Открытие новых офисных центров в Челябинске скажется на арендных ставках

Арендные ставки упадут из-за переизбытка площадей на рынке офисной недвижимости. Так считают одни эксперты, которых «ДК» попросил прокомментировать заход на рынок нескольких новых игроков. Другие спикеры называют рынок Челябинска незрелым и причин для удешевления аренды не видят. По их мнению, город «переварит» еще не один офисный объект, несколько таких появятся в Челябинске в ближайшее время.

Буквально в мае этого года в Центральном районе на пересечении ул. Российской и Миасской открылся комплекс GREENPLEX (площадь 15,9 тыс. кв. м). Во втором квартале текущего года в эксплуатацию должны сдать БЦ «Ньютон» на ул. Труда (площадь 22 тыс. кв. м). Амбициозный проект должен завершиться и на пересечении пр. Ленина и ул. Артиллерийской. Рядом с гранд-отелем «Видгоф» к концу года планируется возвести 26-этажный одноименный деловой центр (площадь 15,8 тыс. кв. м). Все объекты будут позиционироваться в классе А. Кроме того, расширить свои площади сразу на 4 тыс. кв. м за счет третьей очереди намерен БЦ «Аркаим Плаза».

Практически одномоментный выброс на рынок 40 тыс. кв. м офисов класса А, не скажется на ценах в этом сегменте, считает директор «Плаза-ДевелопментСервис», которая управляет «Аркаим Плаза» (аренда 1 кв. м в комплексе по данным УК составляет 1008 руб. кв. м). Новые площади лишь закроют потребности рынка, полагает Дмитрий Агапкин:

«Существующие офисные комплексы класса А заполнены на 90-95%. Снять офис площадью 300-400 кв. м нереально. Игроки, которые давно присутствуют на рынке, предложений не делают. А спрос при этом есть».

В прошлом году «Аркаим Плаза» даже потерял арендатора, которому не смог предоставить дополнительные 100 кв. м под расширение штаб-квартиры. Собственник нового бизнес-центра GREENPLEX также намерен держать аренду на приличном уровне:

«Мне нравится цена 1000 руб., и я буду к ней стремиться» — заявил Марк Болдов. Впрочем, эксперт уточнил: на первых порах аренда будет меньше — порядка 820 руб. за «квадрат», чтобы «простимулировать заполняемость».

Более низкий начальный ценник г-н Болдов объяснил тем, что на первых порах арендаторам придется терпеть неудобства, связанные с заселением компаний и ремонтными работами, которые будут идти год-два. Примерно такой же ценовой политики намерена держаться управляющая компания БЦ «Ньютон»:

«У нас на сегодня заявлена ставка в 850 руб. за 1 кв. м, туда включены все расходы. Возможно, по мере наполнения арендаторами она будет расти, задача собственника — получить максимальную прибыль», — пояснила руководитель отдела коммерческой недвижимости БЦ «Ньютон» Венера Яхина.

Впрочем, риелторы сомневаются в том, что цены удастся удержать, да и новые офисные центры появились не в самое удачное для рынка время:

«Грубо говоря, они идут в ту нишу, где своим появлением увеличат предложение и снизят цену. А часть офисных центров будет пустовать», — считает директор «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов.

С тем, что цена снизится, не согласен Марк Болдов:

«Аренда может быть и 500, и 800, и 2000 руб. за 1 кв. м. Собственник сам определяет формат цены и тот набор удобств, которые закладываются в эту цену. А арендатор при выборе помещения сам скажет — дорого ему это или нет. Если бизнес не позволит платить аренду в 2000 руб., тогда он за 800 руб. уйдет ко мне. А кому-то и это будет дорого, и он найдет помещение за 400 руб. за 1 кв. м. Цена не бывает дорогой. Бывают не мои клиенты».

Рынок сможет поглотить гораздо больше, чем 40 тыс. кв. м без ущерба для арендных ставок, считают многие игроки рынка офисной недвижимости. Причина в незрелости рынка. Еще 10 лет назад в Челябинске практически не было офисных центров:

«Офисы многих компаний до сих пор размещаются в старых институтах, НИИ, помещениях детских садов, школ, которые не очень приспособлены для ведения бизнеса. С появлением новых объектов у бизнеса будет право выбора, при появлении альтернативы приоритет при выборе помещения будет отдаваться бизнес-центрам», — полагает руководитель департамента коммерческой недвижимости «Бовид» Ольга Ступак.

Ее мысль продолжает Марк Болдов:

«Перспектива у рынка большая, если не культура подтолкнет переехать в бизнес-центр, то их подтолкнет государство своими законами. Политика сейчас направлена на возвращение зданий детским садам, школам, наводят порядок в институтах. Те компании, которые там находились, пойдут в офисные центры».

Народный рейтинг офисных центров Челябинска читайте в отдельном материале «ДК».