Обзор ДК: Офисная недвижимость - 11.06.2007

Челябинские девелоперы стремительно наращивают темпы строительства офисных центров. Привлеченные благоприятной ценовой ситуацией, на рынок выходят новые игроки. Для упорядочения рынка и смягчения послед­ствий возможного кризиса перенасыщения крупные игроки инициировали создание саморегулируемой организации и разработали собственную классификацию бизнес-центров.

эксперты
Дмитрий Агапкин
директор управляющей компании «Плаза – ДевелопментСервис»
Виктор Лебедев
генеральный директор ЗАО «Энергоинвест»
Алексей Лобанов
исполнительный директор управляющей компании «Челябинск-СИТИ»
Игорь Миков
директор управляющей компании «Арендная система»
Олег Пермяков
директор ЗАО «Корпорация СТРАТУМ»

Кому выгодно завышать требования к качеству офисных зданий
Какие офисы будут пользоваться спросом в ближайшие годы
Сколько стоит стать девелопером

Челябинский рынок коммерческой недвижимости переживает бурный рост. Новые проекты запускают как уже извест­ные игроки, так и новички, впервые вкладывающие деньги в девелопмент. На сегодняшний день, по словам ДМИТРИЯ АГАПКИНА, директора управляющей компании «Плаза – ДевелопментСервис», часть челябинских игроков придерживается так называемой «старой» классификации офисной недвижимости, которая была озвучена в 2003 г. на форуме так называемой «большой четверки» – ведущих консалтинговых компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью в России (Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko). Некоторые участники рынка уже перешли на новый классификатор, который был выдвинут упомянутой «четверкой» в конце 2006 г. А часть девелоперов вообще присваивает своим объектам классность на свое усмотрение, игнорируя общепринятые критерии. В результате качество зданий разнится, а, поскольку позиционирование эквивалентно, арендные ставки равны. По мнению экспертов, это приводит к тому, что понятие «класс А» в глазах арендаторов девальвируется.

Рынку нужен единый классификатор офисных центров

Несколько месяцев назад топ-менеджмент трех крупных игроков челябинского рынка офисной недвижимости: «Энергоинвеста», ГК «Мизар» (БЦ «Мизар») и холдинга «Аркаим» (БЦ «Аркаим-Плаза») – выступил с инициативой создания в Челябинске саморегулируемой организации девелоперов и управляющих компаний. Чуть позже генеральный директор ГК «Энергоинвест» ВИКТОР ЛЕБЕДЕВ обнародовал самостоятельно разработанную классификацию офисных зданий, которую впоследствии предложил использовать бизнес-сообществу УрФО для определения позиционирования деловых центров (см. «Детали» на стр. 27). Инициативу «Энергоинвеста» поддержали управляющие компании «Мизар» и «Плаза – ДевелопментСервис». В ближайшем будущем классификация будет направлена на рассмотрение в ведущее всероссийское объединение профессиональных управляющих и девелоперских компаний в сфере коммерческой недвижимости – Гильдию Управляющих и Девелоперов (Москва). Как объясняет г-н Лебедев, цель обоих шагов – создать единые правила работы на рынке офисной недвижимости. Классификатор должен задать четкие стандарты для строительства и позиционирования офисных объектов.

Эксперты пока затрудняются оценить практическую эффективность нового классификатора. Дмитрий Агапкин говорит, что, с одной стороны, классификация «Энергоинвеста» адаптирует к челябинским реалиям московские стандарты, например, близость к метро и транспортным развязкам, уточняет понятие центра города. С другой – по мнению эксперта, «Энергоинвест» устанавливает недостаточно высокую планку требований для зданий класса А. Подобного мнения придерживаются и другие участники рынка. Отдельные игроки считают инициативу г-на Лебедева излишней и предпочитают придерживаться классификатора «большой четверки» от 2006 г. Исполнительный директор управляющей компании «Челябинск-СИТИ» (строящийся деловой центр международного класса «Челябинск-СИТИ») АЛЕКСЕЙ ЛОБАНОВ: «Предложено занизить международные стандарты до челябинских реалий, а я предлагаю подрастить челябинские реалии до международной классификации. Ведь местная классификация на выбор таких компаний, как Hewlett Packard и IBM, не повлияет, потому что эти клиенты, выбирая офис в Челябинске, достанут международную, с которой приехали из Чикаго». Директор УК «Арендная система» ИГОРЬ МИКОВ: «Московским управляющим компаниям, которые в настоящее время пытаются выйти в регионы, конечно, выгодно придерживаться более жесткой классификации, в которой, к примеру, будет сказано, что здания класса A должны управляться крупными столичными УК. Для местных предпринимателей более эффективно создать некую классификацию под собст­венные нужды и с опорой на нее в рекламных целях говорить, что построено здание класса A, потому аренда в нем так дорого и стоит».

