посткризисный синдром
Кризис поверг строительный рынок в шок. Недвижимость, которая несколько лет неуклонно росла в цене, потеряла изрядную часть покупателей. Стоимость квадратного метра обрушилась на 25-40%. И если ра
Новые экономические условия заставили ряд челябинских застройщиков покинуть десятку лидеров, сложившуюся в 2000-е гг. Другие компании, наоборот, укрепили свои позиции. Выжили и преуспели те, кто смог быстро подстроиться под условия кризиса.
Моментальной реакцией застройщиков на кризис стало резкое сокращение объемов строительства. Сказалась элементарная осторожность и отсутствие пролонгированных кредитов. Множество домов оказалось в заморозке. Остановили свои мегапроекты «Ренова Стройгруп» (город-спутник «Солнечная долина» на 3,2 млн кв. м жилья) и ЧРОР «ПромАсс» («Город-Сад» на 2,5 млн кв. м жилья). В надежде на лучшие времена было заморожено большинство из порядка 40 проектов коттеджного строительства в челябинском пригороде. Некоторые застройщики, продолжая работать с панельным жильем, законсервировали объекты бизнес-класса. Например, «Метчелстрой» остановил строительство двух монолитно-каркасных домов в Металлургическом районе, начатое в 2008 г. «Сегодня только самые отчаянные продолжают строить дома повышенной комфортности. Мы же ждем оживления рынка», — комментирует свое решение директор ООО «Метчелстрой», президент Союза строителей Челябинска АЛЕКСАНДР ВОРОБЬЕВ.
Те, кто сегодня строит на больших площадках, вынуждены подстраиваться под колебания рынка. К примеру, СК «Легион» в сентябре 2007 г. начала строительство жилого комплекса «Александровский» на Северо-Западе с возведения сразу шести домов (14 жилых секций на 100 тыс. кв. м). Однако осенью 2008-го, как рассказывают в компании, пришлось перейти от одномоментного строительства к поэтапному: прежде всего тех объектов, которые были обременены договорами долевого участия и частично проданы. «Первый пятисекционный дом мы сдали в срок — в декабре 2009 г., на выходе еще две 16-этажки. В дальнейшем будем достраивать ранее начатые дома. Параллельно ведем проектирование нового пятисекционного дома и уже в этом году приступим к его строительству», — делится планами Алексей Сахаров.
В новых условиях строители лишились возможности привлекать дешевые кредиты, поэтому вынуждены были искать альтернативные источники средств на достройку незавершенных объектов. Ряд строительных компаний воспользовались шансом поучаствовать в госпрограммах по выкупу жилья. Хотя цена не устраивала многих (25-45 тыс. за 1 кв. м), программы все же смогли дать строителям определенную финансовую подпитку. К примеру, ГК «Стройком» с декабря 2008 г. по апрель 2009 г. смогла продать в общей сложности 397 квартир (по госпрограмме расселения из ветхоаварийного жилья, а также для нужд Минобороны) на сумму порядка 480-500 млн руб.
Сегодня строительные компании в основном заканчивают имеющиеся заделы, обращает внимание Александр Воробьев: «Мало кто закладывает новые площадки под строительство. Из примеров я знаю, что компания «КПД-Заказчик» начала строить новый панельный дом на пр. Победы». По словам г-на Воробьева, сегодня практически никто из строителей не рискует покупать землю: боятся загадывать, что будет со спросом завтра.
По оценкам экспертов, рынок покупателя первичной жилой недвижимости сжался почти в четыре раза. При этом интерес к квартирам, находящимся на начальном этапе стройки, практически иссяк. «Люди, которые в 2007-2008 гг. приобретали недвижимость с инвестиционной либо сберегательной целью (а они покупали до 45% новых квартир), в кризис покинули рынок, а у тех, кому жилье действительно необходимо, нет денег на его приобретение», — констатирует директор «Корпорации Стратум» ОЛЕГ ПЕРМЯКОВ. Теперь застройщикам, по большей части, приходится рассчитывать на тех, кто может себе позволить обменять меньшую жилплощадь на большую (по оценкам «Корпорации Стратум», таких примерно 20-25% населения). А это значит — строить квартиры преимущественно небольшого метража. Алексей Сахаров подтверждает запрос рынка: «Продажи квартир малой площади — одно- и двухкомнатных до 40 кв. м и 60 кв. м соответственно — пострадали в меньшей степени, тогда как спрос на жилье площадью более 100 кв. м значительно сократился».
