Управляющие жильем повышают доходность ЖКХ

В 2006 г. челябинские коммунальные предприятия продемонстрировали рекордные цифры доходности. Но рынок ЖКХ эксперты по-прежнему называют одним из самых сложных. Среди основных проблем – высокий уровень износа жилфонда, низкий тариф за обслуживание и неплатежи жильцов. Чтобы повысить эффективность своего бизнеса, управляющие компании расширяют спектр дополнительных услуг, переводят жилфонды на непосредственное управление  и вводят конкурсные системы для подрядных организаций.

эксперты
Вячеслав Азанов
директор управляющей компании «Созвездие»
Владимир Ветхов
директор компании «Жилкомсервис»
Дмитрий Замятин
генеральный директор жилищно-эксплуатационной компании «Альтернатива»
Александр Мотовилов
технический директор управляющей компании «Ремжилзаказчик»
Сергей Нажипов
руководитель Государственной жилищной инспекции Челябинской области
Виктор Тупикин
заместитель министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области

 Сколько в Челябинске управляющих компаний
 Почему УК устраняются от сбора платежей
 Какие дополнительные услуги будут оказывать управляющие компании

Поданным регионального министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства, в 2006 г. коммунальные предприятия Челябинской области получили рекордную за последние семь лет прибыль в 301 млн руб. Как заявил ранее ВИКТОР ТУПИКИН, заместитель министра строитель­ства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области, в последние годы местные предприятия ЖКХ почти не терпят убытков, тогда как в целом по стране больше половины таких организаций нерентабельны. По словам г-на Тупикина, уровень сбора платежей в прошлом году составил почти 96%. По данным Государственной жилищной инспекции Челябинской области, в 2006 г. доходы предприятий ЖКХ впервые составили 19,1 млрд руб. при расходной части – 18,8 млрд руб. СЕРГЕЙ НАЖИПОВ, руководитель Государственной жилищной инспекции Челябинской области: «Цифры показывают, что ЖКХ – это вовсе не убыточная сфера, как принято было считать. Этот рынок приносит доход, если работать квалифицированно. Неслучайно сегодня туда ринулись частные управляющие компании и подрядные организации. Судя по сборам 2006 г. за жилищно-коммунальные услуги, в сфере ЖКХ Челябинской области вращается более 16 млрд руб. «живых денег».

Управляющие компании завоевывают доверие жильцов

По данным городской администрации, в Челябинске действует 14 управ­ляющих компаний, 77 товариществ собственников жилья (ТСЖ) и 33 жилищных кооператива (ЖСК). На сегодняшний день способ управления выбран на 60% площади челябинского жилфонда, причем 34% заключили договоры с управляющими компаниями. Выбрать ту или иную форму управления население должно было еще до начала 2007 г. Но из-за большого процента «неопределившихся» Госдума РФ перенесла сроки до 1 января 2008 г. Информированность населения в вопросах ЖКХ оставляет желать лучшего, считают эксперты. АЛЕКСАНДР МОТОВИЛОВ, технический директор управляющей компании «Ремжилзаказчик»: «Нас всех однажды сделали собственниками жилья, но никто не объяснил людям, что помимо этого они являются собственниками всего общедомового имущества (лестничных площадок и клеток, лифтов, технических подвалов, кровли, бойлерных, дворов) и сами должны содержать все это «беспокойное хозяйство». Другой минус – недобросовестные участники рынка. Периодически Госжилинспекция Челябинской области составляет «черные списки», куда попадают компании, не имеющие необходимой материальной базы и квалифицированных кадров. Сергей Нажипов: «Приходилось сталкиваться и с компаниями-однодневками, пришедшими на рынок только за тем, чтобы освоить деньги на подготовку к зиме, а затем испариться. Такие случаи были, и жильцы домов остались один на один со своими проблемами». По мнению ДМИТРИЯ ЗАМЯТИНА, генерального директора жилищно-эксплуатационной компании «Альтернатива», подобные проблемы возникают из-за отсутствия в Жилищном кодексе раздела, посвященного переходному периоду от муниципального управления жилфондом к коммерческому: «Сегодня практически любая структура может объявить: «Мы будем вашим ЖЭКом!» – собрать деньги с жителей, а потом исчезнуть».

