Обзор ДК: Офисная недвижимость - 04.09.2006

Игроки челябинского рынка офисной недвижимости переходят на столичные стандарты классификации и обслуживания. Требования арендаторов к качеству недвижимости растут. Для повышения экономической эффективности собственники офисных центров сотрудничают с иногородними консультантами и брокерами, повышают класс сдаваемых объектов.

эксперты
Анатолий Давыдов
директор управляющей компании «Плаза ДевелопментСервис»
Сергей Еремеев
директор агентства коммерческой недвижимости E.R.A.
Андрей Каплунов
управляющий торгово-офисным комплексом «Феникс»
Игорь Миков
директор УК «Арендная Система»
Сергей Пиксаев
генеральный директор компании «Авангард-Инвест»
Валентина Рогова
генеральный директор ООО УК «Офис-Центр»

Зачем управляющим компаниям московские и иностранные партнеры
 Почему новые офисные здания строятся в отдаленных районах города
 Как компании удерживают арендаторов, не снижая цены

За последние полтора года спрос на качественные офисные помещения в Челябинске существенно увеличился. Об этом свидетельствует повышение верхней планки арендных ставок. По статистике компании Becar, проводившей исследование рынка коммерческой недвижимости Челябинска, с 2004 по 2005 гг. данный показатель вырос примерно в полтора раза (см. «Статистику» на стр. 28). Участники рынка считают, что спрос на офисы верхнего сегмента растет в основном по двум причинам. Первая, по словам директора управляющей компании «Плаза ДевелопментСервис» (бизнес-центр класса А «Аркаим-Плаза») АНАТОЛИЯ ДАВЫДОВА, заключается в том, что на региональные рынки выходят иностранные и московские компании. Эти организации предпочитают открывать офисы в бизнес-центрах, соответствующих международным стандартам. Вторая причина, по мнению управляющего торгово-офисным комплексом «Феникс» АНДРЕЯ КАПЛУНОВА, кроется в растущих потребительских требованиях челябинских арендаторов: «Люди видят все больше новых офисных зданий с высоким уровнем сервиса и отделки, поэтому хотят иметь качественные площади. А предложение стремится за спросом».

Владельцы офисных зданий привлекают столичных консультантов

Чтобы полностью соответствовать передовым стандартам и растущим требованиям арендаторов, бизнес-центры класса А заключают договоры с международными, московскими и петербургскими консалтинговыми и брокерскими компаниями. Например, «ЧелСИ», собственник строящегося «Челябинск-СИТИ» (позиционируется как деловой центр международного класса), ранее обращался за помощью к петербургской London Consulting & Management Company, а в настоящее время услуги брокериджа для него выполняет московская компания Cushman & Wakefield/Styles & Riabokobylko. Топ-менеджмент бизнес-центра «Аркаим-Плаза» сегодня сотрудничает с Knight Frank (брокеридж и консалтинг). Свой выбор в пользу иностранных и столичных консультантов и брокеров руководство обоих бизнес-центров объясняет одинаково. Анатолий Давыдов говорит, что большинство международных и российских компаний обладает более передовым, по сравнению с южноуральскими фирмами, опытом и лучше разбирается в мировых тенденциях управления коммерческой недвижимостью. К примеру, по совету консультантов в «Аркаим-Плазе» создали автономную систему отопления и для желающих запустили систему «чистых» ставок . В будущем, по прогнозам г-на Давыдова, подобные знания дадут возможность «Плаза ДевелопментСервис» выйти на рынок услуг управления коммерческой недвижимостью.

Контракты с брокерскими и консалтинговыми компаниями, обладающими широко известными в Москве и зарубежом брендами, являются козырем в переговорах с потенциальными московскими и заграничными арендаторами. «В том, что среди наших арендаторов пять банков с иностранным капиталом, немалую роль сыграло взаимодействие с компаниями из других стран. Ведь для многих одним из ключевых критериев, по которым выбирают бизнес-центр, является сотрудничество с именитыми консультантами и брокерами», – комментирует г-н Давыдов.

За свои услуги по подбору арендаторов иногородние партнеры берут в среднем 20% от годового суммарного дохода бизнес-дома, а за консалтинг – фиксированную сумму в $30-100 тыс. (услуги челябинских конкурентов примерно вдвое дешевле). Эксперты считают такие затраты обоснованными. Анатолий Давыдов утверждает, что помощь консалтеров в итоге помогла повысить арендные ставки в «Аркаим-Плазе» примерно на 2%.

Топ-менеджмент другого челябинского бизнес-центра класса А «Мизар» (управляющая компания «Офис-Центр») к иногородним помощникам относится более сдержанно. Каких-либо договоров о консультационном сопровождении или поиске арендаторов руководство с ними не подписывает, ограничиваясь участием в семинарах. По словам генерального директора управляющей компании «Офис-Центр» ВАЛЕНТИНЫ РОГОВОЙ, для соответствия передовым стандартам этого вполне хватает.

