«Стоимость аренды склада в регионах выше, чем в Москве»

На бизнес-форуме «Будущее города», организованном CHEL.DK.RU и НПО «Сады России», Станислав Ахметзянов, генеральный директор компании «IBC-недвижимость», рассказал об инвестиционном потенциале складской недвижимости и взрывном росте этого сегмента за последние десять лет.

— Если посмотреть на показатели распределения складской недвижимости по регионам, то на долю Челябинска приходится всего 2%. Для города-миллионника это несерьезно. Основная масса складских комплексов сосредоточена в городах, которые входят в Центральный федеральный округ.

Между тем, складская недвижимость — это единственный сегмент, который стабильно рос в цене последние десять лет, даже во время кризисных просадок рынка. Потребность в складских помещениях, стоимость аренды в регионах росли все это время. А также это единственный сегмент недвижимости, где цена на объект в регионах выше, чем в Москве. Если смотреть средневзвешенные ставки, то в столице складские помещения сдаются за 300-320 руб. за кв. м, а в регионе ставки примерно 420–520 руб. за кв. м.

При этом существующие потребности в складской недвижимости гораздо шире того, что сейчас может предложить рынок. Так, в третьем квартале 2019 г. сформировался запрос на аренду порядка 72 тыс. кв. м складских помещений. Если не брать в расчет ТЛК «Южноуральский» (а расстояние от города до складов и обратно — это довольно большой пробег), в Челябинске складских помещений класса «А» в принципе нет.

За последние годы появилось огромное количество интернет-магазинов, которые пытаются в своей узкой нише составить конкуренцию монстрам — Ozon и WildBerries. Малый бизнес ушел в интернет, создав сайты, которые полностью обрабатывают заявки. А где-то на складе лежит продукция, которую владелец бизнеса даже в глаза не видел, потому что он просто занимается оперированием отгрузкой конечному покупателю.

В эту нишу уже пришли и крупные игроки: «Почта России» с «дочкой» НЛТ, которая анонсирует выход в 38 крупнейших городов России, «СберЛогистика» и прочие.

Но когда я начинаю рассказывать про перспективы вложения в складскую недвижимость челябинским держателям капитала, мне обычно возражают, что сейчас складов и так слишком много. При этом в голове инвесторов сразу возникает стереотипный образ склада с разваливающимися стенами и дыркой в потолке. Наверное, поэтому за последнее десятилетие в Челябинске не появилось новых, современных складских комплексов — те немногие, что строились, возводили федеральные компании для собственных нужд.

Стандарты складской недвижимости изменились. Классический склад класса «А» — на самом деле очень красивое, технологичное и современное здание. И при этом довольно простое в технологическом отношении строение, которое строители называют словом «сарай». Потому что действительно сложность только в технологии укладки пола. Высота потолков обычно составляет 12 метров, чтобы можно было поставить стеллажи в шесть уровней. Поэтому пол должен выдерживать нагрузку шесть-семь тон на квадратный метр. Если пол залили обычным бетоном, и спустя какое-то время он треснул или развалился, можно просто закрывать склад и уходить, так как пол ремонту не подлежит. Или еще один тонкий момент: многие инвесторы убеждены, что смогут самостоятельно спроектировать пожарное оснащение на складах. Не надо так. Потому что иначе пожарные, которые обязательно нагрянут с проверкой на склад, нарисуют краской полосу на уровне пяти с половиной метров — и выше размещать паллеты будет уже запрещено.

Складская недвижимость — это единственный рынок, который в большинстве своем имеет контракты, которые заключаются еще до того, как объект построен, на 7–15 лет без права на расторжение. Так что с точки зрения надежности такая инвестиция сравнима с депозитом в государственном банке, при этом если максимальные ставки по долгосрочным вкладам — 6–6,2%, то сдача склада дает 11,2–12,5% ежегодно на вложенный капитал.

Классический логистический комплекс — это 10 тыс. кв. м по средней стоимости 32-38 тыс. руб. за кв. м, плюс стоимость земельного участка и технических условий. Получается довольно мощный чек — меньше, чем 300 млн руб., в эти проекты вкладывать не всегда разумно.

При этом есть и еще одна перспективная ниша склады «последней мили» внутри города, которые могут появляться при редевелопменте промышленных территорий, с небольшой площадью — 500-700 кв. м. Когда доставка станет возможной уже в день заказа, все будут покупать всё в интернете. Думаю, наши дети и внуки уже увидят новую форму магазинов.