Тем не менее управление жилфондом перспективно, и каждый из способов управления имеет свои преимущест­ва, уверены эксперты. «УК объединяет большое количество многоквартирных домов. Это снижает затраты отдельного собственника на содержание персонала, приобретение расходных материалов, спецтехники, ведения документального учета по жилфонду», – говорит Дмитрий Замятин. Он отмечает также, что УК проще решать вопросы с включением жилфонда в целевые программы муниципального, областного и федерального уровней. Александр Мотовилов: «Управляющие компании имеют мощную производственную базу, сформированные структурные подразделения. Им легче изыскивать недостающие средства на срочный ремонт, например, взять кредит в банке». ТСЖ, говорят эксперты, более приемлемы для нового жилого фонда. «Новостройки не требуют серьезных вложений на содержание и ремонт. Прежде чем назреет необходимость в ремонте, пройдет несколько лет, и ТСЖ успеет аккумулировать необходимые сред­ства», – считает Александр Мотовилов. Часто товарищества создаются строительными организациями, что особенно характерно для элитных новостроек. По мнению участников рынка, развитие ТСЖ (а с 2005 г. их количество увеличилось в два раза) будет способ­ствовать становлению конкурентной среды. Товариществам необязательно обзаводиться собственным помещением и специалистами – достаточно заключить договор с УК. ВЯЧЕСЛАВ АЗАНОВ, директор управляющей компании «Созвездие»: «ТСЖ – это удобная форма управления, инициатором которой может выступить любое физическое лицо. К тому же товарищество может вести накопительный фонд, чего УК делать не может. Думаю, количество ТСЖ будет увеличиваться, а между компаниями, обслуживающими жилой фонд, будет идти борьба за то, кому из них то или иное товарищество отдаст предпочтение». В свою очередь УК, стремясь повысить качество услуг, задействуют системы конкурсов для подрядных организаций, занимающихся обслуживанием и ремонтом жилого фонда.

УК переводят жилфонды на непосредственное управление

В прошлом году жители Челябинска недоплатили различным коммунальным службам города более двух млрд руб. Большая часть задолженности приходится на услуги теплоснабжения. В администрации Челябинска считают, что именно это вынуждает некоторые УК переводить свои жилфонды на непосредственное управление, предоставив жильцам самостоятельно рассчитываться с поставщиками газа, электричества и воды. Энергетики выставляют счета управляющей компании по нагрузке, а управляющая компания выставляет счета населению по нормативу. Жильцы оплачивают счета не полностью, поэтому за отопительный сезон накапливаются значительные долги. В 2005-2006 гг. практически все муниципальные предприятия были обанкрочены по этой причине. Сегодня на непосредственное управление переведены дома ПЖРЭО Курчатовского района, компании «Жилкомсервис» (617 из 657 домов), «Созвездия» (298 из 598 домов). Вячеслав Азанов: «При непосредственном управлении теплоснабжающая организация напрямую заключает договор с собственником жилья, а управляющая компания выступает в качестве уполномоченного, который организует и контролирует ресурсоснабжение. Когда УК за счет своих поступлений за обслуживание и ремонт вынуждена гасить неплатежи жильцов, это ненормальная ситуация». «За 2003-2005 гг. долг нашей управляющей компании за тепловую энергию составил более 17 млн руб., – говорит ВЛАДИМИР ВЕТХОВ, директор компании «Жилкомсервис». – Энергетики понимают, что это долги населения, но, если Теплогенерирующая компания № 10 получит команду на взыскание, это будет означать банкротство УК». По словам Владимира Ветхова, в настоящий момент вопрос взаимоотношений энергетиков с УК находится на рассмотрении городских властей: «Если вопрос будет решен в пользу УК и долги жильцов в любом случае будут ложиться только на них самих, то мы, естественно, предпочтем работать с населением как управляющая, а не как уполномоченная компания»1.

Управляющие жильем развивают дополнительные услуги

Рентабельность бизнеса управляющих жильем пока невелика, считают экс­перты. По словам Владимира Ветхова, для компании «Жилкомсервис» рентабельность на сегодняшний день составляет 5%. Доходы управляющих жильем в Челябинске могут составлять до 10% от единого тарифа (6,91 руб. за один кв. м), выплачиваемого владельцами квартир за обслуживание, ремонт и уборку мест общего пользования и придомовой территории. Но экономически обоснованный тариф на эксплуатацию жилого фонда, по словам экспертов, в несколько раз больше утвержденного. Владимир Ветхов: «Мы не можем сегодня нанять на каждый участок, как положено, дворника или слесаря; каждый из них работает на два-три сектора. Сложно со штатом уборщиц: трудно найти человека на заработок в 700 руб. в месяц». «Созвездие», в частности, решает проблему за счет подготовки кадров в одном из челябинских профлицеев. Вяче­слав Азанов: «Всерьез обсуждаем вопрос привлечения гастарбайтеров: не секрет, что некоторые эмигранты берутся за работу намного охотнее и добросовестнее, чем наши соотечественники». В компании работают и над формированием нового имиджа сотрудника ЖЭКа: обучают, внедряют корпоративную форму одежды, проводят психологические тренинги.

