Обзор ДК: Жилищное строительство. Подрядчики

????радостроительной политики и изменения в законодательстве заставляют челябинских подрядчиков объединяться в профессиональные союзы, чтобы совместно защищать свои интересы. Одновременно для сохранения уровня рентабельности строители меняют технологии строительства и сокращают издержки.

эксперты
Михаил Баранов
директор ООО «Раствор-Строй»
Леонид Беркович
председатель совета директоров ГСП «Массив»
Владимир Бурлаков
президент НКО «Ассоциация предприятий строительной отрасли Челябинска»
Виктор Лебедев
генеральный директор ЗАО «Энергоинвест»
Сергей Лобастов
руководитель группы компаний «Полистром»
Борис Мельник
генеральный директор производственно-строительной компании «Символ»

Зачем подрядчикам договариваться с чиновниками?
Почему денежные расчеты в строительстве выгоднее бартера?
Как компании снижают затраты на возведение зданий?
Кто выиграет от передела на челябинском рынке недвижимости?

Первые союзы строителей, в том числе и Ассоциация Строителей России, начали появляться в Москве и Санкт-Петербурге еще в 90-е годы. До Челябинской области волна кооперации докатилась лишь пару лет назад. Первым подобным общественным объединением на Южном Урале в 2004 г. стал Союз предприятий строительной отрасли Челябинской области. Два года спустя было организовано НКО «Ассоциация предприятий строительной отрасли Челябинска». А весной 2006 г. было объявлено о создании Союза предприятий строительного комплекса Челябинска (подробности см. в «ДК» № 6 от 3 апреля 2006 г.). По словам генерального директора ЗАО «Энергоинвест» ВИКТОРА ЛЕБЕДЕВА, такая активность связана с желанием застройщиков создать организацию, которая могла бы лоббировать их интересы на всех уровнях. «Союзы и объединения прежде всего позволяют строителям более «громко» и убедительно защищать свою позицию в диалоге с властью», – комментирует г-н Лебедев. Потребность диалога с властью и обществом стала особенно актуальна в последние два года, когда государство изменило правила игры в строительном бизнесе. По мнению строителей, новые законы не всегда легко ложатся на региональную специфику, зачастую разрушают привычные механизмы ведения бизнеса, увеличивают издержки и тормозят строительство.

Подрядчики кооперируются для диалога с властью

Первые серьезные связанные с политикой проблемы возникли у застройщиков в 2005 г. Вступивший в действие федеральный закон «О долевом участии» сделал популярную до того схему привлечения инвестиций («долевку») непривлекательной для застройщика. Появившийся примерно в то же время новый Градостроительный кодекс изменил порядок распределения земельных участков под жилую застройку, сделав обязательным проведение земельных аукционов. В результате участки в Челябинске не выделялись почти полгода – строители остались без земли, а значит, и без заделов на будущее. И наконец, вступивший в должность весной 2005 г. новый мэр Челябинска МИХАИЛ ЮРЕВИЧ провозгласил смену направления градостроительной политики. Муниципалитет отказался от тактики точечной застройки в пользу строительства новых микрорайонов и прекратил существовавшую до того практику, когда застройщики начинали строительство, не дожидаясь полного оформления пакета разрешительных документов. «Практически у всех челябинских строителей возникли три основных проблемы: недостаток объемов работ, затянутые сроки получения разрешительной документации и нехватка инвестиций», – резюмирует президент НКО «Ассоциация предприятий строительной отрасли Челябинска» ВЛАДИМИР БУРЛАКОВ.

Общие для всех застройщиков проблемы профессиональные объединения строителей и решают во многом одинаково – в основном за счет переговоров с федеральными и областными властями об изменениях существующего законодательства. А кроме того, занимаются по-средничеством в разрешении конфликтов между застройщиками и властями и реализуют программы по подготовке кадров для строительной отрасли. Сейчас Владимир Бурлаков работает над созданием некоммерческого партнерства «НК ПСО ГЛАВК» и надзорной комиссии. «ГЛАВК» объединит всех желающих из числа участников Ассоциации предприятий строительной отрасли для застройки крупных площадок в Челябинской и Тюменской областях, ???? выполнять функции застройщика и генерального подрядчика, планируя и распределяя работы между своими членами. Надзорная комиссия ассоциации будет помогать банкам оценивать риски при кредитовании строительных организаций под конкретные проекты и выполнять общественный надзор за качеством строительных работ.