На рынке коммерческой недвижимости в 2009 гг. шли те же процессы, что и на рынке жилья: колоссальное падение спроса (и ценника) на продажу и аренду площадей — до 40-50%. По словам директора компании E.R.А. СЕРГЕЯ ЕРЕМЕЕВА, в основном все сделки купли-продажи коммерческой недвижимости в 2009 г. проходили с залоговым имуществом: достаточно много магазинов было продано собственниками для возврата кредитов банкам. Из-за отсутствия финансирования в кризис было заморожено большинство объектов коммерческой недвижимости. Исключением стали проекты, находящиеся на предпусковой стадии. Так, в 2009 г. были введены в эксплуатацию КТК «Северо-западный» (УК «Старая крепость»), офисный центр «Полет» (ИГ «Пионер»), ТЦ «Маяк» (ГК «БД Спиридонов») и др. На стадии сдачи находится первая очередь ТРК «Квартал» (ГК «Азия»).
Практически все строящиеся ТК и ТРК перенесли сроки сдачи: в частности, ТРК «Фиеста» (инвестор — торговая сеть «Молния», площадь первой очереди — 43 тыс. кв. м) и ТРК «Родник» (инвестор — ОАО «Макфа», общая площадь — 140 тыс. кв. м). Темпы работ на объектах были значительно снижены. Что касается новых проектов, то рискуют немногие. В качестве одного из редких примеров Сергей Еремеев указывает на начавшееся в прошлом году строительство компанией «Бовид» пятизвездочной гостиницы на пересечении пр. Ленина и ул. Артиллерийской.
Часть лидеров сменилась
На рынке коммерческой недвижимости, пожалуй, самым заметным событием 2009 г. стало завершение деятельности одного их крупнейших девелоперов города — компании «Энергоинвест». В октябре прошлого года руководство компании подало в арбитражный суд Челябинской области заявление о банкротстве. В феврале 2010 г. ЗАО «Энергоинвест» было признано банкротом, введено конкурсное производство. Остальные лидеры остались при своем. Как замечает Сергей Еремеев, компания «Стройсвязьурал», самый крупный девелопер города, смогла удержать все свои торговые комплексы в управлении и сохранить позиции лидера («Никитинский», «Синегорье», «КС», большая доля ТРК «Куба»). Далее следует продолжающая наращивать объемы ИГ «Пионер» (из последних готовых объектов компании, помимо БЦ «Полет», ТК «Слава» в Копейске), а также торговая сеть «Молния» (ЦТ «Молния», ТК «Радуга»).
Что касается рынка жилищного строительства, то здесь кризис внес более заметные коррективы в расклад сил. Иначе выглядит первая десятка компаний, сдавших в 2009 г. наибольший объем жилья (см. таблицу на стр. 18). Лидерские позиции сохранила лишь ГК «Стройком», сдавшая 60,9 тыс. кв. м. «Группа входила в кризис с серьезным кредитным рычагом, и у многих были сомнения в ее устойчивости, ожидая, что будет, как в поговорке: большой шкаф громко падает. Но компания осталась на лидирующих позициях — в силу своего размера и высокой компетентности первых лиц», — комментирует Олег Пермяков.
А вот холдинговой компании «Массив», в 2006-2008 гг. прочно занимающей место в тройке, по 2009 г. не удалось удержаться даже в десятке. Этот застройщик переживает не лучшие времена, и был вынужден обратиться к ЮУ КЖСИ, чтобы завершить строительство домов в Чурилово. «Мы жестко попали в кризисную ситуацию, прекратился денежный поток, и мы не смогли освоить все то, что начали», — сухо объяснил случившееся президент холдинговой компании «Массив» ЛЕОНИД БЕРКОВИЧ.
Укрепили свое положение в десятке СК «Челябинскгражданстрой» (56,33 тыс. кв. м) и «Легион-С» (37,07 тыс. кв. м), занявшие второе и третье место соответственно.
