Василий Важенин, «УралНИИСтромПроект»: «Покупая землю, вы рискуете зарыть деньги навсегда»

Василий Важенин, глава «Уральского Научно-Исследовательского и Проектного Института Строительных Материалов»  (УралНИИСтромПроект):

Очень часто ко мне обращаются, чтобы оценить возможности того или иного земельного участка: будет ли покупка выгодной инвестицией, пригоден ли он для строительства. Ответить на эти вопросы с ходу практически невозможно. Необходимо поднимать всю имеющуюся на данную территорию градостроительную документацию, изучать документы, которые есть в наличии у собственника. Иногда необходимо сделать «посадку» генплана и расчёты. Но даже глубинный анализ потенциала земельного участка специалистом поможет избежать лишь 90% трудностей, а в остальном приходится надеяться лишь на свою удачливость.

Приобретая землю, вы всегда покупаете «кота в мешке».

Огромное число возникающих проблем связано с различными ограничениями на использовании земельного участка. Сколько застройщиков уже потеряли деньги на том, что приобретали землю для строительства многоквартирных жилых домов, а по правилам застройки и землепользования там находилась парковая зона или зона лечебно-профилактических учреждений. Заняться перераспределением зон и разработать новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а потом их еще и утвердить, конечно, можно. Но это не самая легкая задача. Есть случаи, когда люди тратили несколько лет и большие деньги – и так и не добились успеха.

Еще одной серьезной помехой для строительства на земельном участке могут послужить охранные зоны соседствующих объектов, например, производственные зоны, водоемы, земли Гослесфонда, магистральные инженерные сети, объекты культурного наследия, особо охраняемые природные территории или больницы. Однажды один из моих знакомых приобрел участок земли в живописном месте и прибежал ко мне с горящими глазами. А после разговора ушел с перекошенным лицом: выяснялось, что земля находится в санитарно-защитной зоне питьевого источника, и на ней ничего нельзя строить. Для того, чтобы точно определить окружающую обстановку, нужно знать все СНиПы «на зубок» и изучить все прилегающие территории.

Однажды мне предложили приобрести шикарный земельный участок на берегу озера для строительства коттеджного поселка. По документам все было идеально – заходи и строй. Все говорило о том, что это очень перспективная и хорошо подготовленная для девелопмента земля. А потом мы внимательно изучили геологию участка. И оказалось, что высота грунтовых вод была лишь на метр ниже существующего уровня земли, а значит, все коммуникации и фундаменты надо было строить в воде или поднимать уровень земли, с учетом колебаний уровня воды, на два метра. Сами понимаете, это невозможная задача.

Бывает и так, что земельные участки сельскохозяйственного назначения находятся рядом с населенным пунктом, однако не являются его частью. Собственник может рассказывать о том, что присоединить этот участок к населенному пункту вам ничего не будет стоить. Однако на практике, чтобы перевести эту землю в заветную категорию «земли населенного пункта», нужно разработать новый генеральный план, включить этот земельный участок в его границы, защитить этот генеральный план перед жителями на публичных слушаниях.  А затем этот генплан нужно утвердить на собрании совета депутатов поселения. А после этого еще и поставить новую границу на кадастровый учет. Ну, и согласовать эту границу с Росреестром.  На все про все потребуется года два-три. В лучшем случае. При условии, что все будет идти как по маслу. Конечно, в этом случае земля меняет статус и становится пригодной для строительства различных объектов, и соответственно, вырастает в цене, но для того, чтобы прийти к этому, потребуются поистине железные нервы и небывалое упорство.

Наличие или отсутствие инженерной инфраструктуры тоже является очень важным вопросом, который нельзя упускать на ранних стадиях анализа перспектив приобретения земельного участка.

Обывателю кажется, что на любом свободном участке земли можно что-то построить - было бы желание.

Однако на самом деле отсутствие инженерных коммуникаций и мощностей может загубить любой проект. Нехватка лимитов на газ в трубе, которая, возможно, даже проходит по соседству с вашим участком, может означать то, что у вас никогда не будет тепла в нужном объеме. Неприятный сюрприз может быть связан и с канализацией или водопроводом. Линия электропередач может находиться далеко, что не позволит подключиться к электроснабжению по нужной категории. Расценки за техническое присоединение к инженерным сетям могут многократно превысить стоимость строительства самого объекта, и тогда целесообразность этого строительства автоматически «сходит на нет».

И вы сами не заметите, как превратитесь в продавца, который готов сказать все что угодно, лишь бы сбыть с рук свой земельный участок.

Серьезным тормозом, препятствующим запуску проекта, может стать сопротивление жителей или местной власти. Мода на протест против любого начинания лишь набирает свои обороты. Люди не хотят что-то менять, они боятся, что изменения сделают их жизнь хуже, и всячески противостоят любым замыслам. Вынося документацию по планировке территории на публичные слушания, вы рискуете потерять все вложенные средства. Если ваш объект не повышает качество жизни населения близлежащего города или поселка – ждите проблем при согласовании.

Конечно, почти все вышеперечисленные вопросы, в основной массе, можно разрешить различными путями и мероприятиями, постановлениями, специальными техническими условиями, проектными работами и согласованиями. Но все это ложится дополнительной финансовой нагрузкой на собственника и вовсе не гарантирует положительного исхода дела.

Поэтому, приобретая и продавая землю, просто необходимо работать в тесной связке с опытным проектировщиком, чтобы выявить заранее все «подводные камни» и знать пути для решения тех или иных проблем. Подходите к этому делу серьезно и профессионально. Не берите в расчет только заверения продавца, в интересах которого – поскорее продать участок.

Если финансовые возможности позволяют, не рискуйте: берите землю с уже оформленными документами, с градостроительным планом, техническими условиями на подключение к инженерным сетям, с проектной документацией и действующим разрешением на строительство. Пусть стоимость этого земельного участка будет выше, но у вас будут гарантии того, что вы делаете выгодную инвестицию.

Текст подготовлен специально для проекта «Записки босса Челябинск».