Рынок апартаментов: как заработать на растущем тренде, не потеряв на рисках. Челябинск

При высокой ключевой ставке население накапливает финансы на депозитах, а дорогая жилищная ипотека притормаживает рынок строительства. Среди объектов инвестирования становятся интересны апартаменты.

Население всё реже рассматривает инвестиции в жилую недвижимость в качестве консервативного инструмента сбережения и увеличения своих накоплений, особенно в период высокой ставки и сокращения льготных ипотечных программ. Альтернативой становятся апартаменты: квартиры или комнаты для проживания в коммерческих домах. Поиском, размещением и обслуживанием арендаторов в таких объектах занимаются управляющие компании, поэтому инвесторами могут быть жители разных регионов, так как самостоятельно заботиться о сдаче квадратных метров и решать коммунальные вопросы не придется.

Апартаменты можно разделить на два вида: курортная и городская недвижимость. В Челябинской области благодаря природным особенностям наиболее востребованы локации вблизи озер и горнолыжных курортов.

Как обстоят дела на региональном рынке? Мы собрали мнения девелоперов, экспертов в сфере недвижимости и экологов.

Андрей Бодрягин, эксперт по строительству челябинского областного отделения «Опора России»:

— Вложения в апартаменты интересны инвесторам как надежный инструмент с прогнозируемой доходностью в любой экономической ситуации. Даже сейчас, когда вкладчикам предлагается прибыль от сбережений на небывало высоком уровне, нужно смотреть в будущее.

В России наблюдается большой дефицит арендной недвижимости для временного проживания: до 4 млн номеров. Конкуренции на этом рынке нет, и в этом хорошая новость для девелоперов: как только доходность консервативных инструментов будет уменьшаться, например, вследствие снижения ключевой ставки для разогрева экономики, инвесторы будут искать, куда их выгоднее вложить. А значит, деньги при умелых продажах придут на этот рынок, спрос вырастет в десятки раз. Еще один плюс для девелоперов — инвестиции в апартаменты могут быть коллективными, то есть доступными непрофессиональным игрокам с небольшим входным капиталом (до 10 млн руб.). И это хорошая возможность выгодно вложить свой капитал. Стоимость квадратного метра в коммерческих домах априори ниже, потому что девелоперы не вкладывают в социальную инфраструктуру. Земля для этой недвижимости дешевле, и таких участков в Челябинске больше, чем для жилья.

Девелоперы коммерческой недвижимости, предназначенной для проживания (городские, рекреационные, курортные апарт-отели), должны предлагать понятный продукт, который содержит в себе два вида дохода: от аренды (около 14% в год с тенденцией к увеличению) и капитализации самой недвижимости (до 20% и более). Причем эта доходность долгосрочная. Для сравнения: прибыль от сдачи жилых квартир составляет всего 4,5–7% годовых. Со 100% вероятностью в ближайшие 10–20 лет будет расти заполняемость апарт-отелей, что приведет к увеличению арендной ставки.

Сейчас интерес к апартаментам повышается благодаря росту внутреннего туризма, обусловленного ростом доходов населения. Люди могут позволить себе путешествия, приезжают с накоплениями и готовы тратить деньги.

В мегаполисах также увеличивается спрос на проживание в формате комьюнити, особенно среди трех-четырех миллионов «цифровых кочевников» — людей, работающих удаленно. В условиях дефицита доступного жилья многие выбирают длительную аренду в апарт-отелях с хорошим сервисом и гибкими условиями по срокам и оплате.

Важно, чтобы каждый апартаментный комплекс был четко сегментирован и находился под профессиональным управлением. Для работающих людей нужны не только спальные места, но и рабочие зоны в номерах, коворкинги и офисы, нужен высокоскоростной интернет. Для семей — большие квартиры с несколькими комнатами, помещения для спорта и игр. Эти моменты должны учитываться на всех этапах: от создания концепции, проектирования здания до настройки услуг управляющей компании.