Из первой десятки исчезли такие крупные игроки, как «НТМ» и «КПД-Заказчик». Александр Воробьев объясняет это тем, что в 2009 г. приоритетом для «НТМ» был Магнитогорск, а для «КПД-Заказчика» — Копейск. Более того, эксперты считают, что у компании «КПД-Заказчик» сейчас одно из самых выигрышных положений уже хотя бы потому, что у них есть собственная производственная база (завод КПДиСК) и изрядная финансовая устойчивость: «Это компания, которую до сих пор готов кредитовать Сбербанк в очень значительных объемах», — замечает г-н Пермяков. Весьма неплохие перспективы у компании «Артель-С», предполагает г-н Воробьев: «У них особая ниша в городе, где никто не работает, — таунхаусы и малоэтажное строительство». Еще одним потенциальным лидером Олег Пермяков считает ЮУ КЖСИ: «В Челябинске они практически не присутствуют, в основном, строят в области, но объем продаж у них значительный. Плюс ко всему — самая высокая финансовая устойчивость: у них просто есть живые деньги. С другой стороны, это, наверное, самая зарегулированная компания: структура принадлежит областному правительству, и наблюдательный совет заставляет их разрываться между коммерческой деятельностью и социальными функциями (как, например, спасение дольщиков в «полистромовском» доме в Копейске)».
Пожалуй, основной фактор, который сформировал сегодняшнюю группу лидеров, — это допустимая финансовая устойчивость компании на момент вхождения в кризис, а также грамотная адекватная реакция руководства в ранней его фазе, считает Олег Пермяков: «Что объединяет [генерального директора ПСО «КПДиСК» Юрия] Федорова, [генерального директора ОАО СК «Челябинскгражданстрой» Вячеслава] Брюхина и первых лиц «Стройкома» — это быстрая реакция на изменение ситуации, гибкость, поиск возможных форм продаж и возможностей оживить спрос, не цепляясь за то, что было. «Стройком», например, смог найти способы решить такую сложную задачу, как расчеты с дольщиками в условиях падения цен. «КПДиСК» в прошлом году раскачал схему накопительного финансирования дольщиков по программе Сбербанка. Что касается «Массива», ошибка его руководства была в том, что они слишком медленно принимали антикризисные решения, в том числе в части финансового управления».
«Острая фаза кризиса прошла, и все, кто работает сегодня, уже успели правильно среагировать, прежде всего, снижением объемов, то есть сокращением затратной части», — полагает Александр Воробьев. По его мнению, больше тяжелых случаев подобно ситуации с «Массивом» на рынке случиться не должно: «Думаю, подавляющее большинство застройщиков находится в состоянии поддержать тот объем строительства, который они ведут сейчас».
Десятка лидеров заметно изменилась
Лидеры по объему ввода жилья в Челябинске, тыс. кв. м
Источник: управление архитектурно-строительного надзора администрации г. Челябинска.
1 данные компаний.
Источник: ТОП-лист «ДК», данные компаний.
2 данные Главного управления архитектуры и градостроительства г. Челябинска.
Кризис поверг строительный рынок в шок. Недвижимость, которая несколько лет неуклонно росла в цене, потеряла изрядную часть покупателей. Стоимость квадратного метра обрушилась на 25-40%. И если раньше многие застройщики были уверены, что «рынок съест все», то теперь им приходится скрупулезно просчитывать спрос. «Осенью 2008 г. большинство строителей попало в ситуацию полной непредсказуемости. Кризис стал для отрасли настоящей проверкой на «живучесть» и гибкость: кто-то лишь отодвинул сроки сдачи объектов, но какие-то стройки замерли совсем», — констатирует заместитель директора строительной компании «Легион» АЛЕКСЕЙ САХАРОВ.
Моментальной реакцией застройщиков на кризис стало резкое сокращение объемов строительства. Сказалась элементарная осторожность и отсутствие пролонгированных кредитов. Множество домов оказалось в заморозке. Остановили свои мегапроекты «Ренова Стройгруп» (город-спутник «Солнечная долина» на 3,2 млн кв. м жилья) и ЧРОР «ПромАсс» («Город-Сад» на 2,5 млн кв. м жилья). В надежде на лучшие времена было заморожено большинство из порядка 40 проектов коттеджного строительства в челябинском пригороде. Некоторые застройщики, продолжая работать с панельным жильем, законсервировали объекты бизнес-класса. Например, «Метчелстрой» остановил строительство двух монолитно-каркасных домов в Металлургическом районе, начатое в 2008 г. «Сегодня только самые отчаянные продолжают строить дома повышенной комфортности. Мы же ждем оживления рынка», — комментирует свое решение директор ООО «Метчелстрой», президент Союза строителей Челябинска АЛЕКСАНДР ВОРОБЬЕВ.
