогой «квадрат», но мы готовы обсуждать ценовую политику, потому что на данном этапе стоимость метра намного ниже, чем она станет после сдачи здания в эксплуатацию.

Кстати, потенциальные арендаторы уже присылают заявки на нашу электронную почту на своих фирменных бланках.

Согласно прогнозу по капитализации для инвесторов, представленному экспертами рынка на основании других проектов элит-класса, рост стоимости квадратного метра за период от старта продаж до ввода здания в эксплуатацию составит до 137%, а среднегодовая доходность таких объектов превышает 33%.

Замечу, что офисный сегмент наиболее привлекателен в коммерческой недвижимости, а класс Prime выгоден всем сторонам на рынке, поскольку арендаторы получают условия высокой комфортности для работы и престижный адрес, а инвесторам новый класс обеспечит хорошие ставки и стабильный доход от аренды. Выгоден Prime и городу, ведь развитие офисной недвижимости высокого уровня способствует улучшению инфраструктуры и комфортности среды, создает дополнительные рабочие места и улучшает деловой климат.

Кроме того, прозрачность и детализация критериев оценки деловых объектов формируют новые стандарты строительства и управления недвижимостью. Арендаторы ценят предсказуемость и качество. Еще один важный нюанс — наличие управляющей компании с серьезной репутацией и опытом, что добавляет объекту баллов.

Наконец, в здании в шаговой доступности будет всё для комфортной жизнедеятельности арендаторов, в том числе магазины, рестораны, кофейни, аптеки, тренажерный и фитнес-залы, нотариальные конторы, финансовые учреждения, а также организации, которые предоставляют госуслуги.

Будущий небоскреб уже получил название?

— Этот вопрос сейчас находится на согласовании. Он будет обсуждаться с госкорпорацией и властями.

Разрешения на строительство у вас пока нет. Когда вы планируете закрыть этот вопрос?

— Как сказал ранее, сейчас мы занимаемся доработкой пакета документации. Точнее, вносятся корректировки с учетом индивидуальных требований резидентов бизнес-центра. Финальный эскизный проект с инженерными системами, согласованный с Комиссией по градостроительству и архитектуре, будет готов к концу этого года. Далее в связи с уникальностью и особой высотностью объекта проект должен пройти экспертизу в ФАУ «Главгосэкспертиза России». После получения положительной оценки документация будет передана в администрацию города для получения разрешения на строительство.