Президент Гильдии риэлторов «Южный Урал», управляющий партнер компании «Районы Кварталы» Наталья Шатрукова вошла в экспертный совет премии «Человек года—2024». Как она оценивает рынок недвижимости?
Наталья Викторовна, что, на ваш взгляд, происходит со спросом на жилье в Челябинской области?
— Весь прошлый и текущий год наращивает обороты малоэтажное строительство по семейной и ипотеке с господдержкой. В связи с окончанием с 1 июля действия последней происходит буквально аврал: мы выдаем много ипотек. Это последний шанс для тех, у кого нет детей, взять займ под 8% и построить дом.
В связи с этим происходит большой рост стоимости земельных участков. Я считаю, что сейчас цены запредельно высоки. В Челябинске сотка стоит 500 тыс. руб., в пределах 20 км – 300 тыс., 30 км и дальше это 200 тыс. за «квадрат». Я имею ввиду поселки, которые газифицированы и имеют подключение к электросетям. То есть стоимость участка там достигает 3-4 млн руб. Земля подорожала даже больше, чем новостройки.
Какие можно отметить тренды в продаже многоквартирного жилья?
— Во времена любого кризиса наибольшим спросом пользуются маленькие квартиры-студии, по 27 «квадратов». В связи с тем, что в Москве анонсировали прекращение их строительства, выросли продажи такого жилья. Плюс сейчас играет роль сезонный фактор: малогабаритные квартиры покупают для студентов, которые поступают учиться в Челябинске.
Но у застройщиков такого предложения становится всё меньше. Они переходят на жилье комфорт-класса и в большей степени в отдаленных районах. Дело в том, что вектор спроса сместился в сторону более просторных квартир, например, это студия плюс одна или две спальни. Все чаще семьи, особенно с детьми, склоняются в покупке не маленькой, а полноценной квартиры даже в качестве первого жилья. Выбирают квартиры, в которых будет комфортно жить с двумя или тремя детьми.
Ощущается ли сегодня нехватка нового жилья в Челябинске?
— Да, это было, есть и остается, к сожалению. В Челябинске очень мало строится. Пожалуй, мы занимаем последнее место по вводу жилья среди городов-миллионников.
А как, по вашим оценкам, меняется ситуация на вторичном рынке?
— Вторичный рынок просел. В нашем городе очень большой разбег в стоимости квадратного метра между новостройками и вторичным жильем. Разница может достигать 100 тыс. за кв. м. После отмены господдержки на новостройки, я полагаю, люди пойдут за такими квартирами, даже несмотря на высокие ставки по ипотеке. Старый жилфонд доступнее по цене, но привлекательность его покупки снижена из-за дороговизны кредита. Если ставки снизятся, продажи начнут расти.
Как влияет на спрос район нахождения объекта и его состояние?
— Сейчас никто не хочет покупать просто стены. Для людей, которые хотят купить квартиру, имеет значение множество факторов, даже цвет отделки помещений. Всем нужен современный ремонт, качественное наполнение квартиры. Особенно это касается жилья не эконом-класса, а среднего и выше. Сегодня больше шанс продать квартиру на вторичном рынке, ели она с качественной отделкой и мебелью. Квартиры под ремонт в основном покупают те, кто потом приводят их в порядок и перепродают уже дороже, со свежим ремонтом.
На первом месте по спросу уже традиционно северо-западное направление. На жилье в центре количество покупок меньше в связи с высокой стоимостью. На последнем месте остается Металлургический район. Практически ничего не строится в Ленинском районе, соответственно, продажи там минимальны.
И это несмотря на развитие там крупных промышленных предприятий…
— Да, ситуация такова. В Ленинском районе даже для аренды днем с огнем не сыщешь хорошей квартиры.
Как меняется «портрет» покупателя?
— За последний год он довольно существенно поменялся. Прежде всего, сократилось количество приезжих клиентов. Это может быть связано с ужесточением требований к мигрантам при оформлении гражданства или с отменой выдачи материнского капитала, если дети были рождены не в России. Ранее им охотно выдавали ипотеки, они имели возможность оплачивать эти кредиты благодаря пособиям на детей.
Как меняется ситуация на рынке риэлторских услуг? Что влияет на отрасль и компании? Заходят ли в регион новые федеральные игроки?
— Да, появляются федеральные компании. Меняется уровень обслуживания клиентов: расширяется спектр услуг, начиная от подбора квартиры и заканчивая организацией переезда, ремонтом.
Для нашей гильдии сейчас на первом месте повышение качества услуг. Конкурентная борьба между агентствами этому способствует.
Однако есть компании, которые мешают рынку: мы их называем коворкингами, они плодят частных риелторов, маклеров, которые ни за что не отвечают. Я считаю, что если регулирование риелторских услуг со стороны государства было усилено, то не было бы так много мошеннических схем по продаже недвижимости. Только в этом году в Челябинской области произошло около 16 таких случаев. Эта проблема есть в всей России.
Какие еще направления работы региональной гильдии вы можете отметить?
— Наша цель — достичь стопроцентной сертификации компаний на рынке недвижимости, чтобы все работали по одним стандартам, а клиенты понимали, за что платят деньги. Сейчас разница в стоимости услуг колоссальная: одни агентства берут за свою работу 3% от суммы сделки, а частные маклеры работают за 10 тыс. руб., не неся при этом никакой ответственности за свои действия.
Читайте также на CHEL.DK.RU: Стартовала подготовка к премии «Человек года — 2024»
В премии «Человек года—2024» в этом году планируется номинация, посвященная сфере строительства, благоустройства и в целом стройиндустрии. Как вы оцениваете этот рынок? Есть в текущем или реализованные в прошлом году проекты, меняющие Челябинск и отрасль?
— Конечно, есть отличные проекты! Я считаю, что наш город развивается, и скоро центр станет еще более красивым, привлекательным. Уже сейчас на наших глазах растут дома бизнес-класса, и это радует. Хорошо, что подход к застройке сместился в сторону комплексного развития территорий. Сегодня очень важно заниматься не только своим объектом, но и прилегающей территорий. Наши клиенты уже не хотят заезжать в одиноко стоящий дом, где нет ни парковки, ни детского сада: если платить за квадратный метр, то он проживание там должно быть комфортным.
Для меня, в Челябинске есть как минимум три образцово показательных ЖК, но хотелось бы больше. И нужно, чтобы к нам заходили федеральные застройщики и возводили больше качественных домов, например, как в Екатеринбурге. Строения должны быть в большей части монолитно-каркасными, так как панельные уже никому не интересны, если мы говорим о жилье классом выше среднего.