Те, кто сегодня строит на больших площадках, вынуждены подстраиваться под колебания рынка. К примеру, СК «Легион» в сентябре 2007 г. начала строительство жилого комплекса «Александровский» на Северо-Западе с возведения сразу шести домов (14 жилых секций на 100 тыс. кв. м). Однако осенью 2008-го, как рассказывают в компании, пришлось перейти от одномоментного строительства к поэтапному: прежде всего тех объектов, которые были обременены договорами долевого участия и частично проданы. «Первый пятисекционный дом мы сдали в срок — в декабре 2009 г., на выходе еще две 16-этажки. В дальнейшем будем достраивать ранее начатые дома. Параллельно ведем проектирование нового пятисекционного дома и уже в этом году приступим к его строительству», — делится планами Алексей Сахаров.
В новых условиях строители лишились возможности привлекать дешевые кредиты, поэтому вынуждены были искать альтернативные источники средств на достройку незавершенных объектов. Ряд строительных компаний воспользовались шансом поучаствовать в госпрограммах по выкупу жилья. Хотя цена не устраивала многих (25-45 тыс. за 1 кв. м), программы все же смогли дать строителям определенную финансовую подпитку. К примеру, ГК «Стройком» с декабря 2008 г. по апрель 2009 г. смогла продать в общей сложности 397 квартир (по госпрограмме расселения из ветхоаварийного жилья, а также для нужд Минобороны) на сумму порядка 480-500 млн руб.
Сегодня строительные компании в основном заканчивают имеющиеся заделы, обращает внимание Александр Воробьев: «Мало кто закладывает новые площадки под строительство. Из примеров я знаю, что компания «КПД-Заказчик» начала строить новый панельный дом на пр. Победы». По словам г-на Воробьева, сегодня практически никто из строителей не рискует покупать землю: боятся загадывать, что будет со спросом завтра.
По оценкам экспертов, рынок покупателя первичной жилой недвижимости сжался почти в четыре раза. При этом интерес к квартирам, находящимся на начальном этапе стройки, практически иссяк. «Люди, которые в 2007-2008 гг. приобретали недвижимость с инвестиционной либо сберегательной целью (а они покупали до 45% новых квартир), в кризис покинули рынок, а у тех, кому жилье действительно необходимо, нет денег на его приобретение», — констатирует директор «Корпорации Стратум» ОЛЕГ ПЕРМЯКОВ. Теперь застройщикам, по большей части, приходится рассчитывать на тех, кто может себе позволить обменять меньшую жилплощадь на большую (по оценкам «Корпорации Стратум», таких примерно 20-25% населения). А это значит — строить квартиры преимущественно небольшого метража. Алексей Сахаров подтверждает запрос рынка: «Продажи квартир малой площади — одно- и двухкомнатных до 40 кв. м и 60 кв. м соответственно — пострадали в меньшей степени, тогда как спрос на жилье площадью более 100 кв. м значительно сократился».
На рынке коммерческой недвижимости в 2009 гг. шли те же процессы, что и на рынке жилья: колоссальное падение спроса (и ценника) на продажу и аренду площадей — до 40-50%. По словам директора компании E.R.А. СЕРГЕЯ ЕРЕМЕЕВА, в основном все сделки купли-продажи коммерческой недвижимости в 2009 г. проходили с залоговым имуществом: достаточно много магазинов было продано собственниками для возврата кредитов банкам. Из-за отсутствия финансирования в кризис было заморожено большинство объектов коммерческой недвижимости. Исключением стали проекты, находящиеся на предпусковой стадии. Так, в 2009 г. были введены в эксплуатацию КТК «Северо-западный» (УК «Старая крепость»), офисный центр «Полет» (ИГ «Пионер»), ТЦ «Маяк» (ГК «БД Спиридонов») и др. На стадии сдачи находится первая очередь ТРК «Квартал» (ГК «Азия»).