Повысить уровень доходов управляющие компании намерены за счет дополнительных услуг. Сегодня наиболее востребованы замена сантехники, систем водоснабжения и радиаторов отопления. Одним из перспективных направлений эксперты называют ремонтные работы в квартирах по заказу жителей: поклейку обоев, покраску и т. п. Дмитрий Замятин: «Для жильцов это очень удобно: они знают, куда идти, если что-то нужно доделать, переделать, провести гарантийные работы. С нанятыми «шабашками» собственник квартиры не уверен, что получит в конце ремонта то, что он хотел, или то, что «получилось». Компания «Созвездие» намерена организовать продажу самой необходимой сантехники, а также оказывать клининговые услуги многочисленным арендаторам (сейчас созданное «Созвездием» отдельное предприятие занимается только уборкой подъездов и дворов). За счет клинингового обслуживания планируют увеличить спектр доп­услуг в компании «Жилкомсервис» – в качестве эксперимента новый сервис будет внедрен в новостройках. Другой перспективный вид услуг – охрана. Вячеслав Азанов: «Это может быть и консьерж­ка, и видеонаблюдение. Сейчас на нашей территории как раз прокладывают кабели для подключения квартир к Интернету. Если собст­венники квартир решат, что им нужна видеоохрана, думаю, этими каналами мы сможем воспользоваться».

Компании будут увеличивать площади обслуживаемых жилфондов

Основная проблема рынка ЖКХ, по единодушному мнению экспертов, заключается в износе обслуживаемого жилого фонда. По данным министерст­ва строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области, к 2007 г. уровень износа инженерных коммуникаций в городе достиг 60%. Поэтому существенная статья расходов управляющих компаний – ремонтные работы. Вячеслав Азанов: «Жилфонд, который мы взяли на обслуживание в 2005 г. (598 домов, в большинстве случаев постройки 1943-1963 гг.) находился в ужасном состоянии: масса подвалов была затоплена, протекали кровли. В прошлом году только в поселке Локомотивный мы отремонтировали 57 ветхоаварийных крыш. В этом году ведем капитальный ремонт внутридомовых сетей и внутренних коммуникаций. Система водоснабжения зашлаковалась так, что в некоторых домах вода не поступает даже на второй этаж». Александр Мотовилов считает, что один из вариантов решения проблемы старого жилья – мансардное строительство, «если, конечно, дом может выдержать надстрой в один-два этажа»: «В этом случае будет решена проблема с изношенной кровлей, увеличатся сборы за содержание общего имущества за счет новых жильцов, повысится инвестиционная привлекательность дома». Обслуживающие организации не скрывают, что в этом году рассчитывают и на серьезные поступления из федерального бюджета (в прошлом году средства на ремонт старого жилого фонда были только городские и областные). «В этом году мы получаем 21 млн руб. на эксплуатацию муниципального жилого фонда. Я думаю, это не предел», – говорит Владимир Ветхов.

Оптимальными для управления с точки зрения доходности и эффективности эксперты считают многоподъездные высокие новостройки. По словам Дмитрия Замятина, рентабельность бизнеса управляющих по отдельным домам может составлять до 10-15%. «Но все зависит от того, как строили и как эксплуатировали, – уточняет Дмитрий Замятин. – Бывает, что дом, которому уже 40-50 лет, находится в хорошем состоянии и требует только внимательного содержания. А бывают новые дома с плохо сделанной кровлей, плохой гидроизоляцией подвала, коммуникациями из некачественных материалов – затрат на их содержание будет не меньше, чем на ветхоаварийное жилье». Но в любом случае, чем больше объем обслуживаемого жилого фонда, тем меньше издер­жек, говорят эксперты. Вячеслав Азанов: «Задача «Созвездия» – в течение пяти лет удвоить или утроить объем обслуживаемого жилфонда. На Советском районе мы останавливаться не собираемся. Дальнейшие наши планы – управление жилфондом в городах области». Топ-менеджер одной из челябинских УК в неофициальной беседе заявил «ДК», что между некоторыми управляющими компаниями пока существует внутренняя договоренность не заходить на территорию друг друга в течение трех лет, а уже потом развернется более жест­кая конкуренция за этот рынок. Владимир Ветхов не исключает москов­ского присутствия на челябинском рынке: это могут быть компании, имеющие инвестиционный капитал, который можно вложить в жилой фонд, а в дальнейшем обслуживать его более эффективно, закладывая рентабельность 15-20%. «В том, что такие фирмы могут прийти на наш рынок, я не сомневаюсь», – заключил г-н Ветхов. 

Непосредственное управление – форма управления жилфондом, при которой собст­венники жилья сами выбирают подрядные организации, предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, и осуществляют управление платежами.

1 Обслуживающие организации, которые перевели часть или весь жилфонд на непосредственное управление, в реестре Госжилинспекции зарегистрированы как управляющие компании.