«В пределах городской черты есть множество белых пятен» — Сергей Пахомов

О том, почему спрос на жилье не может схлопнуться до нуля даже в самые кризисные времена и стоит ли запрещать строительство серых панельных домов, CHEL.DK.RU рассказал директор СК «Легион» Сергей Пахомов.

1. С одной стороны, кризис, конечно, никуда не исчез. Но, с другой стороны, жилье — это базовая потребность, рынок не может схлопнуться до нуля. Даже в самые темные 90-е годы все равно что-то строилось, люди покупали новые квартиры. Сейчас, на мой взгляд, в большей степени кризис доверия к застройщикам, особенно в Челябинске, что объяснимо в связи с громкими историями с обманутыми дольщиками. Вместе с тем есть и позитивные тенденции — к примеру, заметное снижение ставок по ипотеке, которое неизбежно подогревает спрос. Если посмотреть на статистику ведущих российских застройщиков, то все в этом году показали рост по объемам возводимого жилья. Поэтому если и говорить о кризисе, то, скорее, как о доминирующем настроении, фоновом информационном шуме.

2. Есть тенденции, которые уже хорошо прослеживаются в крупных российских городах, прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге, но пока еще не докатились до Челябинска. Речь, в частности, о том, что люди все чаще выбирают не конкретную квартиру или дом, а некую среду. Это выходит на первый план.

Подчас люди совершают выбор, возможно, даже отчасти переоценивая свои финансовые возможности, но стремясь к другому уровню организации жизненного пространства: а это не только квартира, но и холл в подъезде, и то, как выглядит двор, игровая площадка, остановка общественного транспорта, насколько далеко расположены школа, детский сад, аптека. К слову, нагрузка той же игровой площадки на квадратный метр жилья минимальна — в пределах всего 100-200 рублей, но в восприятии жильцов ее значение колоссально.

Тренд смещается на меньшие площади квартир и большие площади общественных зон, где можно выпить кофе, пообщаться с друзьями. Молодой потребитель не столько заинтересован в приобретении хором на 150-200 квадратов, даже если у него есть финансовые возможности, сколько ему важна принадлежность к некоей среде. Челябинцы имеют острый запрос на нечто большее, чем выдается в рамках типового жилищного строительства — это факт.

3. Специфика нашего региона — в непропорциональной доле панельного домостроения: так, если средняя доля панелек в российских городах-миллионниках составляет около 20%, то в Челябинске это 73%. Хотя в панельном домостроении как таковом ничего плохого, на самом деле, нет. Вопрос лишь в том, что это за панель? Современная панель, которую используют крупнейшие федеральные застройщики, тоже может быть достаточно интересной с точки зрения как фасадных решений, так и возможной планировки пространства. Челябинск в этом плане сильно отстает.

Нет смысла пенять властям, что у нас все плохо: вводить какое-то искусственное регулирование рынка, запрещать строить панельные дома было бы ошибкой. Рынок сам все расставляет на свои места.

Полагаю, доля непанельного домостроения будет неуклонно расти, и постепенно мы придем к российским показателям. А панельному домостроению, чтобы оставаться в тренде, придется модернизироваться.

4. Логика законодателя понятна. И если оценивать мировой опыт, то далеко не во всех странах существует долевое строительство. Но в России на долевое строительство приходится огромная часть возводимого жилья. И если подходить с математическим расчетом, в выигрыше останутся все или проиграют от введения новых правил — а под выигрышем следует понимать доступность жилья и количество возводимых квадратных метров, — то однозначно в проигрыше. Точно сократятся объемы строительства: многие мелкие строительные компании вынуждены будут уйти с рынка из-за несоответствия ужесточившимся требованиям к размеру уставного капитала.

5. Когда строишь на деньги дольщиков, по сути, каждый день в режиме реального времени отслеживаешь спрос и можешь увидеть свои промахи на этапе, когда их еще можно исправить. А когда строишь в кредит, это в некоторой степени расхолаживает: деньги есть, строй да строй. Снижается острота восприятия и, как бы это противоречиво ни звучало, финансовая дисциплина.

6. Если посмотреть на карту города, то видно, что в пределах городской черты есть множество белых пятен. Реновация на месте бывших промзон идет в городах, где власти готовы тратить на это огромные бюджеты: так, в Москве на аукцион выставляются земельные участки, полностью готовые к застройке. Челябинску в этом плане тяжелее в силу ограниченности средств муниципалитета. По большому счету на сегодняшнем этапе эта инициатива может идти только со стороны застройщика. Но это означает, что ему необходимо самостоятельно договориться с владельцем предприятий, которые расположены на этом участке, и убедить его, что с экономической точки зрения выгоднее вынести производство на окраину, а эти земли использовать как-то иначе. Каких-то рыночных прецедентов, прямо скажем, нет. Хотя посыл абсолютно правильный. Смысл организовывать ежедневный трафик с окраин и обратно, если можно возводить современные жилые комплексы в центре города?

Материал подготовлен на основе интервью, опубликованного в ноябре 2017 г.