Обзор: Торгово-развлекательные центры

эксперты
Станислав Ахмедзянов
руководитель департамента коммерче­ской недвижимости АН «Компаньон»
Анна Капустина
коммерческий директор управляющей компании «Сити-Парк» (ТРК «Горки»)
Кирилл Матвеев
исполнительный директор управля­ющей компании «Молния-Инвест» (ТРК «КУБа»)
Олег Пермяков
директор «Корпорации «СТРАТУМ»
Алексей Прокошин
директор по маркетингу управляющей компании «Сити-Парк» (ТРК «Горки»)
Александр Чикалов
директор по маркетингу холдинга «Мегаполис»
Алексей Шестаков
вице-президент холдинга «Русский дом» (ТРЦ «Фокус»)

Обычным делом стала зависимость величины арендной ставки как от расположения комплекса в городе, так и от расположения магазина в самом торговом центре: чем дальше оно от главного входа или чем выше этаж, тем ставка меньше. Например, по словам Анны Капустиной, аренда аналогичных площадей на первом и втором этажах может отличаться на 20-30%. Кроме того, на челябинском рынке появилось понятие, давно существующее в столице, — «ставка с процентом от товарооборота». Такую схему взаимоотношений с арендодателями активно используют крупные федеральные розничные компании, которых в нашем городе становится все больше.

Классический вариант деления торговой недвижимости на районные, город­ские и региональные торговые центры в Челябинске неприменим, говорят эксперты. Местный рынок пока не вышел из стадии формирования, и концепции торговых комплексов зачастую недостаточно четкие для корректного деления. В большинстве челябинских ТЦ арендаторы подбираются стихийно, еще более размывая позиционирование. АЛЕКСЕЙ ПРОКОШИН, директор по маркетингу управляющей компании «Сити-Парк» (ТРК «Горки»): «Существующие челябинские ТРК позиционируются «на всех». А между тем, ценовое позиционирование конкретного торгового комплекса определяется тем, какие «якоря» в нем расположены. Например, в «Горках» это гипермаркет «НАШ», выраженный дискаунтер. Он и определяет основной, хотя и далеко не весь, поток людей, которые идут к нам. А в «Фокусе» якорный арендатор — «Теорема», соответственно, и позиционирование должно быть другое: в такой гипермаркет люди ходят не столько за ценой, сколько за ассортиментом и комфортом».

ОЛЕГ ПЕРМЯКОВ, директор «Корпорации «СТРАТУМ», делит челябинский рынок цивилизованной торговли на торгово-развлекательные центры, торговые комплексы, центры целевой покупки и отдельные магазины. Например, «Гостиный двор» и Garderob — это центры целевой покупки, «Горки» и «Фокус» — ТРЦ, а «Никитинский» и «Сине­горье» — торговые комплексы.

Наиболее крупные игроки торгово-развлекательного сегмента на сегодняшний момент, по оценкам директора по маркетингу холдинга «Мегаполис» АЛЕКСАНДРА ЧИКАЛОВА, это КРК «Мегаполис» и ТРК «Горки» (включая мультиплекс «Синема Парк»). Некоторые эксперты к ведущим игрокам причисляют и ТРК «Фокус». В целом сегмент ТРК в Челябинске, по общему мнению, находится на очень ранней стадии развития. Первый крупный комплекс такого рода — «Горки» — открылся лишь два года назад. АЛЕКСЕЙ ШЕСТАКОВ, вице-президент холдинга «Русский дом» (ТРЦ «Фокус»), констатирует отсутствие у челябинцев московской привычки совмещать шопинг и посещение развлекательной зоны: «Это своеобразная культура. Первым торгово-развлекательным центрам сейчас сложно ее внедрять. Дальше будет проще: вырастет поколение потребителей, которые будут воспринимать посещение магазинов и развлечения как единое целое».