Довести единые стандарты классификации офисных объектов до широкого круга девелоперов призвана создаваемая игроками саморегулируемая организация. Виктор Лебедев отмечает, что пока сотрудничество дальше слов не пошло. Инициаторы завязли в организационных вопросах. По его мнению, некоммерческое партнерство будет создано с наступлением избытка предложения, когда продавать и сдавать в аренду построенные офисы станет намного сложнее.

К буму офисного строительства привел рост цен на коммерческую недвижимость

Избыток предложения грозит челябинскому рынку офисной недвижимости уже в краткосрочной перспективе. В настоящее время, по данным, которыми располагает «Энергоинвест», в городе на стадии строительства находится порядка 120 тыс. кв. м офисных площадей. На этапе проектирования – около 100 объектов бизнес-недвижимости. Из них 16 уже имеют согласованную проектно-сметную документацию (100 тыс. кв. м), 64 проходят согласования, 19 – на этапе оформления заявок. «В ближайшем будущем предложение будет увеличиваться темпами свыше 100 тыс. кв. м в год. Это колоссальные объемы! С таким приростом в 2007 г. рынок ждет насыщение, а в 2008 г. – перенасыщение», – отмечает Виктор Лебедев.

Высокие темпы офисного строительства эксперты объясняют несколькими причинами. Прежде всего инвестиционной привлекательностью. «При правильном определении цены создание делового центра на продажу – абсолютно ликвидный проект», – говорит директор ЗАО «Корпорация СТРАТУМ» ОЛЕГ ПЕРМЯКОВ. В настоящее время, по данным СТРАТУМа, стоимость встроенно-пристроенных офисных помещений в Калининском и Курчатовском районах оценивается из расчета 60-70 тыс. руб. за кв. м. В течение трех лет она может вырасти в полтора-два раза. Здания, выделяющиеся из общей массы, например «Челябинск-СИТИ» и «Аркаим-Плаза», теоретически могут быть проданы по 150-160 тыс. руб. за кв. м. Для этих объектов двукратное удорожание в течение трех лет, по словам г-на Пермякова, не предел.

Для того чтобы построить с нуля собственный девелоперский бизнес, ориентированный на офисную недвижимость, по оценкам Виктора Лебедева, требуется минимум $2 млн. В сумму входят затраты на аренду офиса, заработную плату персонала (на первое время), приобретение земельного участка, разработку проекта, оформление пакета разрешительных документов, технических условий, договоров на присоединение к сетям. Затраты непосредственно на возведение современного офисного здания категории В эксперты оценивают в среднем в 45 тыс. руб. за кв. м.

Цена «входного билета» меньше для тех, кто уже является собственником земельного участка или владеет им на условиях аренды под строительство. Стоимость земли зависит от ее расположения: чем дальше от центра города, тем дешевле. Например, в наиболее престижном для офисного строительстве квартале ул. Пушкина – ул. Свободы – ул. К. Маркса – ул. Труда, по данным ЗАО «Корпорация СТРАТУМ», цена достаточного для возведения офисного объекта участка начинается с $3 млн. А в районе лакокрасочного завода 0,4 га с подведенными коммуникациями и асфальтированной дорогой, обнесенные забором, по информации DomСhel.ru, стоят всего лишь четыре млн руб.

Приросту числа офисных зданий способствует и стабилизация отношений между мэрией и большинством застройщиков. Как вспоминают участники рынка, в 2005 г. городская администрация «начала приводить строительный рынок в соответствие с буквой закона» (подробности см. в «ДК» № 30 от 25 декабря 2006 г.). Активные действия мэрии привели к тому, что большинство городских строек оказались заморожены, число предложений сократилось примерно наполовину. Позже, в 2006 г., многие строительные компании смогли урегулировать с городской администрацией все спорные вопросы и продолжили возведение ранее начатых объектов. «За последние 12 месяцев условия для строительства в Челябинске стали более комфортными. Соответственно, предложение прирастает более высокими темпами, чем спрос», – комментирует Виктор Лебедев.