Практически все строящиеся ТК и ТРК перенесли сроки сдачи: в частности, ТРК «Фиеста» (инвестор — торговая сеть «Молния», площадь первой очереди — 43 тыс. кв. м) и ТРК «Родник» (инвестор — ОАО «Макфа», общая площадь — 140 тыс. кв. м). Темпы работ на объектах были значительно снижены. Что касается новых проектов, то рискуют немногие. В качестве одного из редких примеров Сергей Еремеев указывает на начавшееся в прошлом году строительство компанией «Бовид» пятизвездочной гостиницы на пересечении пр. Ленина и ул. Артиллерийской.
Часть лидеров сменилась
На рынке коммерческой недвижимости, пожалуй, самым заметным событием 2009 г. стало завершение деятельности одного их крупнейших девелоперов города — компании «Энергоинвест». В октябре прошлого года руководство компании подало в арбитражный суд Челябинской области заявление о банкротстве. В феврале 2010 г. ЗАО «Энергоинвест» было признано банкротом, введено конкурсное производство. Остальные лидеры остались при своем. Как замечает Сергей Еремеев, компания «Стройсвязьурал», самый крупный девелопер города, смогла удержать все свои торговые комплексы в управлении и сохранить позиции лидера («Никитинский», «Синегорье», «КС», большая доля ТРК «Куба»). Далее следует продолжающая наращивать объемы ИГ «Пионер» (из последних готовых объектов компании, помимо БЦ «Полет», ТК «Слава» в Копейске), а также торговая сеть «Молния» (ЦТ «Молния», ТК «Радуга»).
Что касается рынка жилищного строительства, то здесь кризис внес более заметные коррективы в расклад сил. Иначе выглядит первая десятка компаний, сдавших в 2009 г. наибольший объем жилья (см. таблицу на стр. 18). Лидерские позиции сохранила лишь ГК «Стройком», сдавшая 60,9 тыс. кв. м. «Группа входила в кризис с серьезным кредитным рычагом, и у многих были сомнения в ее устойчивости, ожидая, что будет, как в поговорке: большой шкаф громко падает. Но компания осталась на лидирующих позициях — в силу своего размера и высокой компетентности первых лиц», — комментирует Олег Пермяков.
А вот холдинговой компании «Массив», в 2006-2008 гг. прочно занимающей место в тройке, по 2009 г. не удалось удержаться даже в десятке. Этот застройщик переживает не лучшие времена, и был вынужден обратиться к ЮУ КЖСИ, чтобы завершить строительство домов в Чурилово. «Мы жестко попали в кризисную ситуацию, прекратился денежный поток, и мы не смогли освоить все то, что начали», — сухо объяснил случившееся президент холдинговой компании «Массив» ЛЕОНИД БЕРКОВИЧ.
Укрепили свое положение в десятке СК «Челябинскгражданстрой» (56,33 тыс. кв. м) и «Легион-С» (37,07 тыс. кв. м), занявшие второе и третье место соответственно.
Из первой десятки исчезли такие крупные игроки, как «НТМ» и «КПД-Заказчик». Александр Воробьев объясняет это тем, что в 2009 г. приоритетом для «НТМ» был Магнитогорск, а для «КПД-Заказчика» — Копейск. Более того, эксперты считают, что у компании «КПД-Заказчик» сейчас одно из самых выигрышных положений уже хотя бы потому, что у них есть собственная производственная база (завод КПДиСК) и изрядная финансовая устойчивость: «Это компания, которую до сих пор готов кредитовать Сбербанк в очень значительных объемах», — замечает г-н Пермяков. Весьма неплохие перспективы у компании «Артель-С», предполагает г-н Воробьев: «У них особая ниша в городе, где никто не работает, — таунхаусы и малоэтажное строительство». Еще одним потенциальным лидером Олег Пермяков считает ЮУ КЖСИ: «В Челябинске они практически не присутствуют, в основном, строят в области, но объем продаж у них значительный. Плюс ко всему — самая высокая финансовая устойчивость: у них просто есть живые деньги. С другой стороны, это, наверное, самая зарегулированная компания: структура принадлежит областному правительству, и наблюдательный совет заставляет их разрываться между коммерческой деятельностью и социальными функциями (как, например, спасение дольщиков в «полистромовском» доме в Копейске)».