Именно развитие торгово-развлекательного формата эксперты называют главным трендом ближайших двух лет. С одной стороны, индустрия развлечений не в силах оплачивать высокую аренду. По словам КИРИЛЛА МАТВЕЕВА, исполнительного директора управляющей компании «Молния-Инвест» (ТРК «КУБа»), развлекательные операторы редко могут платить выше $200 в год за кв. м (см. «Детали» на стр. 35). Тем не менее их присутствие в ТК кардинально сказывается на увеличении покупательского трафика. Кирилл Матвеев: «Развлекательная составляющая — это сильнейший трафикообразующий фактор! Если раньше было принято привлекать в качестве «якорей» магазины бытовой техники и продуктовые супермаркеты, то сегодня развлечения вне конкуренции». Г-н Матвеев рассчитал, что 7 тыс. кв. м «развлечений» помогут «КУБе» привлечь до 30% всего трафика и таким образом обеспечить покупательский интерес более доходным арендаторам, например, одежным бутикам, арендные ставки для которых могут составлять $2 тыс. в год и выше.

Больше половины предложения на челябинском рынке торгово-развлекательной недвижимости (55%), по оценкам руководителя департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» СТАНИ­СЛАВА АХМЕДЗЯНОВА, приходится на встроенно-пристроенные помещения. Качественная недвижимость занимает примерно четверть рынка, а оставшиеся 20% — это в основном бывшие жилые помещения на первых этажах, переведенные в нежилой фонд. Олег Пермяков: «Когда оценивают предложение на рынке, часто допускают такую ошибку: берут весь объем торговых площадей, делят на число населения и говорят, что Челябинск по насыщению торговой недвижимостью приблизился к Парижу или Москве».

На рынке еще недавно складывалась ситуация, при которой, с одной стороны, дефицит качественных торговых площадей позволял девелоперам особенно не волноваться по поводу позиционирования и качест­венной концепции ТЦ. С другой стороны, торговые комплексы без качественных концепций не устраивали федеральных FMSG-операторов, заинтересованных в выходе на челябинский рынок. Такая ситуация постепенно меняется к лучшему. Девелоперы один за другим начинают учитывать интересы федеральных арендаторов при проектировании и строительстве торговых комплексов. Например, при разработке плана будущего ТРК «КУБа» проектировщикам пришлось несколько раз менять общую планировку комплекса. В результате, по словам г-на Матвеева, удалось добиться того, что сейчас 65% торговых площадей ТРК арендуют именно федеральные компании.

По мере появления более качественных ТЦ и ТРЦ крупные федеральные арендаторы будут перетекать в них, считают эксперты. Одни — за более высоким трафиком, другие — просто из желания не упустить места концентрации конкурентов. В целом потребность Челябинска в ТРЦ Станислав Ахмедзянов оценивает в 6-9 единиц. Пока на рынке представлены фактически только два раскрученных ТРЦ: «Горки» и «Фокус». В ближайшее время к ним присоединится «КУБа». Перетекание арендаторов чувствуется уже сейчас, говорит г-н Ахмедзянов: «Бизнес желает торговать в местах с высокой проходимостью. Поэтому не очень качественные помещения, которые раньше уходили влет, теперь, бывает, подолгу стоят пустыми. И если раньше рост арендных ставок на 30-40% в год никого не пугал, то сейчас речь идет лишь о росте в рамках инфляции на 10-15% в год». По мнению Олега Пермякова, дальнейшее развитие этой тенденции приведет к постепенному вытеснению первых челябинских ТЦ, строившихся без четкой архитектурной и арендной политики, и к необходимости глубокого редевелопмента таких зданий.

Новая торговая и торгово-развлекательная недвижимость строится в Челябинске постоянно. В 2007 г. были запущены вторая и третья очереди ТРК «Фокус», ТЦ «Радуга» (8,3 тыс. кв. м) и еще ряд проектов. В начале мая стартовал ТРЦ «КУБа» (50 тыс. кв. м), во второй половине года планируется открыть первую очередь ЦЦП «Квартал» (16 тыс. кв. м) и, возможно, ТРЦ «Фиеста» (43 тыс. кв. м). На 2009 г. намечено открытие ТРЦ «Родник» (150 тыс. кв. м), ТРЦ «Северные ворота» (38 тыс. кв. м), торгово-развлекательного комплекса ГК «Монолит» в 21-м микрорайоне (60 тыс. кв. м) и завершение ряда других проектов. Однако, несмотря на такие, казалось бы, впечатляющие темпы строительства новой торговой недвижимости, эксперты называют динамику челябинского рынка низкой, особенно на фоне других регионов. Олег Пермяков: «Динамика предложения на челябинском рынке торгово-развлекательной недвижимости по сравнению с соседним Екатеринбургом до обидного медленная».