Сотрудничать с иногородними компаниями начинают и некоторые челябинские бизнес-центры класса B. Основная цель та же – повышение качества сдаваемых площадей. Например, генеральный директор компании «Авангард-Инвест» СЕРГЕЙ ПИКСАЕВ в настоящий момент размышляет над тем, кого из москвичей привлечь для консалтинга своего нового проекта, торгово-офисного здания по пр. Победы (начало Северо-запада). Г-н Пиксаев говорит, что осознал необходимость консалтинговых услуг столичных профессионалов после опыта строительства комплекса «Каскад» (также принадлежит компании «Авангард-Инвест»). Этот проект создавался без участия каких-либо консультантов, исключительно силами челябинских архитекторов и проектировщиков. Поэтому после завершения строительства торговую часть здания пришлось перестраивать с учетом более высоких требований якорного арендатора – сети универсамов «Патерсон», что привело к дополнительным непредвиденным расходам.

Офисные здания строятся в спальных районах

За последние три года вдали от административного и географического центра Челябинска появилось не меньше десятка новых бизнес-центров. По словам директора УК «Арендная Система» (компания управляет тремя офисными помещениями, расположенными на первых этажах жилых домов, и помещением в здании класса С по пр. Ленина, 83) ИГОРЯ МИКОВА, наиболее динамично строительство офисов шло на Северо-западе. В районе было построено как минимум пять торгово-офисных центров класса B. «И насколько мне известно, различные девелоперы в ближайшие два года планируют построить еще несколько офисных зданий», – комментирует г-н Миков.

Для такого повышенного внимания девелоперов к спальным районам есть несколько причин. Прежде всего – нехватка свободных земельных участков в центре. Например, для Сергея Пиксаева именно этот фактор стал определяющим при выборе места под строительство нового проекта. Центр города перенасыщен недвижимостью: очень сложно решить вопросы, касающиеся коммуникаций, электроснабжения. Во-вторых, на Северо-западе нет проблемы с передвижением транспорта. Говоря проще, практически отсутствуют уже привычные для центра пробки. С другими районами его соединяют три мощные транспортные артерии – проспект Победы, Комсомольский проспект и улица Братьев Кашириных. «Хорошие подъездные пути – это главный вопрос для офисного центра. Сервис начинается именно с них», – уверен г-н Пиксаев. В-третьих, в данном районе держится довольно высокий спрос на офисы. «Наш торгово-офисный центр находится на Северо-западе. И уровень спроса позволяет нам выдвигать арендаторам свои условия, а не идти у них на поводу. Заявки на помещения приходят постоянно. И особого соперничества мы не чувствуем. Никто не говорит, что уйдет к конкурентам, если мы не снизим им арендную ставку», – говорит Андрей Каплунов.

Офисы класса С тянутся к новым стандартам

Основной тенденцией последних лет среди офисных зданий класса С стало повышение уровня отделки и сервиса. «Подобными мерами многие пытаются приблизиться к зданиям класса В», – комментирует Игорь Миков и приводит пару наиболее удачных в плане сходства к B-классу примеров. В 2002-2003 гг. в здании ОАО «Челябгипромез» полностью отремонтировали кровлю, заменили систему коммуникаций, в части помещений появились кондиционеры и был сделан косметический ремонт, появилась разводка кабелей под компьютерные сети, установили дополнительные телефонные номера. В 2003 г. в офисном здании по ул. Ворошилова, 10 отремонтировали коридоры и туалеты, разместили пункты питания, добавили телефонные номера и провели выделенные линии Интернета. Г-н Миков объясняет, что ремонт С-класса игрокам необходим для того, чтобы удерживать арендаторов, не снижая ставки (некоторые компании после ремонта даже незначительно повышают цену). За последние два-три года по уровню арендной платы сегменты В и С значительно сблизились, а по уровню сервиса и качества отделки остались на прежних позициях. В результате арендаторы начали перемещаться из старых офисов в новые. В ближайшие два-три года, по прогнозам игроков, количество офисных площадей класса С в Челябинске сократится с нынешних 70-80% до 40-50%. 15-20% рынка будут занимать офисы класса А, и 40-50% – бизнес-цент­ры класса B.

Некоторые эксперты считают, что еще одним заметным трендом ближайших лет может стать возрождение офисного строительства в центральной части города. По словам директора агентства коммерческой недвижимости E.R.A. СЕРГЕЯ ЕРЕМЕЕВА, на улице Труда есть пригодные для офисной застройки участки. Они находятся в частной собственности. Нынешние владельцы готовы их продать примерно по $1 млн за 1 га. Покупка земли по такой цене делает строительство офисного центра рентабельным только при условии, что месячная арендная ставка будет не ниже 2 тыс. руб. за кв. м. «Соответственно, когда ставки приблизятся к этой планке, география строительства резко переместится на улицу Труда», – делает вывод г-н Еремеев. По его прогнозам, это может произойти примерно через 4-5 лет. 

Брокеридж (англ. brokerage) – услуга по поиску арендаторов для объектов.
«Чистая» ставка – ставка, из которой исключены «плавающие» надбавки, например, проценты на оплату услуг управляющих компаний, НДС, коммунальные услуги.