Между тем среди топ-менеджеров строительных компаний существуют неоднозначные мнения о целесообразности всех трех союзов строителей. Например, Виктор Лебедев считает, что строительные союзы действительно могут сыграть положительную роль во взаимодействии с поставщиками и быть эффективны в вопросах создания единого информационного поля, выработке согласованных решений по развитию строительной отрасли. Генеральный директор производственно-строительной компании «Символ» БОРИС МЕЛЬНИК, напротив, не видит в существующих объединениях какой-либо пользы: «Мы состояли в одной из таких организаций, но приняли решение выйти из нее, так как руководство использовало объединение для достижения личных целей и саморекламы. Помощи для решения наших проблем мы там не нашли». Директор компании «Раствор-Строй» МИХАИЛ БАРАНОВ говорит, что участие в Ассоциации, возглавляемой г-ном Бурлаковым, в моральном плане дает ему чувство локтя, которое было в советские времена. А для его бизнеса – это возможность корректно оценивать надежность строительных организаций-партнеров. Общаясь в профессиональном кругу, г-н Баранов выясняет, кому можно доверять и отпустить товар в кредит, а кому и не стоит. Став одним из членов Ассоциации «Раствор-Строй» прибавил к своей клиентской базе пять новых компаний.

Компании меняют технологии строительства

Исчезновение легкодоступных инвестиционных схем побуждает строителей оптимизировать издержки. Компании одна за другой осваивают монолитно-каркасное домостроение и отказываются от бартерных схем. Как рассказывают застройщики, мода на монолитно-каркасное домостроение, как и отказ от бартера, массовыми явлениями стали в последние два года. По словам руководителя группы компаний «Полистром» (производство кирпича и строительство) СЕРГЕЯ ЛОБАСТОВА, до 2004-2005 гг. доходная часть строительного бизнеса позволяла многим подрядчикам «деньги не считать». Над оптимизацией издержек можно было не задумываться и строить, используя более дорогие панельную и кирпичную технологии. Сегодня ситуация поменялась. Руководство ГК «Полистром» сделало выбор в пользу металло-каркасов после того, как специалисты компании просчитали предполагаемый рост цен на стройматериалы. По данным «Полистрома», цемент и бетон в течение летне-осеннего строительного сезона подорожают на 15-20%, а цены на металло-каркас будут расти в пределах ставки рефинансирования (13% в год). При этом Сергей Лобастов говорит, что конъюнктура спроса в настоящее время поворачивается от панельных и кирпичных домов в пользу монолитно-каркасных. Борис Мельник: «При правильной организации труда монолитное домостроение экономически более выгодно, чем кирпичные и панельные дома. Мы уже проектируем несколько монолитно-каркасных зданий».

Отказ от бартерных схем, которые практиковались челябинскими строителями с середины 90-х, позволяет подрядчикам получать больше прибыли. Председатель совета директоров ГСП «Массив» ЛЕОНИД БЕРКОВИЧ вспоминает, что в середине 90-х строительный рынок пришел к бартеру из-за полного отсутствия свободных средств. С начала текущего года ГСП «Массив» полностью отказался от расчета квартирами с субподрядными организациями и поставщиками стройматериалов. После этого заключать сделки стало намного проще. «Если это передача квартир, то сразу возникают вопросы: в каком виде их передавать, в какое время и по цене на какой период? Там столько неизвестных, что порой решение этого уравнения приводило к конфликтным ситуациям», – комментирует г-н Беркович. Другие участники строительного рынка помимо удобства товарно-денежной схемы отмечают ее привлекательность для застройщика. Сергей Лобастов рассказывает, что многие клиенты «Полистрома» также стали отказываться от бартера. Бартерная схема расчетов с субподрядчиком предполагает обмен квартиры на услугу на начальном этапе строительства, когда квадратный метр стоит на 20-30% дешевле, чем на завершающем этапе. Рассчитываясь со всеми партнерами деньгами, строители получают возможность продавать квартиры самостоятельно, а это дает как минимум дополнительные 10% прибыли. Михаил Баранов считает, что одной из причин массового отказа от бартера стало вступление в действие федерального закона «О долевом строительстве». Согласно этому нормативно-правовому акту застройщик больше не имеет права передавать кому-либо квартиры на «котлованной» стадии строительства без оформления сделки в Регистрационной палате. По словам Виктора Лебедева, вернуться к товарно-денежным отношениям во многом позволили и кредитные учреждения. Воспользовавшись ситуацией вокруг нового закона о «долевке», в 2005 г. банки заметно активизировали свою деятельность на строительном рынке, что дало возможность застройщикам увеличить количество оборотных денег. По мнению экспертов, тенденцией ближайших нескольких лет станет еще большее увеличение доли банковских кредитов в инвестициях, привлекаемых строительными компаниями.