В Челябинске сохраняется дефицит качественных торговых площадей, особенно на фоне возрастающего интереса к городам-миллионникам со стороны федеральных торговых сетей, которые предъявляют серьезные требования к уровню предлагаемых помещений. Например, появление челябинского гипермаркета «НАШ» сети «Седьмой континент», планировавшееся еще с конца 2004 г., стало возможным только с открытием двумя годами позже ТРК «Горки», чьи параметры наконец устроили мос­к­вичей. Кирилл Матвеев: «Практически ни один федеральный оператор даже не будет рассматривать торговый комплекс меньше 30 тыс. кв. м». Анна Капустина: «Федеральные компании предъявляют серьезные требования к внешнему и внутреннему виду своего магазина: к его площади, конфигурации и местонахождению в комплексе, к дизайну интерьера, оборудования и т. д.». Количество представленных в Челябинске федеральных FMCG-компаний, по словам Алексея Шестакова, вдвое меньше, чем в соседнем Екатеринбурге: «Есть не просто по­требность в торговых площадях, существует множе­ство потенциальных московских и вообще иногородних арендаторов, которые очень хотели бы прийти в Челябинск».

Одной из причин относительно медленного развития челябинского рынка ТРЦ Олег Пермяков называет сложности с получением разрешительной документации на строительство коммерческой недвижимо­сти в центре города. Летом 2005 г. мэр Челябинска Михаил Юревич провозгласил смену градостроительной политики, отказавшись от уплотнительной застройки. После этого городские власти практически прекратили выдачу разрешений на строительство. Из-за сложностей с получением земельных участ­ков в центре города строительство новых торговых комплексов идет в основном двумя путями. Одни игроки предпочитают осваивать спальные районы и города-спутники: ТРК «Фокус», METRO Cash & Carry (Копейск), ТРК на месте бывшего ДК «Победа». Другие компании проводят глубокий редевелопмент бывших промышленных объектов: ТРЦ «Фиеста» (экс-текстильная фабрика), ТРК «КУБа» (бывший часовой завод), ЦЦП «Квартал» (здание кожевенного завода). Причем объем затрат на проведение такого редевелопмента растет вместе с ростом требований к качеству торговой недвижимости. Например, здание завода «Калибр» при перестройке его в одноименный торговый комплекс претерпело лишь внешние косметические и кое-какие внутренние изменения. Для превращения бывшего часового завода «Молния» девелоперу пришлось капитально перестроить здание, достроив часть площадей. А ИГ «Пионер», которая сейчас ведет редевелопмент радиозавода «Полет», планирует и вовсе снести часть зданий и построить новые. В этом случае уже можно говорить о редевелопменте не зданий, а площадей, считают эксперты.

Второй причиной низких темпов развития рынка торговой недвижимости г-н Пермяков считает отсутствие в Челябинске иногородних компаний-девелоперов. Все уже запущенные, строящиеся и проектируемые на данный момент объекты принадлежат челябинским игрокам, которым зачастую не хватает опыта и финансовых возможностей для реализации действительно амбициозных объектов. Именно поэтому, по словам г-на Пермякова, в Челябинске до сих пор нет ни одного суперрегионального торгового центра (от 120 тыс. кв. м). Первой ласточкой должен стать ТРК «Родник» (150 тыс. кв. м, запуск намечен на конец 2009 г.). «Самый крупный смешанный торгово-офисно-развлекательный проект в рамках одного земельного участка, о котором я слышал, — это «Персей» компании «Энергоинвест» площадью около 130 тыс. кв. м. Для сравнения: в екатеринбургском комплексе «Стражи Урала» только офисной площади свыше 180 тыс. кв. м», — сетует Олег Пермяков.