Другая причина высоких темпов строительства офисных зданий – дефицит предложений на продажу. Олег Пермяков вспоминает, что продажа коммерческих помещений практически прекратилась в 2005-2006 гг., когда рост цен на недвижимость привел к значительному увеличению залоговой стоимости незавершенного строительства. Это дало девелоперам возможность завершать начатые стройки не за счет распродажи части возводимых объектов, а используя заемный капитал. Уменьшившийся объем продаваемых «квадратов» побудил многие южноуральские компании начать строительство офисных зданий для нужд собственного бизнеса. «Еще три-четыре года назад мы ходили в банки и просили денег, а банки смотрели на нас с высоты и диктовали свои условия. Сейчас кредитные организации сами стучатся в дверь. Теперь уже мы выбираем, с кем работать. У зарекомендовавших себя девелоперов появилась реальная возможность привлекать проектное финансирование и не жертвовать частью объекта. Но для этого нужно проходить анализ, экспертную оценку бизнеса», – свидетельствует Алексей Лобанов.

Строители офисов ориентируются на класс B

По статистике «Энергоинвеста», из 13 строящихся в Челябинске офисных центров (см. «Детали» на стр. 28) к классу А относятся лишь два-три. Остальные – класс B, то есть «качественные помещения повышенной комфортности» с арендной ставкой средней ценовой категории (сегодня около 750 руб. за кв. м в месяц). Причина – увеличение численности потенциальных арендаторов B-класса. По словам Олега Пермякова, основным потребителем в этом случае является «подросший средний бизнес», который еще пока не готов платить за офис дорого, но уже желает находиться в качественном здании с добропорядочными соседями, профессиональной эксплуатирующей службой, скоростным Интернетом, достаточным количеством телефонных номеров. Число таких компаний стабильно увеличивается. Алексей Лобанов: «Компании растут, как семьи. Начинавшие в 90-е гг. предприниматели выделяют каждое направление своей деятельности в виде отдельных дочерних фирм. Каждому новому «родственнику» требуется сопоставимая по комфортности «квартира».

Другие рыночные ниши для создания новых офисных центров на сегодняшний день менее привлекательны. По данным «Энергоинвеста», здания верхнего ценового сегмента (0,9-1,8 тыс. руб. за кв. м) занимают около 8% от общего объема рынка, нижнего (0,55 тыс. руб. за кв. м) – 81%. Основную долю арендаторов в нижней ценовой категории, по словам Олега Пермякова, составляет малый и средний бизнес. Его представители формируют спрос на офисы размером около 50 кв. м в бизнес-центрах классов C и D, а также площади деловых объектов, которые по своему качеству недотягивают до минимальных требований большинства широко известных классификаций офисных зданий. «Найти в Челябинске и взять в аренду подобный офис сегодня вполне возможно», – характеризует насыщенность нижнего ценового сегмента г-н Лобанов. По словам Дмитрия Агапкина, костяк арендаторов деловых зданий дорогой ценовой категории составляет крупный бизнес, в основном федеральные и международные компании, для которых Челябинск – всего лишь одна из точек присутствия. Численность подобных арендаторов в столице Южного Урала намного меньше популяции малого и среднего бизнеса. Значительной динамики ее прироста не наблюдается. «Последние вакантные площади «Аркаим-Плаза» заселяются в основном челябинскими компаниями», – говорит г-н Агапкин. «Я даже не уверен, что у «Челябинск-СИТИ» будет хорошая наполняемость. Спроса недостаточно. Для основной массы местного бизнеса аренда и в «Аркаим-Плазе», и в «Челябинск-СИТИ» слишком дорога. А те, кто хотел прийти в город, уже пришли. Если кто-то в ближайшее время и появится, то будет доволен теми 14 тыс. «квадратов» класса А, которые уже есть», – отмечает один из участников рынка, не называя своего имени.

По общему мнению экспертов, по мере насыщения рынка в 2007-2008 гг. рост арендных ставок опустится до уровня инфляции. Олег Пермяков предполагает, что дополнительный импульс рынку сможет придать тенденция отхода челябин­ских бизнесменов от владения офисами в пользу аренды. Одной из основных причин этого процесса послужит рост масштабов региональных компаний.

