Строительную отрасль ожидает застой

В 2010-м году челябинские строители по-прежнему будут лишь достраивать то, что было начато в прошлом и позапрошлом. Новых строек почти никто не начинает. Однако самые тяжелые времена позади — новых громких банкротств, кроме уже случившихся, строители не ждут. А вот цены на жилье будут расти: премьер-министр Владимир Путин анонсировал снижение процентной ставки по ипотечным кредитам — это подстегнет спрос на жилье.

Жилищное строительство может свестись к минимуму
Александр Воробьев, директор ООО «Метчелстрой», президент Союза строителей Челябинска
— В 2010 г. строительные компании будут заканчивать имеющиеся заделы. По оптимистичным прогнозам мэрии, в этом году будет сдано 350 тыс. кв. м жилья, но я не уверен, получится ли. Федеральные программы— Фонда реформирования ЖКХ под расселение ветхо-аварийного жилья и Минобороны под обеспечение жильем военнослужащих, уволенных в запас— действуют последний год. Жилищное строительство вообще может свестись к минимуму. Хотя есть процессы, которые положительно влияют на рынок, например, оживление ипотеки. Появляются даже программы ипотечного кредитования долевого участия, но покупатели мало знают об этом. К тому же далеко не все застройщики работают в соответствии с ФЗ 214 «О долевом строительстве», а значит, для их покупателей кредит на стадии строительства будет невозможен. Стоимость квадратного метра падать больше уже не будет, потому что дальше некуда. Тем более объем предложения тоже снижается. Можно сказать, что цены стабилизировались и продержатся на сегодняшнем уровне еще какое-то время.
Впервые строителям приходится заниматься математикой, а не «шапкозакидательством»
Олег Пермяков, директор «Корпорации СТРАТУМ»
— В этом году застройщики завершат жилые объекты, находящиеся в высокой стадии готовности, и мало кто войдет в новую стройку. Действующих разрешений на строительство в 2010 г., по данным Союза строителей Челябинска, примерно в три раза меньше, чем их было в 2009-м. А на 2011 г. и вовсе подана одна или две заявки. По моим оценкам, ввод многоквартирного жилья в Челябинске в этом году составит порядка 200-250 тыс.кв.м, в 2011 г.— 100-150 тыс. Если раньше компания, сдававшая по 20 тыс. кв. м ежегодно, считалась малой, то через год уже лидеры рынка будут сдавать по 20 тыс.
Предполагаю, что большинство малых компаний (а сегодня к таким можно отнести всех, кроме первой пятерки) первую половину года вообще не будут вести работ по закладке. Исключение, пожалуй, составят те, у кого достаточно собственных финансовых средств, чтобы начать новый дом без банковского кредита. В основном, будут строить дома на 2-3 подъезда. Квартиры— прежде всего, двушки. Чем они хороши, что покупаются как улучшение жилищных условий, когда люди переезжают из полуторки. Это будет своего рода точечная застройка, но не потому, что земли не хватает, а потому что фирма будет рассчитывать на свои способности и прикидки, сколько она сможет гарантированно продать. Сейчас наступать на грабли, оказавшись в кредитах и с неликвидными квартирами, никто не хочет. Два-три года назад дорожка к успеху была короткая: вложил минимум собственных средств в строительство, взял кредит с рычагом 1:4 или 1:5— и вперед! Пока строил, недвижка выросла на 30%. Продал квартиры— хорошо заработал. Сейчас этого нет: нельзя строить из расчета, что рынок все съест. Приходится считать: а сколько конкретно он готов съесть? Впервые строителям приходится заниматься математикой, а не «шапкозакидательством».
Стоимость квадратного метра в 2010 г. значительно не изменится. С одной стороны, денег у людей больше не станет, в лучшем случае, останется сколько было. С другой, у продавца нет острой необходимости продавать. Основные финансовые проблемы у застройщиков уже решены. Если еще полгода назад над «Стройкомом» висел дамоклов меч, то сейчас они уже могут не торопиться и продавать ровно столько, чтобы хватило на погашение процентов по кредиту.
Сейчас рынок ищет точку естественного равновесия. В 2005-2006гг. спрос значительно опережал предложение, строить просто не успевали. В 2007 г. вроде бы все уравновесилось, но начали разгонять ипотеку— и опять возник опережающий спрос. В 2008 г. строители уже так разогнались по привычке, что решили сделать задел на будущее. В итоге, мы влетели в 2009 г. с предложением, которое опередило спрос в разы. Следующим этапом будет очередное выравнивание, только теперь уже за счет предложения— строители будут его сокращать.
Цена квадратного метра начнет расти во втором квартале
Иван Петриди, председатель правления ГК «Стройком»
— 2010-й год для строительного рынка будет непростым. В 2009 г. застройщики фактически достраивали объекты, начатые в 2007-2008гг., и новых домов не заложили. Поэтому в 2010-м мы увидим значительное сокращение объемов строительства. Стройка— процесс инертный: жизненный цикл проектирования и строительства среднестатистического дома составляет полтора года. Уже сейчас ощущается дефицит предложения по квартирам небольшой площади. При этом мы видим постепенное восстановление платежеспособного спроса— во многом это связано с восстановлением инструментов ипотечного кредитования. Эти два фактора, в основном, и будут определять состояние строительного рынка в 2010 г. Они же приведут к значительному росту цен на квадратный метр, который, по нашим прогнозам, начнется уже во втором квартале этого года.
«Веера банкротств» строительных компаний, слухи о котором ходили с самого начала кризиса, мы не увидим. Большинство компаний уже решили свои проблемы с кредиторами. Часть компаний, естественно, не выдержала и под давлением кризиса тихо ушла с рынка. Поэтому список основных игроков сократился: если раньше на рынке Челябинска работало пять-шесть крупных застройщиков, то сегодня их не больше трех.
Строительную отрасль спасет госзаказ
Алексей Сахаров, заместитель директора строительной компании «Легион»
— Сейчас многие пытаются нащупать пресловутое «дно», но для нас, строителей, очевидно, что стабилизация ситуации возможна только тогда, когда улучшится состояние экономики в целом. Это зависит от того, как восстановится и будет востребовано ипотечное кредитование населения, причем, с реальными ставками. Как быстро оживет платежеспособный спрос, который в основном базируется на уверенности людей в будущем. И как быстро вырастет утраченный «кредит доверия» к строительным компаниям.
Почти годовой штиль в строительстве и резкое падение объемов проектирования и закладки новых строительных площадок рано или поздно приведут к дефициту на рынке первичного жилья и росту цен. Рынок сам отрегулирует динамику жилищного строительства, другое дело, что ответная реакция всегда значительно отсрочена по времени, поскольку только «бумажные» процессы (проектирование, согласование документации, получение разрешения на строительство, подключение к энергоносителям) занимают уйму времени.
Государственное целевое инвестирование строительства с нулевого цикла— по сути госзаказ— стало бы одним из способов выхода отрасли из кризиса. К сожалению, действующие госпрограммы достаточно жестко диктуют критерии отбора жилья, главным из которых является существенное ограничение по площади. В результате туда попадает в основном панельная застройка. Кроме того, механизмы использования жилищных сертификатов, материнского капитала и квот обеспечения жильем бюджетников тоже далеки от совершенства.