Челябинску стоит учиться у лидеров рынка апарт-недвижимости в России, например, у комплекса VALO в Санкт-Петербурге или сети YE’S, управляющими тысячами апартаментов.

Наталья Корниенко, директор по продажам ГК «АПРИ» (апартаменты «Фанпарк»):

— Рынок апартаментов в Челябинской области наполняется предложением. Это следствие востребованности данного направления в девелопменте, так как в отличие от классической жилой недвижимости рынок апартаментов мало зависит от ключевой ставки и ипотечных программ.

Спрос сдвигается с классических курортных направлений в сторону урбанистических локаций. Это обусловлено близостью к городу с его инфраструктурой и наличием обязательного «джентельменского» набора, присущего качественному продукту на этом рынке: управляющая компания, доступность развлекательной и рекреационной среды и т. д. Близость мегаполиса обеспечивает всесезонную загрузку.

И хотя мы рассматриваем оба направления, в данный момент акцент делаем на городской агломерации. Благодаря этому можем предложить инвесторам рынок, загрузку, контроль и управляемость недвижимости, ведь важно не только построить, но и решить вопрос транспортной доступности, квалифицированного персонала и достаточной базы потенциальных клиентов.

Основная сложность в реализации таких проектов — наличие грамотной управляющей компании, которая имеет релевантный опыт. Мы решили этот вопрос привлечением в команду специалистов уже действующих успешных проектов в сфере туризма и гостеприимства.

Антон Чирков, руководитель инвестиционных проектов «Национальный парк спорта и туризма Тургояк», ГЛК «Солнечная долина», «Завьялиха»:

— Последние семь лет идет активное развитие рынка апартаментов в Челябинской области. Если раньше в регионе насчитывалось порядка двух-трех проектов, в которых люди могли приобрести себе объекты у озера либо на горнолыжном курорте, то сегодня их количество выросло в разы. На это повлияла прежде всего ситуация, которая возникла с начала 2022 г., а именно отсутствие разнообразных прямых перелетов из России в другие страны. Участники рынка увидели, что люди готовы тратить деньги здесь, вкладываться и развивать местную туристическую отрасль.

Впрочем, сегодня спрос на апартаменты в Челябинской области, естественно, упал. Это связано с тем, что сократилось количество удобных для покупателей кредитных программ и ставок по ипотеке. Главными сложностями в реализации подобных загородных проектов является отсутствие инженерной инфраструктуры, разрешительной законодательной базы на строительство в лесной, приозерной, прибрежной зонах подобных комплексов.

И всё же именно загородное направление остается наиболее привлекательным: это такие локации, как горнолыжные центры, водоемы. Это мировая классика. Цены на апартаменты в туристических локациях будут расти, несмотря ни на что, десятилетиями.

Виталий Безруков, руководитель Экспертного бюро «Экостандарт-Консалтинг»

— В Челябинской области происходит бум на строительство разного рода апартаментов и зон отдыха. Только на Еловом в этом году приступили к реализации трех проектов наподобие одноименного санатория. Также активно начинают реализовываться проекты на Увидьдах, Тургояке, Увелке, Еланчике. Сейчас пошел тренд покупки и реновации старых советских баз отдыха и пионерских лагерей.

В эту сферу ринулись как крупные застройщики, так и те, кто занимался промышленным или сельскохозяйственным производством. Однако многие не учитывают специфику природоохраны и сталкиваются с проблемами лесов и аренды лесного фонда, проведения через них коммуникаций. Также много ограничений на памятниках природы и в их охранных зонах. Возникают трудности с газом, электричеством, канализацией, а это самое главное для реализации проекта в таких местах.

При этом каждый проект должен быть экологичным. Необходимо соблюсти баланс между туризмом и природой. Перед началом любых работ нужно проводить экологические обследования территории, формировать экоконцепции будущего объекта и наполнять проект природоохранными мероприятиями. Просто зайти и построить уже не получится. Строительство должно быть «зеленым», так как общественность остро реагирует на любые новые объекты, особенно в природоохранных зонах.