 

детали
Челябинские девелоперы адаптировали московскую систему классификации к местным реалиям
Основные отличия московской (МК)1 и региональной (РК)2 систем классификации
офисных центров*

Критерий	Классификатор	Параметр	Класс А	Класс В+/В	Класс В-/С
Высота потолков3	МК	2,7-2,8 м и выше	О	Ф	Ф
	РК	2,6-2,8 м и выше	О	Ф	Ф
Планировка	МК	Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6 м. Рекомендуемое расстояние от окон до колонн – не менее 4 м на 90-100% полезной площади	О	нет	нет
		Открытая эффективная планировка всей или половины арендуемой площади здания	нет	О	Ф
	РК	Комбинированная схема планировочных решений: арендатор может подобрать подходящую площадь как из готовых к заезду помещений, так и арендовать помещение со свободной планировкой. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6 м	О	Ф	Ф
Допустимая нагрузка на меж­этажные перекрытия	МК	400 кг/кв. м и более	О	Ф	Ф
	РК	300 кг/кв. м и более	О	О	Ф
Место­положение	МК	Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы)	О	Ф	Н/П
	РК	Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы). Деловой исторический центр города (территория, ограниченная ул. Российской, набережной реки Миасс, Свердловским пр. и ул. Тимирязева)	О	Ф	Н/П
Транспортная доступность	МК	Удобный подъезд и транспортное сообщение (местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро)	О	Ф	Ф
	РК	Удобный подъезд и транспортное сообщение	О	Ф	Ф
Обеспеченность парковочными местами	МК	Внутри Садового кольца – не менее чем одно место на 100 кв. м арендуемой площади (1/100); между Садовым кольцом и ТТК – не менее чем 1/80; между ТТК и 10 км до МКАД – не менее чем 1/60; далее в сторону области – 1/30-1/40 и более	Ф	Ф	Ф
	РК	Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее одного места на 90 кв. м арендуемой площади здания	О	Ф	Ф
Собственность	МК	Здание принадлежит одному владельцу	О	Н/П	Н/П
	РК	Здание принадлежит одному владельцу	Ф	Н/П	Н/П
Управление зданием	МК	Осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее чем пятью офисными зданиями (не менее 5 тыс. кв. м каждое) или обладающей соответ­ствующим международным опытом	О	–4	–4
	РК	Осуществляется профессиональной компанией, общая площадь зданий в управлении не менее 10 тыс. кв. м	О	–4	–4

* Публикуется в сокращении. Приведены наиболее существенные отличия.
О – обязательный параметр; Ф – факультативный параметр; Н/П – неприменимый параметр.
1 По версии классификатора офисных зданий, который был принят Московским исследовательским форумом в 2006 г.
2 По версии классификатора офисных зданий, который был выдвинут ЗАО «Энергоинвест» при поддержке управляющих компаний «Мизар» и «Плаза – ДевелопментСервис».
3 С учетом возможных подвесных потолков.
4 Регламентируется отдельно.

Источник: ЗАО «Энергоинвест».

детали
Большинство строящихся в Челябинске офисных зданий
будут принадлежать к классу В*
Офисные здания, сдача которых запланирована на 2007-2008 гг.

№	Название объекта/ владельца	Адрес	Класс	Общая площадь бизнес-центра, тыс. кв. м	Год ввода в эксплуатацию
1	«Челябинск-СИТИ»	ул. Кирова, 159	А	20,74	2007
2	«РЕККОМ»	ул. Витебская/Энгельса	В	9,1	2007
3	БД «Павловский»	ул. Труда, 82	А	5,1	2007
4	Нет данных	ул. С. Юлаева	В	5	2007
5	«БизнесСтрой»	Троицкий тр., 11	В	4,8	2007
6	БД «Скиф»	пл. Революции, 7	В	3	2007
7	МЖК «Полет»	ул. Каслинская	В	1,912	2007
	ИТОГО			49,652
1	ОДЦ «Персей»	ул. Свободы, 4	А/В	15	2008
2	«Бовид»	пр. Ленина (напротив БД «Спиридонов»)	В	10	2008
3	«Массив»	пр. Ленина/ ул. III Интернационала	В	8,8	2008
4	«Мэри»	ул. Труда	В	5	2008
5	«Группа развития «Управление»	ул. Советская, 10	В	5	2008
6	«Строитель А»	ул. Советская	В	5	2008
	ИТОГО			38,8
	Прочие			25
	ИТОГО по рынку			113,5

* Классы зданий указаны по версии ЗАО «Энергоинвест».
Источник: ЗАО «Энергоинвест».