Спрос на качественные торговые площади и индустрию развлечений продолжает расти, и, несмотря на появление в последние годы целого ряда крупных торговых и торгово-развлекательных проектов, рынок уже несколько лет не может приблизиться к стадии насыщения. Эксперты указывают, что в Челябинске есть целые административные районы, практически лишенные качественных торговых центров: Металлургический (единственный ТК «КС»), Тракторозаводский, где работает только ТЦ «Башня», и Ленинский. Появление современных ТРК в спальных и рабочих районах приведет к общему увеличению покупательской активности (часть покупателей в них перейдет из существующих небольших магазинов и развлекательных центров, открытых на базе старых ДК и крупных советских магазинов), а следовательно, не слишком сильно скажется на позициях центральных, уже раскрученных ТРК. Александр Чикалов приводит пример из недавнего прошлого: непосредственно после открытия мультиплекса «Синема Парк» (ТРК «Горки») в «Мегаполисе» наблюдался заметный отток посетителей. Однако ситуация быстро выровнялась, и трафик в «Мегаполисе» даже поднялся: сказались общий рост спроса и активные маркетинговые действия топ-менеджмента.

В ближайшие несколько лет серьезных качественных скачков на челябинском рынке торгово-развлекательной недвижимости эксперты не прогнозируют. Конкуренция между ТРК обострится лишь тогда, считает г-н Прокошин, когда их количество будет таково, что они будут находиться в 15-минутной транспортной доступности друг от друга, и у покупателя появится реальный выбор. Примерно тогда же в Челябинске стоит ожидать появления нишевых ТРК, например, торгово-развлекательного центра, рассчитанного исключительно на детские товары и развлечения. Пока же, согласно исследованию авторитетной Jones Lang LaSalle (см. «Детали» на стр. 29), в Челябинске есть лишь 14 тыс. кв. м торговой недвижимо­сти, отвечающей всем мировым стандартам. Для сравнения: аналогичный показатель составляет в Екатеринбурге 191 тыс. кв. м, в Нижнем Новгороде — 182 тыс. кв. м, а в Казани — все 350 тыс. кв. м!

Появления в Челябинске центров с разработанными на мировом уровне архитектурными и арендаторскими концепциями Олег Пермяков ожидает примерно через 3-4 года. Такой срок г-н Пермяков объясняет длительностью периода разработки, получения документации и строительства, которая составляет как раз три года. Пока же такие проекты в Челябинске даже не анонсированы.

В 2009-2010 гг. на рынке будут появляться все более крупные участки под застройку. Это связано, во-первых, с активным строительством новых микрорайонов комплексной застройки: «Золотая долина» (группа «Ренова»), жилой комплекс в Чурилово (ГК «МАССИВ») и др. Вторая причина — общий тренд к укрупнению форматов, наблюдающийся на региональных рынках коммерческой недвижимости.

Новая волна качественного развития ожидает рынок в 2010 г., предсказывает Олег Пермяков. С этого времени начнется появление районных и микрорайонных торговых центров (центров шаговой доступности) площадью до 10 тыс. кв. м.

мнение
Аренда помещений «бутикового» формата будет дорожать
Станислав Ахмедзянов
руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон»
В 2005-2006 гг. максимальным спросом пользовались помещения площадью 40-80 кв. м, затем спрос сместился в сегмент 80-120 кв. м. Полностью его не смогли удовлетворить даже открывшиеся в то время «Горки» и «Фокус». В ближайшее время наибольший спрос на помещения будет по-прежнему сконцентрирован в сегменте 80-120 кв. м (стандартный «бутиковый» формат), что может спровоцировать опережающий рост арендных ставок. Спрос на сегмент 40-80 кв. м тоже начинает расти, его подогревают банки, активно расширяющие свои сети розничного обслуживания. Спрос в сегменте 200-500 кв. м останется стабильно растущим.