Пожалуй, основной фактор, который сформировал сегодняшнюю группу лидеров, — это допустимая финансовая устойчивость компании на момент вхождения в кризис, а также грамотная адекватная реакция руководства в ранней его фазе, считает Олег Пермяков: «Что объединяет [генерального директора ПСО «КПДиСК» Юрия] Федорова, [генерального директора ОАО СК «Челябинскгражданстрой» Вячеслава] Брюхина и первых лиц «Стройкома» — это быстрая реакция на изменение ситуации, гибкость, поиск возможных форм продаж и возможностей оживить спрос, не цепляясь за то, что было. «Стройком», например, смог найти способы решить такую сложную задачу, как расчеты с дольщиками в условиях падения цен. «КПДиСК» в прошлом году раскачал схему накопительного финансирования дольщиков по программе Сбербанка. Что касается «Массива», ошибка его руководства была в том, что они слишком медленно принимали антикризисные решения, в том числе в части финансового управления».
«Острая фаза кризиса прошла, и все, кто работает сегодня, уже успели правильно среагировать, прежде всего, снижением объемов, то есть сокращением затратной части», — полагает Александр Воробьев. По его мнению, больше тяжелых случаев подобно ситуации с «Массивом» на рынке случиться не должно: «Думаю, подавляющее большинство застройщиков находится в состоянии поддержать тот объем строительства, который они ведут сейчас».
Десятка лидеров заметно изменилась
Лидеры по объему ввода жилья в Челябинске, тыс. кв. м
Источник: управление архитектурно-строительного надзора администрации г. Челябинска.
1 данные компаний.
Источник: ТОП-лист «ДК», данные компаний.
2 данные Главного управления архитектуры и градостроительства г. Челябинска.
1ГК «Стройком»
Тополиная аллея,
Малиновка (Сосновский район, Кременкульское сельское поселение).
2СК «Артель-С»
Тополиная аллея.
3ОАО СК «Челябинскгражданстрой»
Краснопольская площадка (мкр 51, 51а),
пос. Шагол (мкр 2, мкр «Чистое небо»),
17 мкр в Курчатовском районе.
4ЗАО «Наука, техника и маркетинг в строительстве» («НТМ»)
пос. Чурилово,
жилой квартал по ул. Дзержинского в Ленинском районе.
5СК Легион
13 мкр в Курчатовском районе (ЖК «Александровский»),
ул. Бр. Кашириных, 34, 34а (ЖК «Святогор»),
ул. Университетская Набережная, 28 (комплекс «Галион»).
6«Метчелстрой»
Металлургический район: ул. Мира, 50-летия ВЛКСМ, Черкасская, ш. Металлургов.
7ФСК «Западный луч»
участок, ограниченный ул. Труда, Энгельса, набережной реки Миасс и ТК «Молния» (жилой комплекс бизнес-класса «Западный луч»).
8Филиал ЗАО «Желдорипотека»
мкр №2 пос. Чурилово.
9ЮУ КЖСИ
пос. Чурилово.
10«КПД-Заказчик»
Копейск: комплексная застройка 19 мкр,
17 мкр в Курчатовском районе.
11«Жилстрой № 9»
площадка на ул. Бр. Кашириных (87а, 85а, 99б),
отдельные дома по ул. Университетская Набережная, Знаменская, Белорецкая, Блюхера, Яблочкина, Тарасова, Омская
12ООО ПКФ «Символ»
квартал жилой и коммерческой застройки «Загородный» в границах ул. Шаумяна-Доватора, Курчатова-Цеховая.
13«Магистр»
квартал, ограниченный ул. Рылеева и Блюхера (три дома),
отдельные дома по ул. Елькина, С. Юлаева, Цвиллинга, Воровского, Пушкина.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Качество жизни
| Мнения
| WIKI — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Самое читаемое
На Урале построят завод по производству микропроцессоров для использования в космосе 
«Росспиртпром» стал частным. Этой приватизации ждали 20 лет 
Немецкий производитель стройматериалов Knauf отказывается от бизнеса в России 
Рядом с парком Маяковского выставлена на продажу земля под строительство высотки